李稻葵：房地產業很難管 世界99%的國家都犯錯

　　不要希望政府100%地管好這個產業，這個產業很難管，世界上99%的國家都犯錯誤了。不能按過去傳統的意識形態把民眾的期望抬得太高，民眾的期望值也要軟著陸。政府要多做少說，這樣才能把這個事情弄好。

　　本報評論員 王梓　歐陽覓劍　主持  本報記者 陳宜飚  香港報道

　　近期調控房地產行業的兩個基本指向，其一是，調控一路高漲的房價，其二是，解決中低收入者的住房問題。調整結構、穩定價格也成為本輪調控的核心任務。但房價是否能夠調控，如何調控？如何通過政府與市場的共同作用，滿足中等收入者的需求？如何快速推進廉租房建設解決低收入階層的居住難題？

　　針對這些問題，加拿大西安大略大學終身教授徐滇慶、

　　投機性需求造成房價高估？

　　《21世紀》：就目前的房價而言，您認為是否高估？原因何在？

　　王小廣：第一，房價是一個相對的概念，房價的變化是相對于個人的購買力和收入增長的變化而言的，它和實際絕對價格的變化不同。絕對價格的變化是上升的。關于實際價格的變化，我的觀點跟大部分人不同。法國和美國的房價收入比，也就是相對房價是先升后降的，從10下降到7，再下降到3。買房子不是越早越占便宜，而是可能恰恰相反，隨著個人收入的增加和個人支付能力的提高，相對價格的下降可能會導致越晚買房越便宜。

　　第二，房價上升有自己變化發展的周期，有一定的合理性。但現在的房價上漲是非正常的上漲，這很大程度上是由于投機增長速度過快造成。我認為房地產價格明顯被高估了，北京的房價收入比應高于10，這是明顯高于正常價格的，主要是投機性需求導致。

　　第三，我認為應該進行包括住房的生產、銷售制度在內的制度建設改革。現在我們都是進行期房交易，管理風險非常大，我認為應該實行現房交易，中國房地產行業目前整體處于管理低水平的狀態，卻選擇了一個高風險的管理方式，這與中國的實際情況是不符合的。另外，應該加強監管的力度。如果房地產銷售商說自己的房子已經賣完了，但實際上并沒有賣完，這就是制造虛假信息，是欺詐消費者的行為，我們的法律法規應該對這種行為加以界定和規范。還有，消費稅、營業稅都有待改進。

　　李稻葵：我完全同意小廣的話。我再補充一點，就是應該把投機者從房地產市場擠到福利彩票市場上去，投機也可以為建設社會服務，比如賭球，投機世界杯賽事，因為這個行業需要大量擁有投機心理的消費者才能繁榮，但房地產行業不需要過多的投機者。

　　王永紅：我覺得房價問題短期內很難根本解決，而且措施越細越難解決，因為會涉及更多的技術問題。房地產行業的融資渠道很多，銀行、信托、基金、企業私募、拆借，還有個人的非法集資等。很多資金都通過各種渠道最后流到了房地產商手里，因為銀行存款、國債、股票等等投資渠道平均利潤都非常低。而投資房地產三個月，六個月或一年，就可以得10%、20%的收益，高的60%都有。有的老百姓有10萬存款，就全部拿出來投到房地產，因為收益高，他愿意擔這個風險。因此，須推出更多的金融產品，來滿足市場的各類投資者需求。

　　謝國忠：中國房地產問題與中國制造業不景氣有關，原材料成本很高，引起很多企業進入房地產，導致土地價格大幅上升。比如溫州市中心，近年來地價上升五六倍甚至十倍，房價也就上升一倍多一點，這個原因就是供求關系，很多人想做房地產，地方政府就先(通過抬高地價)把錢先賺走，這樣開發商成本很高，房地產價格不漲上去，根本沒法賺錢。因此很多開發商拿土地時，就預期房價一定會漲，如果房價不上漲，開發商寧可不賣房子——這與其資金來源有關。

　　今年三月份為什么會出現房地產價格上升，就是因為銀行大量貸款給房地產開發商之后，后者資金有了，可以把存貨拿在手里不放，對他來說放盤的話不賺錢，為什么要放。如果開發商在買地的時候，就要說明房價以多少錢賣掉，這會使市場的效益有些不靈活，但如果有這樣的政策，開發商買土地的時候，就不敢價格過高，這樣這個市場自己就會走軟。

　　談到土地的供應調控，我認為供應不能說是不夠。上海、北京都是3000多萬平方米一年，這個供應可以說是巨大的，比一個國家的供應還要多，約40萬套房子，美國一個國家現在一年也才120、130萬套新房子這個規模。

　　但為什么價格還那么漲？道理就是跟石油、期銅是一樣的。它背后有大量的需求和資金支持。在資金寬松的情況下，投機需求就能左右價格，而當價格是由投機需求決定時，這個價格就變成心態的問題。所以從調控方面來說，限制投機需求是非常重要的。從土地供應來說，就是要逼房地產開發商在買土地時要說清楚，你的房子價格準備賣多少，這樣的話，他肯定不敢高價買地，這對市場有很大正面的影響。

　　房價對老百姓生計有很大的影響，普通老百姓家庭財富的三分之一是房地產，他們購買的房產價值跟收入的比例，要有一個限制，這個比率越高，他們生活會越困難。

　　從國際上看，香港現在是八倍，日本現在也是六七倍左右，美國是四倍。新加坡做得最好，把這個比率控制在五倍以下，新加坡社會穩定，老百姓滿足感強，最重要的來源就是這個因素。中國也應該控制在這個范圍附近，不能過高。

