國六條難以平衡各方利益 未來房價還會繼續上升

　　金巖石

　　新出臺的“國六條”，面面俱到地平衡了各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結果，是未來的房價還會繼續上升

　　由于房價暴漲，住房問題已經演變成為社會問題或政治問題。社會各個階層的人，只

要擁有一定的話語權，都想通過房價問題的討論來表達其自身經濟或社會立場。從而使房價問題的討論遠遠超出了住房的本身，并通過對這個行業的評論延伸到不同社會階層的利益沖突。

　　平衡輿論回避利益

　　由于對住宅市場的看法不一致，立場不客觀，從而決策也很難客觀。相繼出臺的宏觀調控政策，其客觀結果只是在平衡各方的輿論，回避或掩蓋在輿論背后的利益沖突。實際上，在房價問題上最大的犧牲者是沒有話語權的社會群體，主要是農民。不少農民在城市化進程中失去了土地，現在又由于城市房價的上漲，使他們永遠不再有機會買得起房。

　　中國傳統中的農民一直是靠一畝三分地來傳宗接代。這種傳統就使得中國農民既不可能成為美國農場主，也很難成為真正的城市居民。城市化以及市場化伴隨的房價上漲的結果，就是城鄉差距拉大，使農民再度成為犧牲品。中國經濟改革的原始動力來自于農民，而今農民又成為改革的最大受害者，所以政府主導的新農村運動具有深遠的經濟和社會意義。

　　新出臺的“國六條”，可以說面面俱到地平衡了各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結果，是未來的房價還會繼續上升，只是上升的速度有可能較為平緩。

　　兩年前開始調控的時候，筆者就說過，房價下跌只能是幻想。這個評論是當時與諾貝爾經濟學獎獲得者莫里斯討論信息不對稱定理時講的。通俗地說，所謂信息不對稱定理就是“買的不如賣的精”。任何人在市場上都要選擇站在買方還是賣方，而買方永遠處于劣勢。當政府參與到住房市場的時候，它毫無疑問主要代表賣方，這就強化了賣方的力量，加劇了買賣雙方的信息不對稱。

　　富人兩級市場獲益

　　提高首付比率等措施，是針對富人的做法，其結果是高檔房價穩中看跌，驅使炒高檔房的人把資金用來炒中低檔房，從而使得中低檔房價上漲。

　　這樣富人從兩級市場獲益：一方面，富人的資金優勢使得他們能夠在中低檔房炒作中謀取暴利；而另一方面，在謀取暴利的過程中，高檔房的價格沒有上漲。

　　高檔房歷來是富人市場，是富人與富人之間的博弈，輸家贏家都是富人，誰輸誰贏對社會其實無所謂，不會影響社會穩定。因為這場博弈窮人不參與，富人不在乎。通過政策限制炒高檔房的結果，是限制了富人之間的博弈，從而使富人聯手向中產階層開戰。

　　如果在一線城市如北京的四環開出三五千元一平米的樓盤，窮人不會買，中產階層一套一套地買，而富人是一層一層地買，結果使樓盤均價迅速上漲到八九千元。這時大家反而會認為樓盤價格合理了，中產階層也認同這個價格，于是從富人手里接盤。富人從這里多賺一筆錢，再去炒一平米一萬元到一萬五千元以上的樓盤，因為政府已經將高檔房的下一輪暴漲的機會留下來了。

　　當政府控制土地，控制開發商的授信，必然使未來樓盤供給不足。而當中低檔房炒高之后，中低檔房和高檔房之間的差價就明顯不合理，而當大家都認為這種差價不合理時，就會一致去炒高檔房，而這時能夠進入這級市場的只有富人。這就給富人創造了兩次機會，使中產階級增加了住房成本，社會提高了解決低檔房的難度。因此，平衡輿論而回避利益沖突的調控政策，結果適得其反。

　　如果政策只管說法，不管利益，永遠也不可能真正解決問題。因為市場上有兩類人，一類人沒有話語權，而另一類人有話語權。有話語權的可以賺錢不說話。結果一邊是農民和窮人偷著哭，一邊是富人賺錢偷著樂。表面上綜合指數下降了，房價升勢放緩了，輿論暫時平息了。

