殘酷的房價 更殘酷的預言

　　漲價并不可怕，關鍵是要找到應對漲價的全新策略。通過物業稅和金融衍生產品來實現“漲價歸民”，不失為一個全新思路

　　文/陳則明

　　房價又漲了。去年一些學者預計房價會大跌，結果是這些學者眼鏡大跌。

　　宏觀調控使長三角城市的房價上漲暫時停頓，而全國其他各大中城市的房價在2005年仍有較大幅度的上漲。房市比較健康的北京市，平均房價在2005年達到6725元/平方米，上漲了1083元，漲幅為19.2%。2006年一季度，以北京為代表，全國各城市的房價都在漲。國家統計局發布的數據顯示，北京市房價首季度上漲7.3%，北京市建委的統計數據為17.3%，而《樓市》雜志市場研究部調查的數據顯示，3月份北京五環內各熱點板塊商品住宅與去年3月同期相比漲幅達到25.2%。盡管統計結果有所差異，但任何人都可以感受到房價實實在在的上漲。春節后，上海、杭州等長三角城市的房價也有所回暖，一向以房價平穩自豪的珠三角各城市也未能幸免，房價同樣有飆升的苗頭。而這一切僅僅是發生在“五一”黃金周之前，住房消費的高峰還沒開始的時候。看來房價“上海跌50%、北京跌30%”的預測，在近期內難以實現。

　　任志強可能說出了一個殘酷的事實

　　這種上漲的趨勢會持續多久？任志強先生給出了一個簡捷的回答：“歷史證明所有的房價永遠都是上漲的�！边@個回答雖然措辭有些簡單和絕對，而且很不中聽，仔細琢磨卻似乎有幾分道理，因為隨著經濟的增長，人們的收入在不斷上漲，而且材料等價格也在上漲，房子似乎就不可能跌價。你無法否認的一個事實是，長期來看全世界范圍內沒有一個國家房價是跌的；短期內的跌價，也只是圍繞長期趨勢的波動。到目前為止，出現了許多抨擊開發商缺乏“和解精神”和“社會責任”的言論，但除了這些于事無補的道德抨擊外，沒有誰能在理論上駁倒這個聽起來似乎殘酷的答案。

　　只有供求關系能解釋房價，也只有調節供求關系才能控制房價。討論任何商品的價格問題，都脫離不了供求關系。一些學者在預測房價失敗后，認為房產是特殊的商品，房價脫離了正常的供求關系。在筆者看來，恰恰是他們對房市供求關系不能正確把握，或者不愿正視中國房市將長期供不應求這一基本事實。是的，理想的市場是均衡狀態或者是向均衡狀態收斂的系統，而中國的房市不是理想市場中的一種，房價有可能是發散的，這給研究和調控房價帶來了困難。但是房價長期內上漲的大趨勢是十分清晰的。

　　人多地少，人口和經濟繼續增長是中國的基本面。今后很長一段時期內，城市化進程仍處于加速狀態，經濟高速增長，家庭規模小型化，負債消費意識逐漸形成，等等。如果一個城市，空氣和水質在不斷改善，基礎設施在不斷建設，居民生活水平在不斷提高，社會秩序和人文環境在不斷進步，房價必然會不斷上漲。如果房價會長期下跌，只能說明經濟和社會出現了問題。

　　有人認為最近的房價上漲是“報復性反彈”，是開發商對調控心有余悸和對“房價大跌論”興災樂禍的反應。這種窺伺他人內心動機式的觀點自然是永遠無法被證偽、但也永遠無法得到證實的。事實上，一年來的調控有效地擠壓了房地產投機、調整了購房者的心理預期、遏制了一些城市的價格漲幅。但是，調控不可能從根本上扭轉房產長期的供求關系，也就是說，調控的主要目標“穩定房價”，只能是短期的調整。一些指望調控能長期穩定房價的人期待更猛烈的第二輪調控。然而，如果不能扭轉供求的基本面，房價在長期內上漲的趨勢就無法被扭轉。

　　房價上漲往往是超前的

　　當然，凱恩斯諷刺過，“在長期內我們都是要死的”。一味強調“長期內”如何如何，似乎沒什么意義。那么，怎么看待短期內的房價變動呢？

　　中國國民收入將在本世紀中葉達到中等發達國家水平，房價可能在那時也達到中等發達國家水平。北京、上海等城市目前的房價只是香港地區的六分之一，只是臺灣地區各城市平均水平的四分之一。如果40后年達到香港或臺灣的水平，稍做計算可知，房價平均每年約在通貨膨脹的基礎上，再漲3%左右。

