中國房價的宏觀經濟學

http://whmsebhyy.com 2006年06月23日 16:51 新浪財經

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　　泡沫只有破了才能證明是泡沫。”

　　美聯儲前主席格林斯潘這句話，同樣適用于中國內地的房地產。雖然目前十個中國人中有九個會認為房價有泡沫，可是每次他們的話音剛落，房價仍照漲不誤。

　　房地產目前已是中國最熱門的話題，上至中央，下至地方，無論東部沿海，還是中西部內陸，自2002年以來咆哮而上的房價，已經牽動了各方的利益博益。政府與民爭利？房地產商的囤積居奇？投機客的炒作？還是國際資本的套利？只要是引起房地產上漲的任何因素，都成為公眾和媒體口誅筆伐的對象。

　　不過，這些因素固然可能成為

房價上漲的導火索，但作為經濟周期的產物，這輪房地產行業的景氣根本原因卻是和宏觀經濟密切相關，過去如此，將來也將如此。在目前中國經濟高速增長和匯率波幅較窄的情況下，即使針對中國房價的調控措施如“國六條”出臺，也只能使房價的漲幅趨緩，而很難使房價崩盤式下滑，雖然個別房價上漲過快的城市有可能會出現技術性調整。

　　事實上，中國房價的這一輪上漲，就和中國經濟高速成長密切相關，自2002年，中國開始逐步走出通縮， 2002-2005四年間GDP分別增長8.3%、9.3%、9.5%和9。9%，而這段時間，也是中國房價高歌猛進的時期。

　　一個有趣的現象是，與之伴隨的是，中國的外匯儲備高速增長，商業銀行流動性膨脹、美元大幅貶值，人民幣升值壓力抬頭，而這一切都是自2002年始。

　　其實這不是驚人的巧合，外匯儲備與房價上漲原理其實非常簡單。對于一個國家或地區來說，尤其是實行固定匯率制或匯率窄幅波動的國家來說，伴隨著中央銀行大量買進外匯儲備，基礎貨幣也大量注進銀行，從而大幅增加銀行的流動性，整個社會的信用也因此膨脹，而房產和股票則很容易成為這些資金首選的目標。而截止今年三月末，中國外匯高達8751億美元，相當于2001年末的近4。13倍。

　　香港地區就是一個活生生的事例。自1983年10月香港實行聯系匯率制開始，香港的外匯儲備也節節高升，至1997年香港地區的外匯儲備已經積累到928億美元。而這14年也是香港房地產價格狂飆的時期。若從1985年算起，香港房價到1997年時已上升了9-10倍。即使從1991年算起，到1997年房價也上升了4倍左右。

　　值得重視的是，這種現象還出現在上世紀七十年代的南美洲、80年代的日本、以及九十年代初的北歐和東南亞。

　　“國內生產總值年均增7.5%、實現人均國內生產總值比2000年翻一番”，中國未來五年的經濟增長，已經在中國的“十一五規劃”立下軍立狀，可以肯定，在宏觀經濟如此高速增長的情況下，中國的房價確實很難會出現一些公眾期望的“崩潰式回落”，但是，作為提供公共產品的政府，可以在宏觀調控中盡量抑制一些引起房價上漲的人為因素或投機因素，從而使房價漲幅趨緩，同時積極改革社會財富的分配，這樣才可以保持房地產行業的健康發展，又可以緩解社會公眾的不滿情緒。

　　英國《金融時報》中文網特約撰稿人陳旭敏

　　(來源：FT中文網-FTChinese.com)

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