八大措施應對中國高房價之痛

　　◎ 黃征學

　　盡管房價上漲是工業化和城市化快速發展過程中的必然趨勢，但短期內如果漲幅過快，就可能超出經濟系統的承受能力，影響經濟系統的穩定。為保持房地產市場的平穩發展，發揮房地產作為國民經濟支柱產業的作用，維護經濟持續穩定增長的良好局面，需要探索建立抑制房價上漲勢頭過快的長效機制。

　　住房是一種商品，它的價格變化與一般商品一樣，受到供求關系的影響。但由于位置的固定性，它又是一種特殊的商品，信息不對稱的情況較其他商品更為突出。為此，它的價格還受市場信息的影響。從幾個方面分析看，我國近幾年住房價格漲幅過快的成因主要是三個：城市建設用地供給的有限性是房價上漲的重要前提 ；各種住房需求的增長是拉動房價上漲的原動力；房地產開發商對信息的操縱放大了市場失衡的狀態。

　　鑒于此，為促進房價的平穩運行，維護經濟持續較快增長的良好局面，需要從以下幾方面對相關的制度做出安排。

　　(一)堅持正確的輿論導向。首先，要明確政府有責任幫助人們實現“居者有其屋”，但并不是要讓所有人都能購買住房。部分人買新房、部分人買

　　(二)調整土地供應計劃的制定。我國當前的土地供應計劃只有一個總數，沒有將各類用地供給的計劃分開。大多數地方都將新增建設用地中的3/4用于發展工業，壓縮了住房用地的需求。為此，在制定土地供應計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規劃存量房屋拆遷面積的基礎上，制定存量住房用地的供給計劃。將住房建設用地計劃的制定從計劃總量中獨立出來，一方面可以減少城市其他建設擠占新增的住房用地，另一方面也能保證住房用地的供求基本平衡。當然，制定科學合理的住房用地供給計劃，需要對新增城市人口規模、家庭結構、人均建筑面積等做大量的前期研究。

　　(三)完善房地產稅制。首先，要盡快開征物業稅。當前是我國開征物業稅的最佳時機，一旦在高價位購買住房形成較大的群體，開征物業稅的阻力會更大。開征物業稅不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預期，抑制超前消費，減緩房價上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長點，調動了他們的積極性，有利于中央宏觀調控政策的貫徹落實。其次，強化土地增值稅的征收。盡管我國目前土地增值稅增收中存在諸多問題，但如果稅務、土地等部門通力合作，還是能夠克服部分問題，也能夠抑制投機型的住房需求。考慮到現行增值稅在實際征繳中的困難，長期內政府可以將土地增值稅并入到所得稅或資本利得稅中征收，這不僅方便了土地增值稅的征繳，而且更有利于打擊投機行為。第三，強化對轉讓收益課稅。為了能既有效打擊房地產投機，又有利于釋出部分二手房，可以根據一段時期內住房轉讓的次數和購買住房的時間制定不同的轉讓收益課稅標準，有所區別的對轉讓收益課稅。

　　(四)加強住房需求的管理。首先，區別管理住房的需求。為區別對待各類住房需求，要依據有保有壓的原則，對住房需求進行差異化的管理：適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。其次，強化住房租賃管理。住房的投資市場、使用市場和租賃市場是相互聯動的，住房租賃市場發育不完善也會影響住房的需求。為此，需要建立和健全租賃市場的規章制度，維護雙方當事人的利益，規范租賃市場的發展。同時，要構建合理的住房租賃體系，為低收入家庭提供廉租房。第三，培育住房梯度消費。引導房地產市場和居民住房消費心理存在盲目攀比、貪大求洋的誤區，強化合理消費觀念，倡導建設小

　　(五)強化資金監控力度。首先，加強銀行資金的管理。為抑制房地產投機，降低銀行風險，銀行需要加強對房地產信貸管理，控制銀行對房地產的信貸比例，對開發貸款從嚴審批。此外，還要加強審核個人住房抵押貸款，對多次購房的可探討實施抵押貸款遞減制度。其次，強化外資的監控力度。盡管目前外資在我國房地產資金來源中占的比例不高，但近期有回升的勢頭，在上海等地區高檔樓盤的購買者境外人士比例在提高。為促進房地產的健康發展，防范金融風險，國家外匯管理部門要特別關注外資的流量和流向，為科學評估房地產風險提供依據。

　　(六)合理引導資金流向。當前，我國的“樓市、股市、匯市”是緊密結合在一起的，合理引導資金流向也應從這“三市”科學分配資金開始。首先，引導資金向

　　(七)建立和健全信息發布制度。首先，增強信息發布的權威性和準確性。政府各職能部門要制定科學的數據采集體系和計算體系，增強信息發布的準確性，以便各主體能有效把握市場脈搏，做出正確的判斷。其次，縮短市場信息發布的周期。政府要定期向社會公開發布有關住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網上信息查詢制度，及時更新有關內容，保證信息的現時性。第三，完善信息資源的開發利用。在現有基礎上，積極開發分地區、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發布，使市場主體及時了解有關信息，掌握市場走勢。第四，建立房地產預警系統。要及時建立多層次的房地產市場預警系統，建立綜合的預警指標體系，重點監控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標，讓投資者有譜，消費者有底、政府決策有依據。

　　(八)建立和完善相關的法律法規。為確保我國住房市場的健康發展，需要建立和完善相關的法律法規，為住房建設計劃和政策提供法律依據，規定住房開發的具體要求和標準，當前急需制定的是《住宅法》。

　　(作者單位：國家發改委宏觀經濟研究院國土所)

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