土地不是房?jī)r(jià)上漲的原因 而是理由

　　漲價(jià)，總要有個(gè)理由。土地成本的增加，無(wú)疑是最好的理由。

　　現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格并不是成本的反映，任何一個(gè)項(xiàng)目都不僅僅是在土地價(jià)值之上加上建安成本。但是，反過(guò)來(lái)，土地和建安成本的增加則幾乎必然會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。在價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制中，來(lái)自上游原材料價(jià)格的上漲往往要遲滯3～6個(gè)月，但事實(shí)上，只要原材料一漲價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格幾乎應(yīng)聲而起，這并不是來(lái)自原材料的成本上升，而是來(lái)自開發(fā)商

的漲價(jià)沖動(dòng)和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。漲價(jià)只是需要一個(gè)理由。

　　土地是最好的理由。

　　土地是

　　在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的驅(qū)使下，囤積土地、捂盤惜售是爭(zhēng)取賣到更高價(jià)錢的重要手段。開發(fā)商之所以敢這么干，一個(gè)重要的理由就是土地價(jià)值的上升趨勢(shì)。所謂“地荒”實(shí)際是被人為放大的土地稀缺，經(jīng)過(guò)人為渲染便成了房?jī)r(jià)上漲的助推器。

　　更直接的理由來(lái)自拿地成本的增加。招拍掛之后，由于競(jìng)價(jià)的作用，至少?gòu)默F(xiàn)場(chǎng)觀眾的角度，我們看到的是地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，“天價(jià)”、“地王”的頻繁出現(xiàn)。僅僅從表象上看，這一“價(jià)高者得”的結(jié)果就是土地價(jià)格上升，其熱鬧的場(chǎng)景就已經(jīng)足以制造地價(jià)上升、以后還要繼續(xù)上升的輿論氛圍。經(jīng)過(guò)媒體炒作，制造“時(shí)不我待”的緊張情緒。從實(shí)際上看，雖然有人說(shuō)“供地的成本變化不大”，但競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下的價(jià)格上升幾乎是必然的，多多少少必然有所增加。

　　從制度設(shè)計(jì)的角度看，這一增加的成本應(yīng)該通過(guò)開發(fā)商的內(nèi)部挖潛消化吸收。但是，目前房地產(chǎn)的重要方式是預(yù)期利潤(rùn)不變，直接加上所有成本。至于提升管理水平，大部分開發(fā)商還沒有那個(gè)高度、那個(gè)能力。

　　因此，這一增加的成本在賣方市場(chǎng)的供求形勢(shì)下，必然被消費(fèi)者一方全部吸納，而且是成倍放大后體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上被消費(fèi)者吸納。這就像基礎(chǔ)貨幣的增加，會(huì)通過(guò)貨幣乘數(shù)，成倍放大貨幣的實(shí)際供應(yīng)量一樣。而且“地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均在25%～30%左右”，這一比例并不低，其放大后的結(jié)果足以讓房?jī)r(jià)以數(shù)十倍于地價(jià)漲幅的幅度上升。

　　相比協(xié)議出讓，市場(chǎng)化的招拍掛方式無(wú)疑是一個(gè)巨大的進(jìn)步，這是一個(gè)必須堅(jiān)持的市場(chǎng)化的土地供應(yīng)方向。圍繞招拍掛出現(xiàn)的問(wèn)題仍然要用市場(chǎng)化、制度化的方式解決。土地成本的上升之所以成為漲價(jià)的理由，乃是供求關(guān)系和制度不健全的市場(chǎng)環(huán)境下的結(jié)果。

　　在賣方市場(chǎng)的前提下，在地段區(qū)位的不可替代性之下，在消費(fèi)需求相比供應(yīng)更缺乏彈性的情況下，開發(fā)商并不會(huì)主動(dòng)去消化增加的成本。

　　“有理由要漲，沒有理由漲，制造理由也要漲。”這就是目前的市場(chǎng)邏輯。土地是無(wú)辜的，卻被捆綁著成了房?jī)r(jià)飆升的“幫兇”。這是土地的不幸，也是土地主人的悲哀。(王子鵬)

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