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FN記者 陶冶
通常情況下，無論是對(duì)于牛市中的得意者，還是熊市中的悲觀者來說，風(fēng)水總是輪流轉(zhuǎn)的。機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)存在，市場(chǎng)很少會(huì)讓任何一方失望得太久。然而，英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》日前公布的哈佛大學(xué)最近一份研究卻顯示，在未來的幾年內(nèi)，美國(guó)的房市將不得不經(jīng)歷一個(gè)任何一方都樂不起來的階段。
走過上世紀(jì)90年代初的熊市和過去五年來的大牛市后，美國(guó)房市即將向人們展示一個(gè)漸降的趨勢(shì)。調(diào)查結(jié)果顯示的長(zhǎng)期停滯預(yù)期可能會(huì)讓那些本希望房?jī)r(jià)大漲的房屋所有者們大失所望，但與此同時(shí)，那些沒有趕上上一波房地產(chǎn)牛市而苦盼房?jī)r(jià)大跌的人們恐怕也不會(huì)很快看到進(jìn)場(chǎng)機(jī)會(huì)的到來。
哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心主管尼古拉斯認(rèn)為，盡管眼下美國(guó)房?jī)r(jià)正在平抑，但人們?cè)谑袌?chǎng)上還很難看到可能促成危機(jī)發(fā)生進(jìn)而導(dǎo)致房市硬著陸的因素。他說，被過分高估的房?jī)r(jià)與在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)支撐房屋需求的理性因素將在一個(gè)漸進(jìn)的過程中達(dá)成相互平衡，因此幾年內(nèi)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)明顯突變。最終的結(jié)果就是，房屋逐漸恢復(fù)其供人居住的本來功能而不再是讓人眼熱的賺錢工具。
哈佛大學(xué)的研究對(duì)美國(guó)房市上一些創(chuàng)紀(jì)錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行了冷靜的觀察和分析。在過去五年中，美國(guó)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的速度比人們收入增長(zhǎng)的速度快了六倍多。美國(guó)人收入中用于按揭還款的比例，目前高于過去16年間的任何時(shí)候。在美國(guó)145個(gè)主要城市地區(qū)中進(jìn)行的覆蓋49個(gè)地區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)中值是美國(guó)家庭收入中值的四倍多，為歷史最高水平。其中有14個(gè)地區(qū)，房?jī)r(jià)中值甚至超過了當(dāng)?shù)丶彝ナ杖胫兄档牧抖唷６婪康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)則透露，目前中值收入的美國(guó)家庭每年要有23%的收入用于按揭還款，而最近一次出現(xiàn)這個(gè)水平是在1990年7月。2005年美國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲9.4%，是自40多年前開始記錄房?jī)r(jià)以來年度增幅最大的一年。
隨著利率的上揚(yáng)，美國(guó)房屋所有者的財(cái)務(wù)困難正在日益凸顯。截至2004年，需要將收入的一半以上用于住房開銷的美國(guó)人數(shù)達(dá)到了1560萬人，較2002年增加了190萬人。為了應(yīng)對(duì)收入增長(zhǎng)緩慢和房?jī)r(jià)上揚(yáng)迅速的矛盾，越來越多的美國(guó)人開始選擇高風(fēng)險(xiǎn)的浮動(dòng)利率抵押貸款產(chǎn)品。去年，有三分之一以上的貸款是不固定利率貸款，隨著美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息，這部分貸款者的壓力將與日俱增。
按理說，經(jīng)過連續(xù)五年超高速增長(zhǎng)的美國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)該有很大的降價(jià)空間，那么苦等房市大跌的人們會(huì)不會(huì)看到房?jī)r(jià)一瀉千里的壯觀場(chǎng)面呢？答案可能也是否定的。
研究顯示，除投機(jī)因素外，支撐美國(guó)房市走強(qiáng)的不僅僅是人口增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)下的住房需求，同時(shí)更來自于當(dāng)前美國(guó)家庭格局變化而導(dǎo)致的需求上升，其中包括諸如夫妻離婚、孩子長(zhǎng)大成家等因素。與此同時(shí)，移民對(duì)于刺激美國(guó)房市需求所起的作用也越來越明顯。在過去的十年中，美國(guó)因移民原因總計(jì)新增了1260萬左右的家庭。這個(gè)數(shù)字在未來十年預(yù)計(jì)將達(dá)到1460萬個(gè)。退一萬步講，即使是美國(guó)人現(xiàn)在決定徹底關(guān)閉門戶，那么之前移民潮所帶來的后續(xù)影響仍將繼續(xù)，因?yàn)樵S多早年間來到美國(guó)的移民現(xiàn)在都已經(jīng)有能力為自己購(gòu)置房產(chǎn)。
哈佛大學(xué)的研究同時(shí)認(rèn)為，與此前幾次房市轉(zhuǎn)冷相比，此次房市下跌給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的實(shí)質(zhì)性影響相比會(huì)小一些。盡管有很多借貸者轉(zhuǎn)向了浮動(dòng)利率抵押貸款，但仍有75%的購(gòu)房人選擇的是30年期固定利率抵押貸款，因此利率上漲對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來說并不會(huì)構(gòu)成太大威脅。此外，美國(guó)還有三分之一家庭的房屋是沒有任何貸款的。與此同時(shí)，利率上揚(yáng)或失業(yè)走高導(dǎo)致的壞賬率攀升也不會(huì)造成如人們所想象的大范圍房屋負(fù)資產(chǎn)的出現(xiàn)，目前約94%的房屋所有者擁有房屋10%以上的資產(chǎn)凈值。
但也不是所有人都認(rèn)同這一點(diǎn)。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，目前美國(guó)的官方數(shù)字并不可靠，因?yàn)樗鼈冄谏w了房地產(chǎn)價(jià)格中過度估價(jià)的因素以及利率上漲可能帶來的更大危害。其它人則認(rèn)為近年來的過度建設(shè)在房市放緩后將面臨嚴(yán)重隱患。目前美國(guó)的居民投資已經(jīng)上升到GDP的6%，為50年來的最高水平，大大高于多年來4.75%的平均水平。房?jī)r(jià)平抑乃至下行后，美國(guó)人不可能再把自己的大房子當(dāng)作自動(dòng)提款機(jī)來用，消費(fèi)者支出自然會(huì)因此受到牽連；與此同時(shí)房屋建設(shè)行業(yè)的萎縮也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)就業(yè)的下降。然而，塞翁失馬，焉知非福。正如哈佛專家們預(yù)計(jì)的那樣，如果這種放緩是逐步的，則美國(guó)經(jīng)濟(jì)將有可能因此糾正目前的不平衡狀態(tài)，即減少進(jìn)口需求，進(jìn)而縮窄貿(mào)易赤字。從這一點(diǎn)來看，美國(guó)房市的軟著陸意義積極。
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