房地產成匯聚經濟矛盾的火山口 四措施破局治理

　　在宏觀經濟的非均衡運行體系中，房地產業正是經濟發展的一個小循環。在資金、勞動力和資源在各個行業循環的同時，宏觀經濟的非均衡運行的矛盾在房地產業強烈地“外在”表現出來。要想真正實現對房地產業的有效調控，促進房地產業的健康發展，首先需要對我國房地產業的發展及運行機制進行深入的研究，認識我國房地產市場發展的特殊機理和作用機制，進而才能制定出相應的調節措施。

　　房價上升和供給結構性過剩是非均衡房地產業的典型特征

　　近年來，我國房地產在迅速發展的同時，也一直表現出非均衡發展的特點，多次出現了房價上升和供給結構性過剩這一對互相矛盾的經濟現象，體現了目前我國房地產市場的典型特征。

　　首先，房地產業規模迅速擴大，市場供給量快速增長。目前，我國人均住房水平仍處于較低水平，在經濟發展和城市化進程中，住房市場孕育著巨大的潛在市場需求。同時，90年代初以來房地產業一直被視為經濟發展的支柱產業，而近年來房地產業的高利潤率，進一步吸引了大批資金進入，使得房地產業的投資額迅速上升，房地產業規模迅速擴大。

　　從房地產業的投資額來看，房地產開發投資作為固定資產投資的重要部分，自2000年初以來一直保持在30%以上的增長速度，成為我國固定資產投資增長的主要推動力量。在房地產業大量投資和資金的支持下，房地產業的開工面積和竣工面積一直都在快速增長。我們看到，盡管自2004年受宏觀經濟調控的影響，房地產業的增長有所放緩，但仍然保持了20%多的增長速度。

　　其次，房價增幅持續高位徘徊，宏觀調控成效不足。2003年房地產業出現過熱，政府及時出臺了多項房地產宏觀調控措施，在一定程度上抑制了房價的迅速上升勢頭。但自去年底以來房價漲勢依然不減，進一步偏離了市場均衡的合理水平，并與我國今年來消費市場物價水平如CPI的持續走低的趨勢形成了鮮明的對照。

　　從房地產業市場結構看，除了地區間差距外，在經濟適用房、普通住房和高檔住房市場之間也存在著顯著的差異。從2005年7月至今，商品房市場保持了大約7%的增速，其中經濟使用房增速較低，平均增長速度僅為3.4%。隨著房地產價格尤其是高檔住房價格的迅速上升，更是加劇了我國房地產業的市場結構性差異。

　　第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地產業出現結構性過剩。盡管大量居民的住房條件仍然較差，潛在住房需求巨大，但有效需求仍然相對不足。房地產業供應的迅速增長和有效需求的不足，直接導致了房地產業的供求結構性過剩，大量商品房出現空置現象，且空置率居高不下。到2005年底，全國商品房空置面積達到了1.43億平方米，與全年的竣工面積4.88億平方米相比，空置率達到了29%的高位。我國的商品房高空置率和大量居民買不起房的現象并存，這表明房地產業存在嚴重的結構性過剩。

　　第四，房價的“剛性”與租售比的高位偏離。在房地產市場中的供求結構性過剩中，價格難以通過自身的靈活調整來實現市場的均衡。在供給出現結構性過剩的情況下，房價的剛性是由我國房地產業的特殊國情決定的。土地作為房地產業的要素成本具有強烈的剛性特征，因為土地的稀缺性和政府統一所有的壟斷性，使得房地產商和政府部門在土地資源的分配中會追求租金的最大化，從而將土地資源的要素剛性傳遞到房地產市場上，形成了房價的剛性。房地產商基于利潤考慮，就必須將房價維持在一定水平上，導致經濟中結構性過剩的非均衡狀態得以持續。

　　與此同時，銷售市場和租賃市場之間失調現象突出。租售比的變動可以反應出房地產市場上投機因素的作用強弱，也是房地產均衡發展程度的一個度量標準。在西方發達國家中，租售比一般在1：100左右。而我國的租賃市場發展滯后、市場規模小及市場交易清淡，租售比遠低于國際上房地產市場的一般標準，個別地區甚至達到1：300的比例，出現了租售比倒掛(月供大于月租金)的情形。這表明，房地產的非均衡程度在逐步加深，商品房市場發展日益擠壓租賃市場的市場空間，也反映了房地產市場的投機性作用日益加強，房地產非均衡發展存在著泡沫化的傾向。