　　某位專家認為，近期如果在市場恢復的同時，價格又適度上漲，比如上漲6%左右，政府和輿論都是可以接受的；如果漲幅高于6%但仍在GDP增長速度之下或者與GDP增長速度持平，雖然輿論上不太接受，政府壓力很大，但在經濟理論上也還是可以接受的；如果明顯超過了GDP增長速度，不但輿論會明確不接受，“其他各方面的效應”都將是十分明確的。

　　但是，如果房價的上漲總是與經濟增長和居民收入增長的速度和幅度基本持平，那它根本不會成為一個社會關注的熱點問題。世界各國的經驗恰恰證明，房地產價格的變化不會對GDP的增長亦步亦趨，房價上漲總是超前于經濟和社會發展的。

　　房價包含了極大的預期，也就是現在的購買行為要滿足今后幾十年內的消費需求。這就是為什么城市規劃出臺時，房價往往會應聲大漲的原因。房產可作為保值增值的投資工具，房產的供求關系中加入了投資和投機因素，使房價更加難以控制。而消費者和投資、投機者的預期又會進一步影響開發商的定價行為。一位開發商曾表示，“如果政府決心把房價漲幅穩定在GDP增長率以內，這就說明房價一定會漲，那么我在資金可承受的情況下，會把手中的住房在當前房價基礎上提高10%，反正年底就會漲到這個價格�！�

　　為什么人們對房價高難以接受？有人說房價高，同時也有人說房價不高，分歧在于比較標準不同。我國各城市的房價收入比基本在10：1以上，據一些專家認為合理的房價收入比在3：1—6：1之間。但是，我國的房價與發達國家和地區相比，又是相當低的。如果經濟和社會發展的目標是接近發達國家和地區，房價的客觀規律是必然會和國際接軌，并且是超前接軌。這種矛盾如何解決，對學術界和各級政府都是一個考驗。

　　為什么我們對房價上漲難以接受？有專家認為，房價不是不能上漲，而是房價的漲幅太大。我國各城市的居民可支配收入增長約在6%左右，GDP增長約在10%左右，工業利潤率約在15%左右，近年來，平均房價雖然漲幅不大，但同等質量的房價上漲可能遠大于這些數字。一些專家提出兩個解決辦法，一是把房價漲幅控制在居民可支配收入增幅內，二是把居民可支配收入提高到房價增幅以上。實際上，這兩個辦法都沒有什么可行性。工業利潤率有15%，但不是所有的企業都盈利，因此，GDP不可能比企業利潤率大。GDP增長10%，但不可能全部分配給居民消費，因此，居民可支配收入增長也不可能超過GDP增長。而房價超前上漲的客觀規律，使它不僅超過居民可支配收入增長，還有可能超過GDP的增長速度和企業利潤率。如果房價上漲比這些數字小，說明老百姓對經濟前景沒有信心。但是，超出多少，合理不合理之間，根本沒有一個明確的界限。

　　關于“暴利”

　　當前的輿論顯然對房地產開發商不利。許多聲音把房價上漲歸咎于“開發商炒作，哄抬房價”、“開發商捂盤惜售”、“信息不對稱造成開發商欺詐”，進而建議把“開發商應該承擔社會責任”、“開發商應該響應政府號召”、“打擊開發商囂張氣焰”、“剝奪開發商暴利”作為控制房價的辦法。筆者擔心，如果這些措施真的得以施行，效果可能適得其反。

　　在房價上漲的情況下，開發商近年來獲得了超過社會平均利潤水平的利潤。但是這種利潤確切地說是“超額利潤”，而不宜稱為“暴利”。暴利是依靠非法手段獲得的非法利益，而不是依靠價格暴漲獲得的利益。而超額利潤的來源主要有三種，即創新的超額利潤、承擔風險的超額利潤和壟斷的超額利潤。超額利潤來源不同，其性質也不一樣。前兩種超額利潤，對社會是有益的；壟斷的超額利潤是不合理的，但似乎還合法。

　　房地產開發的超額利潤來源主要是后兩者：承擔風險的超額利潤和壟斷的超額利潤。壟斷因素在房地產開發中的確存在，早期的房地產開發企業主要是從政府房地產管理部門轉化或國有企事業單位分支而來，獲得土地、手續審批等門檻較低。但是近年來，這種壟斷地位已經逐漸消失，只要有資金實力，進入房地產開發行業并不難。

