調控政策暗助滬別墅市場升溫

　　王其明 楊利宏

　　調控新政已經讓越來越多的地產業人士在炎炎夏日中感受到陣陣寒意，但上海某知名別墅樓盤的銷售經理朱冰卻顯然是個例外。

　　剛剛過去的5月份，她率領的團隊一共售出12套別墅，這相當于過去幾個月銷售量的總

和。此類高檔別墅，每棟均價都在人民幣1000萬元以上。

　　而就在5月30日，國土資源部正式發出通知：從5月底起，全國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理。此前有關該政策即將出臺的消息，早已在市場上流傳。

　　“不僅僅是我們，近來整個上海別墅市場都是如此。”朱女士說，“新的限制政策出臺，對現有別墅項目實際上是很大的利好�！�

　　事實上，今年3月份起，上海別墅市場就開始慢慢升溫了。據網上統計，3、4月份上海別墅市場供應面積合計接近28萬平方米，比前兩個月差不多翻了一番，3、4月份批準預售的別墅數量，環比也分別大幅增長了248%和112%。

　　與此同時，別墅成交量持續大增：3月份為554套，4月份接近800套，5月份再次上升至約1100套，已超過去年同期

　　據朱冰透露，目前上海市場上1000萬元左右，以及稍低于這一價位的別墅，賣得最好。她認為這一檔次的產品性價比相對較高，客戶群基數較大，對政策變化也相當敏感。“售價1000萬元以上的，客戶面窄很多，影響就不太明顯�！彼�補充說。

　　世茂佘山項目銷售經理方杰向記者證實，一般售價更高的別墅，都是針對自住而非投資客戶，政策出臺前后，銷售情況無明顯變化。據了解，該項目別墅每棟均價在4000萬元上下。

　　面對接連出臺的調控政策，一直被視為調控主要對象的別墅銷售反而逆市上升，到底原因何在呢？

　　中房指數研究院華東分院副院長陳晟認為，隨著外資機構不斷進駐，大量外籍高管必須長住上海，形成強有力的別墅購買和租賃需求，而海外資本對

　　此外，新政中二手交易稅賦的提高，促使更多中、短線投資者轉為長期投資和自住為主，租賃市場更趨成熟。

　　“目前上海別墅平均入住率為70%左右，投資回報率介于8%~9%之間，遠遠高于普通住宅市場的5%�！睗h宇地產總經理施宏睿稱，“而高檔別墅入住率更高達80%，平均租金每月每平方米約20 美元，投資回報率超過13%。”

　　一邊是土地供應量持續減少，一邊是租賃投資回報不斷攀升，看來上海別墅市場想不繼續升溫都不行了。

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。