　　導致非均衡房地產市場的四大成因

　　深入認識我國房地產業的發展及走勢，我們不能僅僅從房地產業“過熱”的表面現象出發，而必須從房地產市場的運行方式和內在動力機制入手。房價的持續上升和市場的結構性過剩，只不過是房地產市場非均衡運行狀態的外在表現。

　　當前，導致房價持續高企和房地產市場結構性過剩的一個直接的成因和動力是來自于市場上的投機力量的作用。在投機市場上，“買漲不買跌”是投機操作的原則，房價上升會進一步吸引更多資金的進入，甚至出現經濟的“泡沫化”傾向。在“羊群效應”的影響下，更多的投機力量進一步推波助瀾，成為房價繼續上漲的推動力量。同時，房價攀升導致市場的有效需求進一步萎縮，市場的結構性過剩日趨嚴重。在我國的房地產市場上，從商品房銷售面積和竣工面積的對比我們可以清楚地觀察到投機力量的作用。

　　從經濟指標看，國際上房價收入比一般在1：3左右，不應超過5：1，否則房地產市場將得不到實際需求面的支撐。在我國的大多數城市房價收入比都已超過了這一通常標準。另外，從判斷房地產投機程度的指標———租售比看，我國房地產市場的租售比遠低于國際上的通行標準(1：100左右)。除了我國租賃市場的不發達原因之外，租售比的嚴重偏低表明，投機過度導致房價偏高，并推動了我國房地產市場的非均衡發展。

　　那么，為什么如此強勁的投機力量會集中于房地產業而不是其他行業？因為,資本有天然的逐利本性，房地產業的投機力量的集聚有著更深層次的原因。

　　首先，房地產業的高利潤率與進入壁壘。我國正處在住房體制改革后的快速發展階段，房地產業尤其是上游產業開發商相對市場化程度低，行業的利潤率高，長期位居高利潤率的行業。作為房地產業最重要的資源———土地，由政府土地出讓制度來壟斷性配置。在土地出讓金居高不下的情況下，加上土地出讓中各種政策性因素的影響，房地產業的進入壁壘其實是相當高的。而房地產開發企業具有壟斷的力量，可以在市場中將高額的土地出讓成本向交易市場轉移。這種行業的高壁壘，使得高房價和行業高利潤率得以長期維持。

　　其次，投資沖動與投資機會缺乏，使房價持續上升的可能變成了現實。近年來，我國經濟的有效需求不足，宏觀經濟中不少行業出現了供給的相對過剩，出現了物價水平的持續走低和通貨緊縮的局面。長期以來我國資本市場不發達，尤其是在股票市場長期不景氣的情況下，房地產業成為資本追逐的投資工具。由于房地產作為一種投資品，具有良好的財富保值和升值的能力，尤其在資金成本較低的時期，具有很高的投資回報率，導致大量資本涌入了房地產交易市場。

　　再次，銀行風險控制體系不健全，銀行資金大量流入房地產業。銀行貸款不僅通過按揭購房貸款等貸款形式迅速流入房地產業，而且也成為房地產開發公司廣泛應用的財務杠桿工具。同時，由于房地產貸款是銀行利潤的重要來源之一，銀行對房地產業的貸款增長，也成為房地產業過熱的重要原因之一。高度集中的銀行貸款帶來了巨額不良資產的潛在風險，并埋下了金融危機的隱患。

　　最后，以抑制房地產開發投資為主的宏觀調控政策，強化了供給總量下降的預期，反而成為房價上升的“幫兇”。針對房地產貸款的政策調控，雖然導致了房地產投資增長率有所回落，但對2004年以來的房價持續上升也有突出的影響。

　　非均衡的房地產業反映了宏觀經濟的非均衡特征

　　如果我們將對房地產市場的觀察轉向宏觀經濟發現，房地產市場的非均衡發展只是我國宏觀經濟非均衡發展的一個縮影，或者說是經濟非均衡矛盾激化的一個“火山口”而已。在宏觀經濟的非均衡運行體系中，房地產業正是經濟發展的一個小循環。在資金、勞動和資源在各個行業循環的同時，宏觀經濟的非均衡運行的矛盾在房地產業強烈地“外在”表現出來。宏觀經濟的非均衡狀態的運行機理和內在動力可以概括為“三低一高”。即低的資金價格(利率)、低的要素資源價格和低的勞動力成本價格以及高的居民儲蓄率。