　　戴慶：我比較贊成剛才諸位提到的投機性需求造成房價上漲的觀點。我們仔細研究每個城市，上海以陸家嘴為核心區，杭州以西湖為核心區，北京以CBD為核心區，高價房都是從這些核心區輻射開來的。我個人是喜歡投資藝術品的，其實投資藝術品是通過控制稀有資源來獲利。本來按政府制定的規劃，北京這兩年的房地產行業應該是剛性發展的，但事實上2006年第一、二季度它呈現出了爆發式增長。這背后的因素是多方面的。其中重要的一點原因就是，北京市很多地區需要進行城市改造，比如崇文區，它們都很希望開發商到該地區投資。很多北京房地產開發商往其他省市跑，也是瞄準了它們渴望被改造的商機，因為在北京和上海，房地產行業已經基本完成了它作為拉動經濟的主力軍的任務，但是在二線城市，它在這方面還有著巨大的潛力。我也認為房地產行業本身不能成為一個國家或者是城市的支柱產業，因為它只是階段性的領頭羊。

　　防止地產危機

　　《21世紀》：目前的中國地產是否存在整體風險？是否不可避免一場大蕭條的磨礪，才能走上健康發展的道路？

　　王小廣：由于迄今為止房地產行業還沒有經歷過大蕭條，讓人產生了房地產行業不存在風險的錯覺。房地產行業存在著大弊端，只是現在這些弊端沒有徹底顯露。

　　王永紅：我覺得地產金融行業的改革是勢在必行的。在國外有專門的金融中介，比如共同基金組織等來融合個人的資金，進行投資理財，選擇最合適的領域進行投資，這樣不僅擴大了開發商的融資渠道，也擴大普通老百姓的投資渠道。在國外個人買房70%都是委托中介公司辦理的，委托人不像我們中國的消費者那樣，自己跑到售樓處去購買，而是咨詢律師和投資理財專家，由專業公司代理購房。而我們就沒有這樣的中介公司，老百姓的錢除了存在銀行里，就只能投資房地產了。而另一方面，我們許多開發商也因為資金不足無法實現自己的商業規劃，這樣就難以實現整體的商業規劃，創造整合效益。如果有中介公司，這兩方面問題都可以得到很好的解決，現在國內已經出現了這種傾向，這是很好的。

　　李稻葵：我覺得房地產開發商還不夠成熟，一個成熟的房地產開發商應該保留一部分成品房不出售，而是出租。因為這樣才有持久的能力應對不好的形勢。

　　不要希望政府100%地管好這個產業，這個產業很難管，世界上99%的國家都犯錯誤了。不能按過去傳統的意識形態把民眾的期望抬得太高，民眾的期望值也要軟著陸。政府要多做少說，這樣才能把這個事情弄好。

　　低收入人群的住房問題

　　《21世紀》：本次調控的一個重心就是切實調整住房供應結構，解決低收入人群的住房問題，而廉租房問題一直很難推進，諸位認為，該如何突破？

　　徐滇慶：廉租房之所以僅僅停留在口號上，遲遲未面世，主要也是因為把本應該用來蓋廉租房的土地劃給了商用房。在解決這一問題上，日照市定向拆遷的辦法比較好，政府對拆遷地不收取地價，而拆遷戶可以獲得新的自己想要的房子。由于有方向和具體的政策，既解決了排隊的次序問題，又防止了腐敗。

　　彥文：現在的土地政策，就是“招拍掛”的政策，和香港和新加坡的政策類似，導致的結果就是地價一定會上漲。出臺這個政策，一個是擴大土地收益，一個是避免操作黑幕。帶來的問題就是土地價格上漲以后，中低收入者買不起房。所以香港的廉租房都是政府解決，香港600萬人口，有200萬人口住在廉租房房子里面。如果我們這個城市里面有200萬人住在這個房子里面，不管面積是不是合適，起碼不會面臨社會矛盾。但是，這個問題市場很難解決，需要政府解決。

　　戴慶：依靠現在的途徑徹底解決中低收入的住房問題是不可能的。中低收入的住房問題應該由住宅保障體系支撐，政府要在政策上體現對經濟適用房、廉租房的務實支持。比如：借鑒國外經驗，由政府扶持解決。在地鐵沿線的端頭劃出土地專門供給，限套型、限房價、限地價、限利潤。一則解決出門難問題，二則將大大發揮城區土地價值。

　　王永紅：我覺得可以參考歐美國家從福利方面給予直接補貼，就是外圍政策手法，比如他人均只有10平米以下，政府給他現金就可以。

　　謝國忠：廉租房進展緩慢，其背后的原因是跟地方政府有關的。地方城市發展需要錢搞基礎設施，房地產則成了地方財政的很大部分資金來源。這個問題中國早晚得解決，地方政府目前不得舉債借錢，它們只好拐彎繞道，或者炒房地產，最終都是為了借錢。另外，地方政府財政還不透明，中國地方財政不允許有赤字，所以他就一直在做金融游戲，房地產是其中最重要的一部分。

　　因此，如果要推進廉租房政策，實際上要從地方政府財政這個角度入手。第一，資金來源要放開，允許地方政府債券市場發展；第二個就是地方政府財政一定要透明，收入到底有多少，用在哪里，要有透明度。

　　(本報實習生徐丹、莊燕、吳煒惠、林琦、唐菲參與整理）

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。