級(jí)差地租理論下的蛋：磁懸浮拉平沿線房?jī)r(jià)

　　傅勇

　　近日，國(guó)土資源部官員用案例數(shù)據(jù)再度駁斥了“地荒論”，指出現(xiàn)行政策下的土地價(jià)格和地方政府的轉(zhuǎn)讓金都不是房?jī)r(jià)上升的主要因素，并且，今后土地使用必須保證60%以上是存量土地，重點(diǎn)應(yīng)該放在盤活存量土地上。

　　當(dāng)然，我們可以從保護(hù)耕地、更加高效集約地利用現(xiàn)有土地的角度，把國(guó)土資源部的上述判斷和政策看做是其本職所在；然而，筆者想指出的是，這番在“2006年中國(guó)地交會(huì)”上公布的信息，很可能會(huì)成為地價(jià)上升的利好消息，并同時(shí)奏起與房市調(diào)控基調(diào)不相和諧的音符。

　　首先，在最近廣受關(guān)注的“呼和浩特樣本”中，一個(gè)顯而易見的事實(shí)是：正是“招拍掛”誘發(fā)地價(jià)瘋漲的勢(shì)頭，與此同時(shí)，地方政府也從中獲益頗豐。因而，當(dāng)前的土地政策漏洞不少。

　　其次，收緊土地的增量供應(yīng)，會(huì)推升大中城市的級(jí)差地租。眾所周知，

　　正是因?yàn)榧?jí)差地租的差異，雖然全國(guó)房市普遍繁榮之勢(shì)明顯，但社會(huì)反映最強(qiáng)烈的還是在大中城市。同樣，大中城市不可替代的優(yōu)越區(qū)位，成了調(diào)控大局之下，部分地方政府和房地產(chǎn)

　　如果這樣，增量的口子一旦拉小，可以預(yù)期的結(jié)果是，握有存量土地的開放商們可以享受更高的級(jí)差地租，而城市政府也就有更大的動(dòng)力通過(guò)改造和重新規(guī)劃來(lái)增加被動(dòng)性的住房需求。

　　因而，在“國(guó)六條”加大處置閑置土地的威力發(fā)揮之前，過(guò)早地收縮土地增量供給的“地根”可能并不利于整個(gè)房市調(diào)控的成功。從大局出發(fā)，更靈活的土地供給政策可能是更好的選擇。

　　其一，房地產(chǎn)位置的固定也是相對(duì)而言的，在很大程度上隨著交通和遠(yuǎn)郊環(huán)境的改善而改變。想象一下，如果滬杭磁懸浮鐵路得以建成，兩個(gè)城市間的半個(gè)小時(shí)的行程，一定能夠極大地拉平沿線房地產(chǎn)價(jià)格。

　　在一個(gè)城市內(nèi)部也是如此。通過(guò)道路改造、公交系統(tǒng)和軌道交通等方便大眾交通的措施，市區(qū)以外的土地將立即進(jìn)入購(gòu)房者的視野。與此同時(shí)，公共工程的開展對(duì)于增加就業(yè)和啟動(dòng)內(nèi)需的意義會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的略微下降。然而，這樣的景象必須以更靈活的土地政策相聯(lián)系。

　　其二，實(shí)行靈活的土地政策是大勢(shì)所趨。按照產(chǎn)業(yè)和人口集聚的自然態(tài)勢(shì)，不同地區(qū)的城市化發(fā)展速度和對(duì)土地的需求極不平衡，土地政策也應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)整。一個(gè)必然趨勢(shì)是，長(zhǎng)三角和珠三角的領(lǐng)先繁榮，這些活力四射的地區(qū)將會(huì)聚集越來(lái)越多的人口和資源，城市化和土地的需求也會(huì)與日俱增。與此相連，內(nèi)陸地區(qū)糧食生產(chǎn)基地的作用將會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)，這些地方的耕地才應(yīng)該是政府保護(hù)的重點(diǎn)。在這種背景下，施以相同的土地政策顯然是不合適的。

　　上述地租理論和更寬廣的視角，要求我們應(yīng)該謹(jǐn)慎審視國(guó)土資源部的這次動(dòng)向所帶來(lái)的短期和長(zhǎng)期影響。

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