　　所以最主要的超額利潤還是來自承擔風險的超額利潤，在“8·31大限”之后，取得土地要通過“招拍掛”，大部分企業的壟斷地位不存在了，但這個行業的超額利潤還是存在，就說明了這一點。土地溢價帶來的紅利，是超額利潤的真正來源。近兩年取得土地的開發商并不能獲得超額利潤，只有早年在房地產市場低迷、投資房地產失敗者眾多時取得土地的開發商，才能獲得成倍的土地紅利——實質是資本利得，但財務上一般不計入該項，這構成了開發商財富積累的主要源泉。

　　開發商賺土地增值的錢，與股民賺股價上漲的錢本質上沒有區別。所不同的是，股民沒有在股票上做任何增值服務，而開發商在土地上蓋了房子，使人誤以為蓋房子是暴利生意。分開來看，蓋房子只有微利，投資土地才是超額利潤。

　　漲跌并不可怕，可怕的是不知道如何應對

　　房價上漲并不等于一定會引起社會和經濟問題。與其說房價高漲是癥結，不如說房價高漲暴露了我國市場經濟初級階段的問題。好在我們還有發達國家和地區的前車之鑒，看看他們如何應對，應該能找到正確應對的辦法。但是，我們在借鑒別人的經驗教訓的時候，經常犯經驗主義的毛病。

　　“大漲之后，必然會大跌”，典型的宿命論。誰能說清楚“大漲”與“大跌”之間會隔多少年？隔多少年才不叫“必然”？不錯，香港曾經發生過7次大的房價漲跌，可是日本的房價從上世紀50年代開始上漲，一漲就是30多年，其間從來沒跌過。美國更過分，房價在二戰后直至今天，基本就沒有下跌過，都60多年了。如果長三角地區、珠三角地區、環渤海地區發展成日本東京-大阪一樣的城市帶，房價30年不跌也是有可能的。日本政府阻止上世紀50年代房價高漲的辦法只有一個，就是把東京-大阪城市帶的居民趕回農村去！

　　“五年漲，五年跌”，典型的機械周期論。經濟周期的確存在，如康德拉季夫長波、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期等。各種周期發生的時間是概率函數，而不是一個確切的數值。概率函數需要從各種外部變量來確定各種參數，也就是說，研究周期需求從各種因素來計算周期長短。如果不分析房價依賴的外部環境，單純從以前波動數據來判斷房價周期，不可能得到正確的結果。

　　“房地產泡沫能夠定量測算和控制”，典型的“人定勝天”唯心論。我們比較偏愛用泡沫來形容房價高漲的狀態，但是，從來沒有人能夠用數字表示泡沫的大小并預測泡沫破滅的時間，也沒有任何政府能夠控制泡沫。我們在借鑒經驗時，主要是分析國外發生泡沫的主觀原因，并天真地認為自己能夠避免泡沫。可是別忘了，日本的政府部門從上世紀50年代直至90年代前夕，一直想著控制房地產泡沫，最后并未如愿。這些國家和地區的政府幾十年也沒想出控制泡沫的辦法，我們能想出來嗎？

　　事實上，房地產泡沫有其不可克服的客觀原因，比如香港的房地產的決定變量是高度外向的經濟類型。我們要借鑒或思考的不是控制泡沫的辦法，而是泡沫產生和破滅時的應對之策。

　　要漲就讓他漲，但是必須“漲價歸民”

　　美國目前正面臨房地產泡沫，但是美國人卻能泰然處之。近幾年，倫敦的房價漲幅比上海房價的漲幅高出一倍，如果我們有泡沫，那他們的泡沫無疑更嚴重，但泡沫并沒有成為倫敦的社會熱點。

　　這是因為發達國家已經形成一整套完善的應對機制。如果機制完善，即使房價會高漲，開發商也無法自鳴得意，買不起房的弱勢群體也不會義憤填膺，政府也不會有調控的壓力。

　　房地產利潤平均化與一般商品有所不同。一般來說，商品漲價可能會帶來超額利潤。任何超額利潤都會平均化。高利潤一定會吸引外來資本介入，從而攤薄利潤。更多投資會帶來更多的供給和競爭，從而價格得到平衡。對于房產這種特殊的商品，以上的過程卻可能受阻，增加房地產投資并不能使利潤平均化、降低房價。首先，對于一個區域市場來說，即使吸引再多的開發商投資，能夠容納的開發數量是有限的，起不到充分競爭的作用，并不能使額利潤平均化。其次，房地產開發投資往往所是追求土地溢價的風險超額利潤，這種利潤和股票投資一樣，越多投資往往價格越漲。

