為什么是高投資(2)

　　聚焦“90平米”

　　《21世紀》：《意見》規(guī)定“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，對此，各界爭論很多，諸位如何評價？

　　謝國忠：限制中小型住房的配比，我覺得這個很重要，制止囤積房源、完善信息批量制度也很重要，總的來說，這一套措施比去年好很多。

　　但是，這不一定容易操作。我覺得政策里面還有拐彎空間，能夠?qū)Ω墩�策的“對策”是有的，關(guān)鍵在地方政府是不是誠心。地方政府原來是希望價格高，它收入也高，但是如果中央把地方房地產(chǎn)狀況與官員提升機會掛鉤，這對一些地方官員會有觸動作用。

　　彥文：政府制定這個政策，從專家角度可以理解，但是操作層面很有問題。比如現(xiàn)在北京有2000多萬平米已經(jīng)批了規(guī)劃，但是沒辦開工手續(xù)，這2000多萬平米原來按計劃是在未來三個月到六個月的時間推出，但如果按照現(xiàn)在這個細則操作，就要重新規(guī)劃，那這批房子就要延期推出。政府管理部門的壓力會非常大。

　　其次，就是和《行政許可法》的對應(yīng)問題。因為開發(fā)商買地是根據(jù)規(guī)劃的，政府批準了開發(fā)商的規(guī)劃，開發(fā)商再以此為依據(jù)推進整個后續(xù)建設(shè)。在這種情況下，由于政府出臺了新政策，使得開發(fā)進度、價格都要產(chǎn)生變化。這給企業(yè)造成了損失，原因就在于政府審批的變化。我想這些具體問題還需要再仔細認真地斟酌。

　　胡斌：我覺得政府應(yīng)該去研究政策，如土地政策、稅收政策和財政金融政策。而具體的“90平米”應(yīng)該由市場決定，由開發(fā)商決定。因為中國絕大部分的開發(fā)商還是比較有責任感的，他會研究自己的產(chǎn)品、定位，把自己的投資收回來。而且對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，追求利潤也是他不斷發(fā)展的一個原動力，他會提高他的核心競爭力。國六條最后一條說的靠虛假信息和非法的手段，這也是極個別的開發(fā)商影響了地產(chǎn)商的整體形象，不能認為絕大部分開發(fā)商都是不好的。

　　財稅是調(diào)劑社會貧富的最有力的辦法。用財稅政策來明確政府發(fā)展小戶型、解決中低收入人群的住房需求的辦法會更加有效，如：90平方米以下的商品房，繳納契稅很低，90-120平方米的商品房，繳納契稅較高，120-160平方米的商品房，繳納契稅更高，160平方米以上的商品房須交納非常高的契稅，這種強烈政策引導性，應(yīng)會取得明顯的調(diào)控作用。

　　彥文：對。政府應(yīng)該研究確定一個總體目標，而不要把這個總體目標微觀化。“90平米”的問題，實際上政府很早就做過這方面類似的文件，比如說廉租房問題，經(jīng)濟適用房問題，實際上只要確定一個廉租房和經(jīng)濟適用房的比例就可以。比例確定以后，操作權(quán)就應(yīng)該交給開發(fā)商，應(yīng)該歸當?shù)卣�府自己做，因為各地區(qū)的情況不一樣。

　　“90平米”的規(guī)定存在很大問題，起碼也得按照大的行政區(qū)劃管理，而不是按照單個項目管理，就會好得多。

　　王永紅：我覺得《意見》中加大對閑置土地的處置力度比“90平米”這個政策有效得多。實際上“90平米”的規(guī)定就是一刀切，但是我們的觀點是要橫著切。比如說在北京順義和朝陽區(qū)各建一個項目。朝陽區(qū)可以建70平米、90平米，但是順義這么遠的地方，人們肯定都愿意寬敞一點，要100多平米了。一個區(qū)域內(nèi)固定30%的大戶型、70%的小戶型，可能會有問題。

　　彥文：這種操作，在1990年代初期已經(jīng)做過了。那個時候政策彈性是比較大的，1990年代初期之前規(guī)定所有建設(shè)小區(qū)里面要拿出10%-15%支持康居工程，政府以1500-1800塊錢回購，后來沒有辦法施行。為什么？比如說5000塊錢開發(fā)的房子，1500塊錢買肯定不現(xiàn)實，再比如說昌平的房子賣幾百塊錢，按1500塊錢回購也不行。

　　戴慶：首先在科學嚴謹性與可操作性層面存在問題。按意見所言，90平米以下住宅開發(fā)建筑面積占70%以上。眾所周知，即使是純住宅項目，建筑面積也包括除地上住宅面積外、地下車庫、人防、設(shè)備用房、配套與非配套公建面積，如此計算90平米以下的房子所占比例至少要達到80%或者90%以上，如此在戶型、停車、配套設(shè)施來規(guī)劃配比指標均需變更調(diào)整。尤其是對已完成規(guī)劃審批項目規(guī)劃設(shè)計修改工作量很大，對政府與開發(fā)商都有很大的壓力，短期供應(yīng)量出現(xiàn)問題，現(xiàn)在狀況就很多，在等待細則中停止推進工作。

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