　　在利率的非市場化和國有銀行主導的融資體制下，金融體系籌集資金的成本被人為壓低，并以低于市場利率的價格配置到以國有企業為主的經濟部門中。在粗放式經濟增長模式下，要素資源也以較低的價格被使用和消耗，高度依賴投入的增加來提高產量。同時，在勞動力供給過剩的情況下，勞動力的成本非但沒有上升，反而有下降的趨勢。這樣，在低資金價格、低勞動價格和低資源價格的條件下，投資主體難以抑制投資沖動，投資的增長意味著未來生產能力的增長和供給的過剩。另外，從需求方面看，居民收入增長緩慢，加上高儲蓄率，導致消費需求不足，經濟中出現了結構性供給過剩的獨特現象。所以，供給和需求的矛盾，加大了通貨緊縮的壓力及物價持續低迷，通貨緊縮的壓力又反過來強化了居民的儲蓄意愿，導致消費需求進一步萎靡。如此這般，加深了非均衡狀態，進一步激化了經濟的結構性過剩矛盾。這就是我國當前宏觀經濟所面臨的困境。由此，也可以解釋我國當前宏觀經濟所面臨的“看似矛盾、實則必然”現象：GDP高速增長、物價持續低迷、環境嚴重惡化、資源出現緊張、收入增長緩慢、消費需求不足。

　　不過，房地產業還具有自身的一定特點，其土地資源受國家壟斷配置的影響，進一步強化了房地產市場非均衡運行的動力機制。政府在土地資源的出讓中追求土地出讓金收益的最大化，從土地出讓中獲得的高額土地出讓金，被用來滿足政府尤其是地方政府基礎設施建設以及預算外資金的需要。國土資源部的數據表明，僅2005年，全國的土地出讓金達到了5505.15億元，房地產業不僅成為地方政府發展經濟的支柱產業，也是政府預算外收入的最重要來源。房地產商又將高額的土地出讓成本向終端消費者轉嫁，這種要素成本的轉移通過房地產市場上的投機力量獲得其價值的實現，同時也放大了房地產商的利潤。在此，房地產商品的特殊性———作為一種投資品而存在的商品，給尋求資本增值的資本投機行為提供了載體。但是，硬幣的另一面是大量的投機行為也推動了房價的快速攀升，進一步偏離市場均衡價格，加深了房地產市場的非均衡程度。在這種機制的作用下，雖然宏觀經濟存在通貨緊縮壓力，以及消費品價格水平也面臨下行壓力，但房價不斷攀升及結構性過剩等房地產市場上的突出問題卻難以解決。

　　表1：2005年國內部分城市的租售比(估計值)

　　城市    北京   上海  深圳 杭州 蘇州 濟南 成都 (2004年)

　　租售比  300     360   250  470  370  210  225

　　房地產運行從哪里突破困局

　　非均衡房地產市場是造成當前我國房地產市場存在諸多問題的根源所在，而房價攀升和供給的結構性過剩是非均衡房地產市場的外在表現而已。針對國務院新出臺的房地產業的宏觀調控原則，制定具體、協調的政策操作方案，使宏觀調控的政策效果落到實處，應該著重從以下幾點入手：

　　一、積極拓寬投資渠道，優化投資環境，多方面開辟投資機會。當前，投資渠道不暢、實業投資收益率低，是資本紛紛卷入投機市場、民間資本大量外逃的根本原因。我國投資和市場環境亟待改進，政府的政策應著力于優化投資環境、規范市場秩序、完善公共服務，減少與民爭利的政府投資，為社會資本創造更多的投資機會。同時，積極發展股票市場、債券市場等間接融資市場，吸引社會游資，為資本的運作和轉化穿鑿順暢轉換的市場體系。

　　二、改革土地供應和土地出讓金制度，弱化地方政府對土地出讓金的依賴，合理配置土地的市場供應結構。當前政府在土地供應和土地出讓金制度的角色錯位和房地產商博弈關系，是房地產市場非均衡發展的一個死結。地方政府財政對土地出讓金的高度依賴下，政府具有最大化土地出讓金的動力。在此基礎上，房地產市場中政府和房地產商在房地產業發展中有著共同的利益機制驅使，這使得宏觀調控政策難以落實。因此，政府的宏觀調控從打破政府在土地出讓制度中追求出讓金最大化的機制入手，通過對土地出讓金限定使用方向、減輕對土地出讓金的依賴來實現。同時，改革土地供應制度，對住房市場的土地供應進行政策性調節，改變現有的高檔住房比例大、經濟適用房短缺的不合理市場結構，引導房地產市場合理供給結構的發展。