　　抑制投資還是加大投資是兩難的選擇。目前，我國房價上漲與空置率過高并存，繼續吸引投資，存在房地產投資規模過大，占用其他行業資金的問題。但抑制投資又不可避免地引起供給不足，從而引致房價上漲。早在2002年，社會各界對房地產熱的問題就比較重視，中央的調控已經進行了一年了，一些地方政府早在三年前就采取了不同程度的調控，但所有的政策措施都不能根本解決問題。說到底，所有的見解和政策的分歧在于，我們一直面對投資規模過大和房價上漲的矛盾，而一般商品的經濟規律解釋不了房市的特殊性。

　　房價上漲帶來的超額利潤一定是要平均化的，不能讓開發商獨自偷著樂。只有“漲價歸民”才能夠使房產開發行業的超額利潤平均化。這就是發達國家面臨房地產泡沫而沒有壓力的原因！

　　“漲價歸民”一是通過物業稅，二是通過金融衍生產品。

　　“漲價歸民”要通過物業稅，而不是土地增值稅來實現。孫中山先生曾經提出“漲價歸公”的土地綱領，如今我國臺灣地區采用的方法是土地增值稅。然而，土地增值稅只是從形式上做到了“漲價歸公”。土地持有者都盡量選擇囤積土地，土地不進行買賣，不僅“地盡其利”落空，漲價的部分也不能歸公。目前，英國、

　　只有物業稅能真正實現“漲價歸公”。物業稅是各國普遍的稅種，是房產保有階段的稅種。估價機構根據房產的增值情況定期調整稅收額度。如果開征物業稅，投資購房者還會買第二套房空著嗎？如果開征物業稅，購買住房時，還會揀

　　目前在我們實行物業稅的條件還不完全成熟，但物業稅是房市健康發展的必要條件，是大勢所趨。開征物業稅不僅有時代和國際接軌的要求，也是清除我國房地產20多年來積痼的手段之一。經濟學家張五常在《給中國十個經濟建議》(1999年10月13日)一文中，第九個建議就是“稅制要簡單。但在物業上，可按物業所值的估價每年抽百分之一的物業稅”。

　　“漲價歸民”的第二個辦法是通過金融衍生產品。如果有一種投資工具，收益和風險恰好就是房價的漲跌一樣，那么炒不起房的百姓還會抱怨溫州炒房團嗎？手中有部分資金，但還不夠買房的平常百姓，還會入股個人集資合作建房計劃嗎？在美國，的確有這種投資工具，那就是REITs，其他國家也有類似的投資工具。即使是中低收入家庭，只要有投資眼光，還是可以根據經濟實力投資房產，做一回“房產小老板”。

　　我國的情況是，短期內房地產的貸款業務收益高，風險小，各銀行紛紛在“火中取栗”，但是銀行貸款項目集中在房地產項目，雞蛋放在一個籃子里，風險就會越來越大。整個房地產金融的問題，集中體現于用銀行的短期資金來支持中長期房地產貸款。同時，老百姓沒有投資房市的金融工具，只好成立自發的房地產基金，也就是炒房團。溫州炒房團獲取了高額收益，但也承擔了房地產市場的風險。如果這種融資活動是政府許可的，風險是透明的，那么會分散房地產風險和金融業風險。但自發基金是地下的，信息不透明，不僅起不到分散風險的作用，還會扭曲供求關系，產生更大的風險。2004年前后上海等地的房地產市場趨熱，溫州炒房團被認為一個重要原因。

　　溫州炒房團的風波還未平息，“集資合作建房”就于2005年初在一些地方出現，如北京的“藍城計劃”，上海的“上海家園”等。集資合作建房第一次反映了中國房地產融資方式的問題，“散戶”無法參與房市高利潤，分散房地產風險。

　　目前，已經有好多地方在醞釀房地產基金，但是在中國的監管框架下又窒礙不通�，F在海外有很多基金成立，就在看中國房地產市場波動。把直接投資炒房的行為通過房地產信托投資基金、股票、債券等直接融資的金融工具加以引導，將分散的、獨立的、非專業化的個人行為轉化為有組織保障、有抗風險能力和專業化保證的投資行為，減少用個人消費信貸的投資行為和銀行風險，這已經是全社會的迫切需要。

　　1990年諾貝爾經濟學獎得主夏普和米勒通過實證分析和邏輯推導提出，不動產證券化將成為未來金融的發展重點。住房抵押放款易于實現證券化，而抵押貸款證券化囊括了國際金融業創新的所有特點，即證券化，全球化，套購或套利，保值風險分擔以及競爭等特點。衍生產品在世界范圍內被廣泛用作對沖和避險。只有金融產品的衍生工具的創新，才能做到“漲價歸民”，才能真正解決中國的房價高漲帶來的一系列經濟和社會問題。

　　作者系上海社會科學院房地產業研究中心主任

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