王石：要讓人人都有房住 高房價也會傷害開發商

    讓每個人都有房子住，這是一個和諧社會必須要解決的問題。

　　王石

　　住宅是非常特別的產品，它是基本生活所必須的。無論高收入、低收入、無收入者，每個人都不可缺少。房子不可能像家電那樣完全市場化，對于基本保障用房那部分，要靠政

策傾斜，從稅收上、再分配上予以考慮。讓每個人都有房子住，這是一個和諧社會必須要解決的問題。從1998年到2004年這個住宅市場大發展的階段里，這個問題反而在淡化，這是從2005年進入調整期的內在動因。

　　從發展住宅市場到建立住房保障體系

　　這個調整從1998年至如今的一系列國家有關房地產政策可以看得很明顯。

　　1998年，國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》宣布停止住房的實物分配，全面建立商品住宅市場。隨后，央行出臺《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》，加大商品住房建設投資，鼓勵住房消費。2002年，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定經營性用地的出讓全面市場化。2003年，央行出臺121號文件,對房地產信貸做出規范。2004年國土資源部下發文件(《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》)進一步規范土地市場，也就是我們說的“8·31”大限。這一系列政策，目標都是推動住宅市場的發展。

　　然后是2005年的“國八條”和今年的“國六條”，以及作為其執行措施的2005年的七部委意見和今年的九部委意見。這兩年出臺的政策，側重點開始出現了調整。

　　“國八條”主要解決的問題有兩點。一是部分地區房價上漲過快的問題，二是要解決中低收入家庭的住房問題。對此，“國八條”明確提出了目標，改變土地供應結構不合理；鼓勵多建適宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。實際情況如何呢？

　　2005年，全國完成商品房投資總額為10768億元，同比增長21.9%；完成經濟適用房投資總額為565億元，同比下降6.8%，連續13個月負增長。也就是說，“國八條”關于提供中低收入家庭的住房要求，市場沒有給予正面反應。原因有：(1)房地產行業的特征：一個新產品從設計、建設到交付使用有一個至少18個月的滯后期；(2)地方政府沒有拿出多少可以興建適合中低收入家庭住宅的土地，從去年下半年以來的統計數字看，全國各大中城市推出的低價土地仍然有限；與此同時，商品住宅用地的價格仍節節上升。建立住宅保障體系的意圖沒有體現出來。

　　“國六條”是在“國八條”基礎上，根據這一年來調控的實際效果進行的深化。“國六條”和隨后的九部委意見，我認為核心有兩條，第一是中央政府向地方政府提出的明確要求，必須拿出賣地的錢來補貼保障用房，必須拿出土地進行保障用房的開發，而且要納入“十一五”規劃。第二是給市場信號，這個信號也是非常明確的，70%的土地要做90平方米以下的戶型,這表明未來的方向就是小戶型，引導理性消費。

　　目前，我國存量住宅戶均面積在100平方米左右，而新增住宅面積也有越來越大的趨勢，超前消費行為相當流行。要改變老百姓的居住觀念，讓大家更多地關注性價比、居住品質而不是單純追求面積，這需要一個過程；而市場上要出現住宅性價比的革命性進展，也需要一個過程。在這個過程完成前，采取硬性比例規定也是不得已而為之。

　　高房價也會傷害開發商

　　從對行業的影響來看，我認為“國六條”首先將使行業進一步理性化，這對于地產企業也是有利的。現在有一種誤區，認為房價越高，開發商越有利，其實不對。長期來看，商業社會的回報是公平的，沒有任何一個行業的資本回報會長期高于其他行業。優秀企業的回報高于社會平均水平，這是正常的，但是一個行業所有企業的回報都高于平均水平，這是不可能的事情。尤其房地產是一個自由投資的領域，誰有錢都可以進來，房價上漲大家就會搶著買地，最后是地價漲得比房價更快，房價也水漲船高。高房價傷害了消費者、傷害了市場，到頭來，也會傷害開發商本身。

　　住宅市場從計劃經濟的福利分配制度向市場經濟過渡的第一個階段已經基本完成了，現在是第二個階段：引導商品房市場穩健發展和建立住房保障體系并舉的發展。這種調整，會帶來很多新的變化。

　　房地產商業、生產模式面臨變革

　　上述是住宅市場從2005年開始進入調整的原因。現在來分析調整會對產業形態帶來的影響。

　　住宅產業發展到現在，無論是商業模式還是生產模式，都到了一個必須變革的時點。而宏觀調控，尤其是“國六條”將加快這個進程。

　　從商業模式來看，現在的開發商，都是買地、做房子，然后賣掉。很單調也很雷同，基本上沒有分工，也沒有協作。這個模式是一定要被顛覆的，一個成熟的市場，應該是每個人做自己最擅長的事情。房地產三種最主要的資源：土地、資金和開發能力，在不同企業之間的分布是不均衡的，需要重新整合才能體現效率。

　　但在市場太亢奮時，誰有土地都希望自己做，沒有整合動力。調控的目的為了抑制盲目消費，建立健康、公平的住房體制，但在客觀上卻有利于推進行業整合。面對新政，不再是“只要擁有土地或擁有資本，就可以隨意進入房地產市場。土地、資本、專業開發能力、客戶資源、品牌影響都將成為不可或缺的資源。

　　再從生產方式來看，現在的建筑工藝還是手工制造方式為主。這種方式有很多問題，首要的就是質量很難保證。現在的住房消費水平是上去了，但住宅品質的提升并沒有跟上，而性價比的提升更是不明顯。

　　隨著國際交流和出國旅游的增多，許多人對工業發達國家的住宅小區和中國沿海城市的開發小區進行比較后得出這樣的結論：中國沿海城市建設的房子和小區看上去和國外差不多了。這是一種錯覺。中國許多住宅小區著重環境綠化，建筑的外立面裝飾得花里胡哨，乍一看確實耳目一新，尤其高檔樓盤為了吸引消費者，在園林綠化上做文章，栽種古樹、挖湖，搞人造環境，再把顏色搞得五彩繽紛，就好像超過了國外。從專業角度來看，僅舉一例，我們現在的施工方法誤差還是以厘米計的，而工業化的誤差是以毫米計的，相差一個數量級。

　　整合加速集中度上升

　　提高住宅質量，以此提高住宅價格性能比，只有走工業發達國家已經完成的住宅產業化的道路。但開發商卻缺少動力，因為毛利率高，手工制造同樣賺錢，為什么要工廠化？還有就是以前行業的集中度很低，規模都沒有達到能夠推進工廠化的程度。

　　但現在這兩點都在改變。隨著調控的深入，行業整合將會加速，集中度將會上升。再加上企業間的合作，達到經濟規模只是遲早的事情。而毛利率的降低也是必然的，美國最優秀的住宅企業帕爾迪，他們的毛利率只有20%，銷售凈利潤率只有7%~8%左右，但凈資產收益率達到了18%~22%。而近幾年萬科的銷售凈利潤率是10%，凈資產收益率是12%~16%。這說明我們需要大幅度提高運營效率。而要提高效率，工廠化是必不可少的一個前提。

　　再一個因素，