　　三、加強銀行風險的責任控制制度，貸款資金流向，防范房地產市場的金融支持過度和風險累積。當前我國銀行業的改革進入了新的階段，進一步強化銀行對信貸風險的內部控制制度和風險責任制度。中央銀行應通過利率手段、信貸窗口等政策工具，對銀行貸款的流向進行監督，防止銀行資金過度流入房地產市場，而形成新的不良資產，避免出現房地產市場的金融支持過度，出現市場的泡沫化。

　　四、通過調整收入分配制度、提高公共服務水平和社會保障等政策手段，積極刺激消費需求，是調控宏觀經濟和房地產業的基礎性措施。非均衡的房地產市場，是宏觀經濟非均衡發展的一種必然結果。調整改革收入分配制度，多種途徑提高勞動力工資水平，是刺激消費需求、擴大內需，解決宏觀經濟非均衡發展的必由之路。同時，改進政府公共服務供給水平，改善居民的消費預期，促進消費需求的較快增長，給宏觀經濟向均衡方向發展提供動力機制。宏觀經濟從非均衡向均衡的良性方向的發展，才能從根本上破解房地產業非均衡的難題。

　　當然，除了上述“治本”的政策措施以外，針對當前房地產市場，還應配合以相應的“治標”的宏觀調控措施：包括規范房地產市場交易行為，尤其是預售房市場和投資性購房市場，抑制市場上的惡意投機行為；建立和完善住房價格的信息披露制度，及時公布房地產市場的價格水平信息，引導消費者形成理性的價格預期；充分運用營業稅等稅收手段和房屋管理(如房屋過戶等)等政府職能，對商品房銷售市場和二手房市場進行適當的調控和監督，等等。這樣，“標”“本”兼治，才能保障宏觀調控的落到實處，化解非均衡房地產運行的困局，實現房地產市場的良性發展。

　　-看點

　　●伴隨著80年代以來的土地使用制度改革和住房制度改革，我國的房地產業取得了突飛猛進的發展。然而，在房地產市場的快速發展中，也經歷了數次的大起大落。2005年，宏觀調控的聲音尚未消失，房地產業的過熱跡象再次凸顯：一邊是迅速上升的房價，一邊是房地產的供給結構性過剩。這種看似自相矛盾的房地產業現象表明，長期以來我國房地產業的非均衡發展的內部矛盾進一步激化。

　　●我國房地產在迅速發展的同時，也一直表現出非均衡發展的特點，多次出現了房價上升和供給結構性過剩這一對互相矛盾的經濟現象，體現了目前我國房地產市場的典型特征。首先，房地產業規模迅速擴大，市場供給量快速增長。其次，房價增幅持續高位徘徊，宏觀調控成效不足。第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地產業出現結構性過剩。第四，房價的“剛性”與租售比的高位偏離。

　　●針對國務院新出臺的房地產業的宏觀調控原則，制定具體、協調的政策操作方案，使宏觀調控的政策效果落到實處，應該著重從以下幾點入手：一、積極拓寬投資渠道，優化投資環境，多方面開辟投資機會；二、改革土地供應和土地出讓金制度，弱化地方政府對土地出讓金的依賴，合理配置土地的市場供應結構；三、加強銀行風險的責任控制制度，貸款資金流向，防范房地產市場的金融支持過度和風險累積；四、通過調整收入分配制度、提高公共服務水平和社會保障等政策手段，積極刺激消費需求，是調控宏觀經濟和房地產業的基礎性措施。

　　-編余

　　房地產市場現在成為公眾詬病的對象不足為奇。據孫磊博士研究，無論是房地產開發問題、供給結構問題，還是房地產市場規范運行問題，都不只是房地產業自身的單一問題。房地產業暴發戶式地非均衡發展，其實是宏觀經濟非均衡運行的一個縮影。因此，要有效治理存在著諸種弊端的房地產市場，就得下工夫弄清目前房地產市場的運行機理，從根本上消除房地產業的痼疾。這也是

　　———亞夫

　　□孫磊

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