廣廈千萬間：給一個買房的理由

　　前 言

　　誠如格林斯潘所言，泡沫還未破滅之前，沒有人能夠證明經(jīng)濟(jì)繁榮是泡沫。當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)市場亦是如此。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年前兩個月，北京房價同比漲幅達(dá)17.3%；至3月，商品住宅期房均價突破

7000元大關(guān)；一季度深圳特區(qū)內(nèi)的商品住宅均價首次突破萬元，同比漲幅高達(dá)35.46%。伴隨著如此驚人的數(shù)據(jù)，是關(guān)于“泡沫與否”的無休止的爭論。然而，泡沫也好，繁榮也罷，中國老百姓越來越無法承受購房的負(fù)擔(dān)，這已是一個不爭的事實。

　　但與老百姓的愿望相反，地方政府期待房價上漲，因為越來越多的地方已經(jīng)把房地產(chǎn)作為當(dāng)?shù)谿DP增長的支柱；更何況現(xiàn)行分稅制下，發(fā)展城市建筑業(yè)、

　　鑒于此，中國所要改變的不是房價這個表面問題，而是要打破惟“GDP增長”的觀念，更多的考慮民生。尤其對于住房這類特殊的商品，在政府控制著土地和資金等關(guān)鍵要素的前提下，借口“市場化”而反對調(diào)控不過是放棄政府責(zé)任的托詞。

　　幸而此次的“國六條”及九部委制定的15條細(xì)則，沒再直指房價，而是更多地把目光集中于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)；沒再只關(guān)注市場，而是更多的回到政府職責(zé)上來。這是一種突破。

　　日前，香港科技大學(xué)商學(xué)院與《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》聯(lián)合舉辦了本期“天下論衡”，誠邀香港科技大學(xué)商學(xué)院教授雷鼎鳴，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究員張立群，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉，社科院金融所研究員易憲容，信泰投資有限公司董事長楊寧，金融街控股股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理高靚，北京天恒置業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理楊威，針對當(dāng)前房地產(chǎn)問題各抒己見。本期論壇由香港科技大學(xué)商學(xué)院傳媒與公共關(guān)系主任孔芬芳和本報記者李振華主持。

　　(劉巍)

　　本報記者 劉 巍 馬 娟 李振華 程東升

　　北京報道

　　土地制度是根源？

　　主持人：有人說現(xiàn)在中國的土地儲備是造成了房價上漲的一個根源，因為政府成了土地的唯一供應(yīng)商，壟斷了土地的供應(yīng)，如何看待這種觀點？

　　張立群：是否因為當(dāng)前的土地制度導(dǎo)致土地價格很高？可以做一種比較，即如果土地私有化，按照中國現(xiàn)在城市化的進(jìn)度、對房地產(chǎn)的需求，地價會是什么情況？其實很多土地私有化國家推進(jìn)城市化的成本更高，因為土地具有自然壟斷性質(zhì)，當(dāng)這種自然壟斷性質(zhì)的土地被私人占有時，如果某項建筑必須購買這塊土地，其價格就會非常高。甚至國外有些公路的修建要拐個彎，就是因為要繞開私人莊園。因此很難得出結(jié)論說，在土地私有的情況下地價會很便宜。

　　1992年，我國也出現(xiàn)過一輪房地產(chǎn)熱和開發(fā)區(qū)熱，但在兩三年內(nèi)就迅速消退了，因為當(dāng)時沒有真實需求做支撐。但此輪房價上漲不一樣。據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，2003年，城鎮(zhèn)居民戶均財產(chǎn)規(guī)模是22.3萬元，其中超過40%居民家庭可支配貨幣資產(chǎn)在15萬元左右，也就是說一部分城市居民家庭具備貨幣化購房的能力。2004年的商品房銷售面積比1991年增加10倍多，去年現(xiàn)房銷售面積比2004年增長了15.2%，增幅比2004年高了2個百分點。所以我個人認(rèn)為土地價格上漲主要是由需求拉升，而和土地制度沒有直接關(guān)系。

　　牛鳳瑞：中國的房地產(chǎn)市場，未來總的趨勢是供不應(yīng)求，這是一個基本觀點。中國是處于工業(yè)化，城市化加速的時期，在這個時期對房地產(chǎn)需求永遠(yuǎn)大于供給，這也是中國作為發(fā)展中國家一個基本特征。中國現(xiàn)在的土地儲備制度的建立，是要調(diào)控土地市場的供求關(guān)系，本身并沒有錯，只是背后摻入各地方政府的利益，所以操作起來就變味了。這種中央和地方的利益博弈是正常的，問題是在這個過程中如何達(dá)到平衡。

