新的警戒線

http://whmsebhyy.com 2006年06月23日 05:35 第一財經日報

　　翟宇/文

　　近日，一些地方開始發布針對“國六條”的實施細則。兩種分化非常明顯，深圳的實施細則明確，90平方米以下占70%以上的規定是針對單個項目控制。這意味著，深圳今后所有的住宅項目，90平方米以下的小戶型必須占項目總面積的70%以上，否則將不能開工建設。

　　與深圳形成鮮明對比的是，處于去年宏觀調控風暴眼中的杭州市，雖然沒有出臺相關的實施細則，但是對“國六條”中關于90平方米70%的規定做出解釋：這一規定是總量控制，而不是項目控制。

　　如果將“90平方米以下占70%以上”的規定與去年“國八條”中關于普通住宅面積的界定均視為中央政府為各地設定的一條警戒線的話，這一新的警戒線正在考驗各地的判斷力。

　　去年關于普通住宅的面積實際是有浮動范圍的，即消費者享受普通住宅政策的標準是120平方米以內，同時允許各地上下浮動20%，即在96~144平方米之間。

　　在去年各地出臺的實施細則中，可以清楚地看到，除了青島一個城市選擇了下限，即96平方米作為普通住宅的界線外，其余城市均以上限140平方米左右作為普通住宅的標準線。據了解，在世界范圍內，140平方米的房子已屬于奢侈品范疇。2002年，日本、瑞典和德國這三個發達國家新建住宅平均建筑面積分別是85平方米、90平方米、99平方米，無一超過100平方米。

　　與此相對應的是，去年的“國八條”盡管獲得中央政府的肯定，但是緊隨其后出臺的“國六條”仍向外界表達了政府的最終意見。如果去年的宏觀調控效果理想，今年的“國六條”完全沒有再出臺的必要。現實是，去年“國八條”出臺幾個月后，除了長三角區域，幾個一線城市以及二線城市均出現了房價大幅上漲的情況。

　　當然，房價的上漲并不能歸結為普通住宅標準的認定，但是對于其選擇上限或下限，則清晰地代表了各地對“國八條”或者說是宏觀調控的一個態度。而今年的“90平方米以下占70%”或許仍然是中央劃定的一條新警戒線。

　　選擇項目控制還是總量控制，也將代表各地對“國六條”的態度。目前，從業界的反應看，普遍認為如果單項目控制，將對房地產市場產生巨大的影響；如果是地區控制，則這一規定將很容易通過推動經濟適用房或廉租房等方式將70%的比例消化掉。

　　正是出于對后面一種可能性的“憧憬”，一些開發商目前并沒有采取任何措施以應對可能到來的“巨大變化”，而是在等著各地可能更為寬厚的細則的出臺。畢竟在九部委的細則中，對這一規定仍留有余地——因特殊情況需要調整住房結構比例的，必須報建設部批準。

　　這被很多開發商看成是“救命稻草”。與此對應的是，北京的房價在“國六條”出臺后，至今還沒有回落的跡象，甚至還在上漲。

　　可以想見，若大部分城市如去年般對“90平方米以下占70%”選擇上限標準，則今年宏觀調控的效果將與去年相差無二。

　　需要注意的是，各部委透露出的消息均顯示，宏觀調控還會有新的更具體的政策出臺。如果上述判斷準確，則各地根據九部委細則出臺的針對地方的實施細則，或將成為中央制訂新政策的參考——再下猛藥，或適度放松。

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