德國(guó)形成獨(dú)特房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系

　　新華社記者 袁炳忠

　　德國(guó)的土地實(shí)行私有制，但各級(jí)政府對(duì)土地的使用都有嚴(yán)格的規(guī)劃，哪些土地只能用作住宅區(qū)，哪些土地只能用作商業(yè)區(qū)，甚至建筑與空地的面積比等，開發(fā)商都必須遵循政府的規(guī)劃。政府并不規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格也不是由開發(fā)商說了算，而是取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立于政府之外，評(píng)估員只對(duì)自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)評(píng)估主要分為兩類：

　　一類是獨(dú)立的、私人評(píng)估專家。這些評(píng)估師或者評(píng)估員有不同的資歷認(rèn)證，有的是當(dāng)?shù)毓ど虆f(xié)會(huì)認(rèn)定的，有的是銀行認(rèn)定的，也有的是英國(guó)皇家注冊(cè)測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)員，英國(guó)皇家注冊(cè)測(cè)量師學(xué)會(huì)的會(huì)員可以對(duì)歐洲地區(qū)的

　　另一類則是公共評(píng)估機(jī)構(gòu)，即遍布各地的房地產(chǎn)“公共評(píng)估委員會(huì)”。這些委員會(huì)負(fù)責(zé)某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡等地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。每一個(gè)委員會(huì)有委員10人到20人不等。德國(guó)聯(lián)邦建筑法對(duì)委員會(huì)的任務(wù)和職責(zé)有嚴(yán)格的規(guī)定，其中最重要的職責(zé)是，使地方房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)公民、房地產(chǎn)專家和評(píng)估師保持透明度和公開性。根據(jù)法律，委員會(huì)的工作主要包括：每年公布房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告；為私人、公司或者法院撰寫已經(jīng)完工或尚未完工的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；每年1月1日負(fù)責(zé)制定“地價(jià)圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”。

　　德國(guó)聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都登記在冊(cè)，且每塊土地的買賣都必須由公證人報(bào)告國(guó)家。所有房地產(chǎn)交易情況都要集中起來，形成“銷售價(jià)格總匯”。各地評(píng)估委員會(huì)則根據(jù)“銷售價(jià)格總匯”每年制定“地價(jià)圖”，提出各個(gè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)土地價(jià)格。評(píng)估委員會(huì)制定的最普遍的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格主要包括以下幾個(gè)區(qū)域：農(nóng)林區(qū)、農(nóng)村和市區(qū)、工業(yè)和貿(mào)易區(qū)、交通區(qū)以及學(xué)校和醫(yī)院等公共區(qū)�！暗貎r(jià)圖”還可能提供商用、住宅用以及樓房層數(shù)等方面的信息。

　　總之，德國(guó)的房地產(chǎn)交易透明度非常高，這也為政府征稅、城市建設(shè)等提供了很多便利。每年政府都利用“地價(jià)圖”、各類評(píng)估師的評(píng)估報(bào)告提供的價(jià)格征收地產(chǎn)和房產(chǎn)稅。同時(shí)政府為了照顧低收入家庭，也開發(fā)一些住宅樓，銷售或出租給低收入家庭，其依據(jù)也是房地產(chǎn)評(píng)估師們的報(bào)告。當(dāng)然，政府和其他用戶一樣，要付錢購(gòu)買這些報(bào)告。

　　盡管德國(guó)的房地產(chǎn)交易透明度很高，但一些房地產(chǎn)

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪問新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。