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文/夏志瓊
最新一輪房價飆升又引得輿論鼎沸，但挨罵的總是開發商，其實從長期來看，銀行的低利率對造成房價居高不下有重大責任。
無論從房產的投資和消費的機會成本看，還是從房市有效需求看，不僅房價水平，
而且房價的變動，都和利率息息相關。利率水平決定房價水平，利率變動決定房價走勢。房價與利率呈負相關關系，利率降，房價升，利率升，房價承受的壓力就大。我國1998年以來連續八次降息，使名義利率達到了歷史上最低位。而持續上漲的房價也成了居民保值增值的一個重要選擇。同時因為房價堅挺，銀行也很樂意貸款并提供優惠，這一傾向更加刺激了房價上揚。
由于我國利率水平不高，加上銀行流動性過剩，導致銀行不斷將資金通過開發商、購房人投入到房地產行業。而持續的低利率乃至負利率又把儲蓄存款“逼”向了房市，制造了投機需求。據有關資料顯示，早在2002年我國居民在銀行的存款就達到7萬億元人民幣，央行為連續7年增加的儲蓄存款而尋覓良策，后來連續8次降息，并實行了利息稅，但由于各方的保障機制不配套，居民的儲蓄意向仍然趨高，到2006年3月底，全國居民儲蓄已達到16萬億元人民幣。但近兩年來由于房價的持續升高，加上投資渠道狹窄，導致居民的房產投資與儲蓄比較明顯“利好”，所以，儲蓄存款已有部分被“逼”了房市。
一是低利率導致資金流入房地產業。由于我國的儲蓄率很高，人民幣也展開了新一輪的升值周期，為了抵御海外投機資本過快涌入中國，央行限定了很低的銀行利率。這也意味著房地產企業可以以很低的成本來籌措資金。這些年來，我國房地產業從開發商的土地儲備、開發貸款、建筑商的流動資金貸款到消費者信貸，無一例外來自銀行，這整個過程所需資金差不多占到全部房地產資金的80%左右。統計表明，中國房地產開發企業負債率高達76%，房地產企業多依賴賣“期房”或擴大流動資金貸款融通資金。與此同時，在中國銀行業總共20萬億元的貸款余額中，超過半數貸款都是以房產做抵押的。可見房地產行業聚集了大量的銀行信貸。
二是低利率一直在支撐房價堅挺。中國的房價收入比接近10倍，遠遠高于國際水平，說明有能力購房的家庭主要是國內一小部分高收入階層和境外人士。正是這一小部分高收入者享受著住房抵押貸款低利率。更何況住房購買能力最多可以達到5倍的擴張(貸款最多可達總價的80%)，使得中國城鎮化進程中積累的住房購買能力出現了集中的釋放。由于房價居高不下，不少低收入居民一度持幣觀望，當他們看到宏觀調控效果欠佳，預期房價將會進一步上漲時，也加入購買行列，進一步推動房價走高。調查顯示，53%的人認為當前房價偏高，同時在表示房價偏高的被訪者中仍有88%認為年內房價將繼續上漲。“追漲”心理的根源依然是低利率。
三是低利率剌激投機購房增多。銀行貸款利率越低，商品房資金成本就越低，購房者(投資或消費)的購房成本也越低，就會大大剌激房市的有效需求，一步步拉動商品房價格上升。2004年底，北京市統計局聯合北京市建委在該市15個小區中隨機抽取100幢居民住宅樓，對530戶購房者進行了問卷調查。調查發現，北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。國內資金由于社會保障體系改革的滯后，醫療、教育、養老保險覆蓋面極小，而醫療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電媒水氣等資源產品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產作為重要的保值增值手段。據麥肯錫2005年的一項社會調查結果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產是最明智的投資方式之一。
根據以上分析可以得出一個結論：要降低房價，一個必要的金融手段就是調高利率。如果利率上升，就會從三方面抑制房市需求:一是開發商資金成本上升，上升的成本必然轉移到房價中，最終將削弱購買人的實際購買力；二是購買人按揭貸款利率的上升，更能直接抑制購房的需求；第三是能夠制約儲蓄資金投機購房。由于利率上升，導致成本上升，最終房價必然會受到明顯的抑制。
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