溫天納：宏觀調控為外資帶來機會

　　面對房地產宏觀調控的進一步升溫，面對人民幣持續升值，軟庫(軟銀)金匯投資銀行總裁溫天納表達了他對外資進入中國房地產市場的看法

　　宏觀調控為外資帶來機會

　　——專訪軟庫(軟銀)金匯投資銀行總裁溫天納

　　文/本刊記者 王娜 李國杰

　　面對房地產宏觀調控的進一步加劇，面對人民幣持續升值，溫天納，這位在投資銀行業中超過15年的從業經驗，曾主導三十多家國內外企業在香港及國內B股市場上市(融資和承銷超過100億美元)和超過百億港元的債務重組的軟庫(軟銀)金匯投資銀行總裁溫天納談了他對外資進入中國房地產市場的看法。

　　人民幣升值將抵充國家對房地產宏觀調控的作用

　　《法人》：隨著“國六條”的出臺，房地產新一輪的宏觀調控正式進入實質性階段，這對欲進入中國地產業的外資來講，是利還是弊？

　　溫天納：“國六條”中，“重點發展中低價位普通商品住房”和“有區別的適度調整信貸政策”的提出，使得一些高檔房地產項目的融資渠道局限性加大。縱觀這幾年外資進入中國地產業的情況，一線城市的商用物業由于投資回報率較高，成為了外資青睞的對象，因此 “國六條”的出臺，為外資進入中國的房地產市場提供了更大的空間。這次宏觀調控，絕對有可能創造外資在中國房地產市場的第二波投資機會。

　　《法人》：經過幾輪的宏觀調控之后，外資機構如何看待中國房地產市場的價值？

　　溫天納：舉例來說，目前廣東的幾家房地產企業已經在香港上市，而且反映都非常好。如越秀、雅居樂、富力，他們從上市到現在都是漲了兩倍以上。所以，外資機構對內地的房地產市場還是很有信心的。盡管宏觀調控不斷，但從現實情況來看，現在的樓市比2004年調控之前更火爆了，整個市場還是很積極的。“國六條”的出臺，從長遠來講，對中國房地產市場不會產生太大的影響。

　　《法人》：目前推動海外資本進入國內地產行業的主要因素有哪些？

　　溫天納：在人民幣升值的預期中，外資要持有人民幣資產，直接投資國內的房地產項目就可以在匯價上獲取升值，宏觀調控打擊了規模和資本額較小的民營地產發展商，對外資來講，價格談判的空間便擴大了，亞洲區內日趨成熟的房地產證券化退出機制讓外商可以通過境外市場套現其在國內的商業性房地產項目投資。這些種種是觸發外商大舉進入國內市場的先決條件，這些先決條件逐一實現。

　　國內目前的資產證券化還處于一個剛起步的階段，企業融資市場產品過于單一。在宏觀調控和針對房地產發展的一些新的條例的限制下，部分的民營發展商在資金方面產生缺口，這些缺口沒有辦法再以貸款的形態進行填補，這也是觸發部分外資進入國內商業性房地產收購的一個契機。

　　最近人民幣匯率“破8”，使得外資更加看好中國市場，我覺得人民幣升值將抵充國家對房地產宏觀調控的作用。

　　國外投行的“擇偶”標準

　　《法人》：你曾經說，一家投資機構一年看一百多個項目不足為奇，國外投行在選擇國內的地產企業進行投資時，對國內地產企業有哪些評判標準？

　　溫天納：現在國際的投資者在中國不斷尋找一些具有投資價值的房地產項目，挑選的項目基本上具有以下的標準：處于黃金地帶的商業建筑物；具有特色和賣點的商業性房地產項目；基本上凈年收益率達到9%的項目；一些可以通過改善整體物業管理素質，以提高整體收益的項目。

　　而從投資者自身的利益來考慮的話，主要看這個項目的投資回報率。通常來說，能達到他們所期望的投資回報率的，只有一線城市的個別房地產項目，所以他們現在考慮的目標通常是北京、上海這樣的一線城市，以及沿海和內陸省份的省會城市。

　　但是也要留意到，中國的房地產市場目前正受到一些不穩定因素的影響。這個不穩定的因素是，很多地產商希望將資產包改裝成REITS(房地產信托投資基金)，但是我們發現，現在香港在這方面的退出機制有問題。前一段時間香港有媒體報道說，內地一個項目的上市個案被香港證監會否決了，原因是香港證監會不允許產權上有缺憾的房地產項目來港上市。其實，民營的房地產項目，誰都不敢說是完美的，多少會有一些瑕疵。不過，最近內地A股市場重啟IPO，這可能會使一些打算上市的房地產企業改變策略，直接在內地上市。

　　《法人》：據你了解，有多少海外資金準備進入或者說是希望投入中國的房地產市場？進入中國房地產市場的投資回報率到底有多高？

　　溫天納：想進入中國市場的海外資金規模巨大。據我了解，現在想進入中國商用物業市場的肯定有幾千億資金，但真正有興趣投資的到最后可能是三四百億，這個數目也是很可觀的。

　　外資機構都希望有10%的投資回報率，這個期望值其實挺難實現，只有一線城市的某些物業項目在出現資金斷鏈的時候，外資機構的投資回報率才能達到這個數值。

　　現在大量的資金追求的還是一種穩定的回報，很多時候6%到8%就足夠了，這種能提供定期回報再加上地產項目本身升值，就是在亞洲金融風暴以后最吸引投資者的工具，這種工具就是REITS。

　　《法人》：隨著外資大量涌入中國房地產市場，“外資炒房危害

　　溫天納：部分外資是獨立的地產投資經理，他們管理其客戶的資金，也有外資是以資產采購商的角色去進行收購，他們不是地產

　　這種情況下，中國的開發商就成了“房地產產品”的制造商。外資基金獲益了，國內的開發商同樣也獲益了。一個重要的問題是，在這個金融游戲當中，最大的受益者是誰？現在幾乎所有國內的開發商都熱衷和外資基金合作解決融資問題，與外資合作當然是一個融資途徑，但是在這個利益分配的過程中，國內發展商也需要充分了解自身物業的“國際價值”。

　　其實外資在中國

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