不誠(chéng)信的地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)慢慢死去

　　地產(chǎn)名家對(duì)房產(chǎn)新政有一攬子頗為獨(dú)到的見(jiàn)解

　　新政中心下移力度加大

　　———有利于提高調(diào)控效率

　　在接受網(wǎng)友咨詢時(shí)，陳興漢首先表示，這次國(guó)六條和九部委的意見(jiàn)，意味著中央政府將調(diào)控的中心進(jìn)一步下移，將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果列入了地方政府的政績(jī)考核內(nèi)容。而對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收年限由2年延長(zhǎng)至5年，則表明調(diào)控的力度在逐步加大。

　　陳興漢分析，新政策還細(xì)化了調(diào)控措施，這樣有利于防止調(diào)控政策走樣。

　　陳興漢說(shuō)，政府已經(jīng)把房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方面責(zé)任交給地方政府，相信南京政府也會(huì)盡快研究政策，加大90平方米以下房屋供應(yīng)。自去年

　　加大中、小套型商品房供應(yīng)

　　———讓老百姓都能住上好房

　　對(duì)于國(guó)家提出的兩個(gè)70%的政策，不少讀者表示，不是很清楚具體用意，特別是對(duì)于買房自住的人來(lái)說(shuō)，不知道買房是漲還是降。對(duì)此，陳興漢分析，受制于中國(guó)人多地少的國(guó)情，發(fā)展中小戶型住宅將成為我國(guó)住宅建設(shè)的重要方向，新政策給了大家一個(gè)信號(hào)，未來(lái)的房子在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，都將向小套型發(fā)展。實(shí)際上，在中國(guó)香港、日本，還有一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都有這樣的變化。政府通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制投資型的需求，讓老百姓都能按自己的要求住上性價(jià)比高的好房子。

　　陳興漢表示，按兩個(gè)70%的規(guī)定，將使90平米以下的中小戶型的供應(yīng)量有所增加，此類戶型住宅的價(jià)格漲幅也將趨于平穩(wěn)。同時(shí)，此次新政對(duì)自住型的房子沒(méi)有影響。所有的政策都有利于中小戶型以及中低價(jià)位商品房的需求，房貸政策對(duì)自住型、90平方米以下的房子，也保證信貸首付款為20%，對(duì)真正買房住的人來(lái)說(shuō)，將來(lái)選擇的余地會(huì)更大些。

　　陳興漢在回答網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)還說(shuō)，增加90平方米以上房子的首付到3成，對(duì)購(gòu)房者的影響也不是很大。根據(jù)棲霞建設(shè)的統(tǒng)計(jì)，公司95%的購(gòu)房者基本都是自己住，10億的銷售額，只有3億是按揭，兩成按揭的人很少。

　　各階層住房需要都應(yīng)滿足

　　———房市健康的標(biāo)志

　　很多網(wǎng)友關(guān)注首付調(diào)到3成后90平方米以上的戶型價(jià)格走勢(shì)，陳興漢表示，90平方米以上的戶型，比較好的區(qū)位和比較好的地段，價(jià)格肯定有一定的升幅。因?yàn)椋�南京整體的居住環(huán)境比較好，由于拆遷費(fèi)用增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、南京的土地價(jià)格不會(huì)下降，所以房?jī)r(jià)仍然是上漲的走勢(shì)，房?jī)r(jià)降下來(lái)的可能性不大。

　　陳興漢分析，在老百姓以小換大、以舊換新的改善型需求的推動(dòng)下，90～120平米的戶型，是目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流戶型之一，根據(jù)棲霞建設(shè)的統(tǒng)計(jì)，這一戶型在公司的比例達(dá)30%～40%，深得購(gòu)房者喜愛(ài)。希望地方政府的實(shí)施細(xì)則中，應(yīng)充分考慮這一部分人的需求，以免將來(lái)90~120平米的住宅供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格上漲過(guò)快。

　　她還表示，地方房地產(chǎn)行政主管部門在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)，應(yīng)充分考慮到我國(guó)中產(chǎn)階層規(guī)模的不斷擴(kuò)大，對(duì)住宅需求結(jié)構(gòu)的影響。未來(lái)五年內(nèi)，隨著中產(chǎn)階層的比例將由13%提高至25%，120平方米以上的需求政府也應(yīng)充分考慮。總之，應(yīng)根據(jù)社會(huì)各階層對(duì)住房的要求，產(chǎn)品地域性的特征來(lái)安排住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　加速企業(yè)優(yōu)勝劣汰

　　———新政對(duì)優(yōu)秀企業(yè)是利好

　　談及新政對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的影響，陳興漢說(shuō)，新政策絕不是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)代的結(jié)束，而是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展時(shí)代的真正開(kāi)始。她說(shuō)，全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)有4萬(wàn)多家，南京市就有五六百家，宏觀調(diào)控會(huì)加速一些不講誠(chéng)信、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)死亡，加速優(yōu)勝劣汰。

　　首先，銀行對(duì)弱勢(shì)企業(yè)的信貸將進(jìn)一步控制，而對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的支持力度將進(jìn)一步加大，棲霞建設(shè)在去年5月12號(hào)，就與金地、萬(wàn)通等共25家企業(yè)一起，獲得建設(shè)銀行總行頒發(fā)的“守信與穩(wěn)健企業(yè)”的牌子；并得到各家大銀行的進(jìn)一步授信支持。其次，在宏觀調(diào)控的大背景下，好企業(yè)的拿地成本相對(duì)較低，去年棲霞建設(shè)就在仙林拿到性價(jià)比比較好的土地。同時(shí)新政策出來(lái)后，投資得到有效扼制，建材成本下降，如去年，棲霞建設(shè)的工程成本就下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

　　陳興漢說(shuō)，在此情況下，新政策還將推動(dòng)企業(yè)之間的并購(gòu)，九部委文件規(guī)定，土地供應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，采用競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，這一規(guī)定的實(shí)施，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)由一個(gè)“資本為王”進(jìn)入“成本為王”的時(shí)代。今后憑品牌優(yōu)勢(shì)、成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新等核心能力，在市場(chǎng)上顯得更重要。

　　企業(yè)擁護(hù)國(guó)家政策

　　———積極采取應(yīng)對(duì)措施

　　談到棲霞建設(shè)如何應(yīng)對(duì)

　　對(duì)于上市公司棲霞建設(shè)來(lái)說(shuō)，自上市以來(lái)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到60%左右。凈資產(chǎn)收益率、每股收益、毛利率、三項(xiàng)費(fèi)用率等各項(xiàng)盈利和成本控制指標(biāo)均處于行業(yè)前四位。為加快公司發(fā)展，提高融資效率，2006年6月2日，公司臨時(shí)股東大會(huì)審議通過(guò)了非公開(kāi)增發(fā)新股的議案。由于公司上市以來(lái)發(fā)展迅速，成長(zhǎng)前景好，注重投資者回報(bào)，本次定向增發(fā)得到了國(guó)內(nèi)十多家

　　見(jiàn)習(xí)記者 陳剛

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