　　在這種情況下，中產階層似乎受到了保護，因為他們參與的市場交易突然活躍了，早買房的看到房價上漲了，但他們往往并沒有注意到，房市活躍是因為富人的錢進來了，是一種財富升值的假象。結果是中低價房出來一批少一批，買到房的人要是賣了沒有地方住，沒買房的人還是沒買到。

　　最典型的就是上海，誰都看到上海的房價在下跌，其實是因為兩萬元以上的房子沒有人炒了，大家掉頭炒七八千元的房子。因為政策實際上是鼓勵富人賣掉高檔房來炒中低檔房，等將來賣掉低檔房之后再買高檔房。市場上的資金被激活了，是因為高檔房市場上的資金流動被封死了，中低檔房的價格被抬起來了。

　　房產的投資屬性來自于兩個方面，一是來源于房產市場的價格上漲；二是因為房產是融資功能，可以放大個人信用，從而使房地產成為大眾投融資的平臺。

　　下一輪高檔房暴漲

　　因此，房地產下一輪的趨勢將是高檔房價的非理性上升，甚至有可能超過美國的房價。因為，這些人是拿炒中低檔房的利潤來買高檔房的。由于宏觀調控，暫時壓住了高檔房的漲勢，降低了高檔房的交易量。表現在統計數據上，是房價指數企穩了。這是由于高檔房的交易量下來了，中低檔房的交易量上升了，自住型房產市場的價格實際上仍然在上升。

　　中低檔房是住宅需求導向的。所以房價指數的下降不等于居住成本的下降，反而可能隱含著居住成本的上升。比如說同期交易的房子30%是高檔房，50%是中低檔房，20%是廉租。現在一下子變為10%是高檔房，70%是中低檔，20%是廉租。那么中低檔房的交投活躍了，財富效應出來了，但是房價指數下來了。結果是中產階層的白領們看著指數下降勒緊褲帶買房。

　　分析中國城市的住房市場，要看市場頂端的40%。通常會發現這個群體中的買房人是“兩外”(外國人和外地人)，他們和本地人無關，他們買房的錢也和本地收入無關，而他們的購房意向決定著指數的升降。

　　當“兩外”人口購房相對下降，由原來的30%萎縮到10%甚至是5%，就會出現虛假的房價指數下降。

　　對于住房市場空置率的解讀也很有誤導性。站在“兩外”的立場上，買房有時就是要空著，其目的非常明確，將來想在哪個城市待，就先在哪個城市買房。如果房價漲了，就把它賣掉。如果不漲將來就住。這實際上是未來生活方式的選擇權，是為十年以后的選擇做投資，所以這種空置是很正常的。

　　人民幣升值預期推動房地產價格

　　當然，中國房地產價格的上漲跟人民幣升值的預期有一定的關系，這就涉及到所謂熱錢的問題。

　　現在熱錢進入中國有三種渠道：一個是通過正式申報的FDI(外商直接投資)。FDI資金中有一部分投向房地產和房地產關聯行業，在過去的五年中，持續在30%以上。中國每年的FDI持續在500億美元以上。也就是說，每年持續有150億到200億美元直接進入房地產和房地產關聯行業。可以說熱錢進來的這條路叫“明修棧道”。

　　還有一條道路叫“暗渡陳倉”，主要是通過貿易渠道實現的。因為進出口的報價單，有一些可調整的空間，而對進出口報價單的調整有可能轉化為可交易的外匯額度，從而變成二級外匯額度調劑市場。一些經濟學家通過對進出口報價的比較分析，發現中國在上個世紀80年代傾向通過外貿報價實現資金外逃，而從上世紀90年代末開始，同類數據有反向趨勢，因此，可以猜測有外資流入，但實際數字難以確定。

　　第三種渠道是“螞蟻雄兵”，是境外流通的人民幣積少成多，轉化為某種跨境流動的購買力。由于人們預期人民幣遲早會成為亞洲區域性貨幣，從而使人民幣在亞洲某些區域自由流通，就像“亞洲美元”一樣。假定每一個出境旅游者能帶出1000元人民幣到境外流通，這個量積少成多，就成為不可忽視的跨境資金流動了。

　　人民幣升值預期驅使上述三種渠道的資金流入中國的房市、股市，從而推高了中國國內房地產的價格。

　　(作者為湘財

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