住房改革后從房奴到負翁 誰能攔截國內超前消費

　　本報記者 陽靜純 深圳報道

　　一套房子“消滅”一個百萬富翁，在今日樓市，已經是太平凡的事情了。而這么多的百萬富翁大部分都是從銀行系統里提前透支的。

　　自90年代住房改革后，一則中美老太太購房對比煽動了國內保守的消費觀，大街上隨

處可見的“要買房，到建行”的標語，以及關于“房租抵月供”的大量宣傳報導，點燃了國民的購房熱情。

　　“人均35平方米的小康標準超出了國情許可。” 北京師范大學房地產研究中心主任董藩在世聯日前舉行的“2006年地產高峰論壇”上說。這也正是國六條明確新建住房結構比例“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”，并以此引導消費需求的用心所在。一些開發商也開始在自己的樓盤廣告上打出“投資須慎重”的字眼。

　　但是，除了政策面引導上的客觀原因外，房價問題購房者自身也難辭其咎。“原本我想買兩房的，畢竟工作才兩年積蓄不多。”李小姐說，可看了三房

　　像李小姐這樣的年輕人并不少，通常父母的支援和自己的積蓄支付首期后，接下來的日子就是像小販一樣算計日常開支，而這樣的生活被稱為“房奴”。日前，廣州方舟市場研究咨詢有限公司對500位廣州市民進行了電話訪問。調查顯示，過半購買了商品房的房主感覺有壓力，而感覺“壓力很大”的比例為14%，這部分感覺壓力很大的被訪者，“25～29歲”群體在其中占到50%的比例。

　　從“房奴”到“負翁”

　　在廣州的調查中發現，在表示因買房而產生經濟壓力的被訪者中，共有接近一半的被訪者表示“減少了出去娛樂、旅游的次數”；共有40.9%的被訪者表示會“減少出去聚會的次數”；共有36.4%的被訪者表示“日常的油鹽醬醋也要小心計算”；甚至，共有54.6%的被訪者表示“有時候需要借錢過日子”。

　　同時，有50%的被訪者表示“買房后因為經濟緊張而比較煩惱”，而表示“擔心失去工作供不起房”的被訪者則達到了54.6%。此外，后悔當初買房決定的被訪者約為兩成(18.2%)，其中甚至有2.3%的被訪者對“后悔買房”表現非常堅定，可見，購房后的壓力是不容忽視的。

　　而這種壓力除了房價因素，還有往往被大家所忽視的面積“陷阱”，即大戶型帶來的總價大幅提高。2004年建設部發布的未來小康居住目標中，其中人均居住面積指標為35平方米。而在1997年以前，該指標尚未達9平方米。而目前，大部分城市的人均居住面積已超過20平方米以上。“人均35平方米的小康標準超出了國情許可。”董藩說。

　　對大戶型的消費固然有開發商的引導，而消費者脫離自身經濟水平，盲目追求所謂的生活舒適度亦為其中原因。人們對住房的追求除了原本的居住功能外，身份地位亦成了附加其上的重要因素。“深圳幾年前市場上為市場追捧的旭飛20多方米的一房小戶型和40-50平方米的二房戶型，現在誰會去賣，誰會去買。”某不愿具名中介公司人士表示。

　　實際上，香港大部分二房的僅有60-70平方米，80-90平方米的就可做成三房。當伴隨房價猛漲，戶型演繹得越來越大時，政府去年即以144平方米為界限加重契稅征收，而今年硬性規定90平方米的建筑比例，其居住面積的引導用意也越來越明顯。

　　但顯然，不管是業界或是購房者都對這一規定頗有微詞。深圳金地某內部人士表示，“戶型大小可以從技術操作上進行規避，比如網上流傳甚廣的兩套戶型打通方案”。而購房者則認為政府干涉了他們享受舒適生活的自由，哪怕這種自由要以“房奴”生活為代價。

　　對于國內購房者來說，他們還沒有從“房奴”到“負翁”的擔憂。香港90年代后期也曾經歷過一段房地產泡沫危機，在泡沫破滅后，香港房地產大幅縮水，也由此出現一個新名詞“負翁”。從目前國內房價走勢來看，盡管業內都認為有泡沫，但大家都未看到泡沫破滅的跡象，購房者尚無從“房奴”到“負翁”的擔憂，但上海去年爆發的退房潮已然讓購房人以及政府開始思考和防范此類風險。

　　據美聯物業市場研究部的消費意向調查顯示，就面積而言，63.2%的受訪者期望購買80-144平米的房子，而31.6%的受訪者對40-80平米感興趣，即有90%以上的受訪者會選擇144平米以下的物業。

　　觀望

　　政府的調控已經在市場上有了很明顯的反應。從5月底開始預售的各樓盤來看，多是看者眾，購者少的局面，那種開盤首日即售罄的熱銷場面也不復存在。在南山推售的惟一高層住宅、位于南硅谷片區的淺水灣低調放量312套大面積四房單位，面積在170-300平方米，均價1.6萬元／平方米。據業內人稱，該項目當日成交套數最高不過90套。

　　而關外近日發售的風臨洲項目，記者在開盤當日亦發現前來看房的人很多，但7500的價格卻讓更多人保持觀望態度，發售三天后，該樓盤網上顯示銷售量也僅50多套。

　　而廣州某樓盤由于銷售滯阻，甚至低調進行小范圍降價。“我們這個周末有一批特價單位推出，一口價5300元/平方米，總共只有40套，現在這批單位全部降價12%了，你快來看吧。”這是白云區某樓盤發給其意向客戶的降價短信。

　　“連續16個月飛速爆漲的深圳樓價，已經到了極度危險的邊緣。” 中天置業三級市場副總監鄭先滔表示，“各大中介公司的二手樓成交量也比前一周下降了2成多。”此前，二手市場曾出現大量賣家待價而沽，并屢屢談妥后毀約的事件。但“五一”過后，從美聯物業三級市場交易狀況來看，深圳的二手樓市已經出現了價格高懸不下，成交量停滯不前甚至下跌的狀況。

　　但由于新的營業稅征收政策出臺，一些滿兩年的房源趕在近兩日成交。據廣州當地媒體報道，有市民凌晨2時就趕去房屋交易部門排隊守候，就是想趕在6月1日前交易，節省一筆營業稅。海珠區房地產交易中心的登記大廳里擠了約200人，“人龍”從三樓排到一樓，甚至一度延伸到馬路邊。據統計，趕搭“末班車”辦理

　　趕著成交的均以剛滿兩年的為主。據二手市場人士介紹，成交量較多的均是兩三年樓齡的房子。世華地產南山區某代理行負責人表示，“不少購房者即使經濟實力不足，也不愿選擇一些設計過時的老房子。”據該負責人介紹，有的購房者喜歡華僑城片區的居住環境，但該區域即使老房子也賣到8000元，買家看了大半年，最后仍因老式設計等問題而未能成交。“而隨著營業稅期限增加，以及明后年小戶型的增加，將使這部分二手房客戶轉向新房市場。”該負責人表示。

　　“實際上深圳二手樓上漲情況，很大程度上是5年以內的次新房上漲了很多，5-10年較老樓齡的二手房，漲幅其實并不大。”該負責人表示，對于目前觀望中的購房者來說，除了新房這條路外，價格相對低不少但在地段上具有優勢的5年以上的二手房應該是很好的考慮，“而這需要一些年輕購房者摒棄某些買新不買舊的思維以及量入為出的思想。”

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