新政之后地產業往何處去

　　謝紅玲

　　70%開發商的出路與泛地產商機

　　王志綱 　王志綱工作室首席策劃師

　　“一臺攪拌機一下子伸到了房地產商的宴席上，瞬間就把房地產商長達八年的豐盛宴席攪得七零八亂。”這就是王志綱對中央此輪宏觀調控的形象比喻。

　　按他的分析，對開發商沖擊最大的“90平方米以下戶型占70%”的新政指標，傳達出一個特殊的信號：政府試圖改變以往取消貨幣化分房后把解決大量群眾安居問題一下子推向商品市場的做法，似乎有意強化住宅物業的公共產品的屬性及其居住功能，淡化其商品屬性和投資功能。而政府強化住宅地產公共品屬性的政策所預示的結果，是70%的開發商將退出住宅開發市場。他因此斷言：以新一輪宏觀調控為標志，常規的住宅地產、狹義的房地產走到盡頭，暴利時代已一去不復返！

　　他認為，政府應該還會保留20%～30%左右純市場化運作的綜合商業地產項目，后者包括了住宅和

　　那么，其余70%～80%的地產商該干什么去呢？王指出，這些企業最大的出路是“走入泛地產時代，走入中國的國土整治和城市群的整合里面，到那里去尋找更多的新奶酪�！痹诖吮尘跋�，中國的房地產也將會從“狹義地產”，即我們今天普遍理解的住宅地產和商業地產，走向廣義地產“泛地產”的時代。

　　在他看來，城市整合商機中包含的工業園改造商機，主要體現在工業園區向新城區的轉向過程中。他解釋說，國內的工業園發展經歷了全民招商引資及粗放式經營的形態，也經歷了專業園區開發形態，目前正在順應市場需求，從園區經濟向城區經濟形態轉變。

　　“工業園區從單純的開發園區變成有工業有居住有商業的城區，蘊涵了很大的地產商機與利潤空間，開發商可以在里面大展拳腳�！彼�說。

　　目前的情況是，北京和上海已經不是世界的工廠和倉庫，更多跨國企業考慮的是怎么在這兩個世界級城市控制物流平臺，輻射和覆蓋更廣闊的區域，而物流地產的巨大商機由此而生。王志綱由此認為，物流地產將整合傳統的商業地產，成為支撐那些有創意、有熱情、有實力的傳統房地產商轉型的重要平臺�！�

　　與此同時，在王看來，休閑、旅游地產開發的空間也更大，因為這一兩年來在中國最受省長和市長歡迎的就是旅游開發商了，下一步以旅游和休閑的名義從事城市開發、鄉村開發的發展空間巨大。

　　此外，王志綱指出，中國國土整治的帷幕其實已經拉開了，社會主義新農村運動就是中國特色的國土整治運動。國土整治必須有市場參與，當然還要有控制和規范，中國已經有很多優秀的地產商進入了這個領域。而西部開發、中部崛起、東北振興、京津一體化下的國土整治，都給房地產商的轉型提供了選擇空間。

　　調控新政一邊補缺一邊催生

　　聶梅生　全國工商聯住宅產業商會會長

　　“如果把宏觀調控看成是一項改革，即是對1998年房改的深化�！痹�6月上旬上海舉行的一次行業會議上，聶梅生如是評價新政。她認為，調控的重點是調需求，至于具體手段，就是“國六條”及九部委意見中提到，通過調控供應結構引導住房消費需求和消費模式，“90平方米以下

　　對政府這么做的原因，她的看法是：我國社會經濟發展到了現階段，和諧社會和科學發展觀必然對房地產業發展產生更深遠的影響，房地產業在體現經濟功能后，要向社會功能傾斜，調整住房結構就是要體現和諧社會的精神。

　　“1998年房改后，對低收入人群居住保障這塊工作的政策機制缺位，大家都在弄增量、抓市場，我覺得這次宏觀調控表明政府現在要補上這個缺位了，”她分析說。

　　她同時指出，這次宏觀調控將催生三個新事物：

　　一是中國房地產金融加快破殼。因為在調控之前，中國只有房地產信貸沒有房地產金融，當前國際資金大量進入中國房地產業，會引起很多競爭，也將大大拓寬新的房地產融資渠道。REICO(由工商聯住宅產業商會及中城聯盟共同資助的地產研究機構)近期報告顯示，國內房地產金融未來將有5.7倍于現在的發展空間，金融業務在地產業的地位在顯著上升。

　　二是推動房企新一輪大洗牌。即使是比較樂觀的估計，此輪宏觀調控也將對半數房企產生沖擊，國內知名大開發商都在并購國內同行或與外資聯姻，一半左右的房企可能由此而消失。

　　三是房企發展找到新機遇。中國的房地產周期和國外不太一樣，而與國內的政策變動密切相關，在明確目標指引下，每次調控都會出現新的發展機會。

　　圓桌背景

　　“生，還是死？”這個困惑過很多企業的命題，如今再次擺到了正在經歷新一輪宏觀調控的開發商面前，中國地產業商道的變革，恐怕在所難免。向來以觀點新銳和前瞻著稱的地產戰略思想者王志綱，以及兼有前建設部主管官員與現任行業協會領袖雙重身份的聶梅生教授的種種判斷，應該能給迷茫中的業界一些有益的啟發。

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