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縱觀近期房地產(chǎn)市場的輿論形勢，國六條和九部委意見在很大程度上滿足了人們進(jìn)一步打壓房價和開發(fā)商的愿望，與此同時，他們預(yù)期樓市拐點即將出現(xiàn)：房價被擊落、開發(fā)商被彈壓、市場趨向普通需求意愿——然而，這實則是對樓市拐點一詞的淺顯認(rèn)識，帶有某種情緒沖動。
在我看來，國六條也好，九部委意見也罷，其實質(zhì)不在于打壓房價，也不在于彈壓開
發(fā)商，而是要迫使市場向廣泛的普通消費意愿回歸。
要使市場向普通消費意愿回歸并非易事，它要求現(xiàn)有市場的內(nèi)在結(jié)構(gòu)發(fā)生一次質(zhì)的變化和提升。比如，矯正已經(jīng)顛倒了20多年的市場各主體之間的地位和關(guān)系，使買賣雙方回歸到對等交易的地位上來；再比如，要改變現(xiàn)有的單邊市場規(guī)則，使消費意愿引導(dǎo)市場。此外，政府決策透出的暗示也很明顯，正在努力建設(shè)一個有基礎(chǔ)的競爭型房地產(chǎn)市場，其中的基礎(chǔ)就是住房保障制度建設(shè)，競爭型就是鼓勵產(chǎn)品市場多元化；同時，由于自有資金實力與項目建設(shè)類型的嚴(yán)格要求，會使開發(fā)商之間出現(xiàn)不同的價值取向，這時候在開發(fā)商間也會形成一輪競爭態(tài)勢。據(jù)此推斷，國六條等決策實際上包含了一個比打壓房價、彈壓開發(fā)商更為深廣的調(diào)控目標(biāo)，這就是從本質(zhì)上變革現(xiàn)有的市場格局，建立一個圍繞普通消費意愿為主要取向的市場運轉(zhuǎn)與分配體系。因此，國六條和九部委意見所涵蓋的調(diào)控時間不是短期的一兩年，而是指向了未來五年，使之具備了與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃對等的重要地位，其中的用意是非常清楚的——這是一次有步驟、有規(guī)劃的戰(zhàn)略行動。
當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控是一件繁瑣又極易反復(fù)的事情，政府計劃用五年時間進(jìn)行這次戰(zhàn)略部署，可能這五年間會是一次比較艱難的嘗試，其艱難之處很可能會使人們預(yù)期的樓市拐點無法變現(xiàn)，至少今年內(nèi)是沒有多少可能的。為什么呢？這五年里因為種種原因，難免會有所反復(fù)，有所偏頗，有所調(diào)整，這都需要時間。人們一味呼吁那種簡單的樓市拐點——價格下滑——更多時候卻沒能兼顧到調(diào)控工作的復(fù)雜性和宏觀環(huán)境的約束，這是不應(yīng)該的。
比如，人們可能忽略了中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，也可能忽略了分別在2008年與2010年舉辦的北京奧運會和上海世博會。中國正面臨一個空前的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)顯然也不例外，它將受到整個宏觀形勢的慣性作用。再比如，國六條尤其是九部委意見，才出臺不久分歧已經(jīng)暴露，像套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這一規(guī)定不僅遭到開發(fā)商聯(lián)合排斥，很多專家對其中一些措施也表示謹(jǐn)慎歡迎，認(rèn)為這容易回歸計劃市場。
政府官員對此規(guī)定也有莫衷一是的認(rèn)識，最近建設(shè)部的官員還解釋說，70%的比例將適用于城市建設(shè)總量，而不是適用于單個開發(fā)項目。可是我們分明看到，九部委意見里一再強(qiáng)調(diào)是具體到項目上的。據(jù)說有關(guān)這一方面的界定，將由建設(shè)部最終決定并施行。這種來自執(zhí)行部門里的分歧，從另一層面也意味著，樓市拐點將很難在短期內(nèi)實現(xiàn)。
章劍鋒 廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心
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