　　趙曉：我認(rèn)為土地壟斷制度是推高房價的因素之一，因為它直接影響到住房的供給。在供給存在缺口時，價格是由供給方?jīng)Q定的，此時政府要發(fā)揮其公共職能，而不能像商人一樣。政府必須在兩個目標(biāo)之間尋求平衡，一個目標(biāo)是依靠住房尋求發(fā)展，包括當(dāng)?shù)厥杖氲淖畲蠡�；另一個目標(biāo)是公平，必須滿足大部分人的住房需求。在過去的三年里，政府拍賣土地的原則是價高者得，土地價格高必然促使開發(fā)商只愿開發(fā)高檔房屋，進(jìn)而推高整個房地產(chǎn)市場。這樣的政府跟商人的行為是一樣的，根本就沒有考慮到中低檔住房的供應(yīng)。政府應(yīng)該改變拍賣方式，比如，在事前規(guī)定好，所拍土地新建住房面積不得超過90平米，價格不得超過3000元。當(dāng)然，這種附加條件的土地拍賣價格肯定不如無條件的土地拍賣價格高，政府的土地收入肯定會受到影響，但可以兼顧公平和效率。

　　雷鼎鳴：現(xiàn)在中國大陸雖然人口增速不是很快，但家庭住戶數(shù)目增長非常迅速，年增長率超過3%。對房子的需求與住戶增長的速度密切相關(guān)，再加上中國經(jīng)濟(jì)的增長快速，房屋需求大也很正常。我不否認(rèn)投機(jī)的影響，但按市場經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，炒家的影響也有十分正面的部分。香港過去也經(jīng)歷過，但是只要房價漲到某一個高點，超過大家購買力，房價就很難再繼續(xù)上升，投資預(yù)期也會轉(zhuǎn)變。我們希望不要房價太高的時候突然掉下來，財富效應(yīng)影響太動蕩，應(yīng)想辦法避免。

　　關(guān)于政府壟斷土地，我覺得土地公有制還是私有制差別不大，因為土地的供給彈性比較低，對市場的扭曲也會比較低，引起的問題不大。而且土地的需求是衍生需求，需要市場本身對房子有需求，才會衍生出對土地的需求。所以從政府的角度來看，假如把土地價錢弄到很高，破壞了本地的經(jīng)濟(jì)，對他們也沒有什么好處。

　　楊威：半年前，我們公司曾調(diào)研了十多個二線城市，因為北京已經(jīng)漲得這么高，我們想看看還有沒有其它的投資機(jī)會。但我們發(fā)現(xiàn)各地的差異很大，而且統(tǒng)計口徑不同或統(tǒng)計不規(guī)范。比如可能某些地段的房價非常高，但數(shù)量少，而大量的房子價格其實并不高，但地方政府可能會傾向于用算術(shù)平均而非加權(quán)平均的方式，所以得出的數(shù)字很高。再如有些地方政府為了吸引投資，會人為抬高房價漲幅。

　　通過調(diào)研，確實發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的土地招拍制度等方面存在很多問題。比如有些地方政府根據(jù)房價增幅，然后反饋到地價上，去年每畝地拍賣價為80萬，近一年當(dāng)?shù)胤績r上漲15%，那么政府在今年拍賣土地時就把底價上調(diào)15%，我覺得這種政策本身就是在推升房價。

　　政府職責(zé)歸位

　　主持人：有觀點認(rèn)為，房價是由市場交易形成的，政府不應(yīng)該過度干預(yù)房價；但也有人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場很不規(guī)范、也不成熟，政府調(diào)控房價是責(zé)無旁貸。您支持哪種觀點？為什么？

　　雷鼎鳴：舉一個香港的例子。1994年，香港政府發(fā)現(xiàn)樓價上升過快，采取一系列措施打擊炒家，抑制房價。這些措施導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險增加，成本增加，因此建房意愿降低。在香港，從計劃建房到賣出的周期大約為兩三年，所以到1997年政府調(diào)控的效果就會出現(xiàn)，房屋供應(yīng)量非常短缺，而需求沒有減少，造成樓價拼命上升。我用這個例子說明，政府主觀上打擊漲價，但實際上的效果不見得能夠達(dá)到目的。

　　維持房地產(chǎn)平衡還是要從土地供應(yīng)方面考慮。香港與大陸一樣，土地基本上由政府控制，政府有責(zé)任穩(wěn)定土地供應(yīng)量，但不要用土地作為一個調(diào)控工具，不能因為現(xiàn)在覺得樓價高，就增加或減少土地供應(yīng)。何況今天土地供應(yīng)量的增減，對樓價影響也不大，因為房子要兩三年以后才能建好，而兩三年以后需要推高房價還是壓低房價很難預(yù)測。香港政府在1999-2003年時，用很多這種方法調(diào)控，都不成功。我認(rèn)為最好的方法是首先計算長期內(nèi)人口、經(jīng)濟(jì)增長的速度，房地產(chǎn)需求量大約是多少，然后用一個比較穩(wěn)定的速度慢慢調(diào)整土地供應(yīng)。

　　趙曉：中國大陸與香港存在著太多不同，不具有可比性。再者，香港當(dāng)時是采用的政策不適合，并非政府不應(yīng)該進(jìn)行調(diào)控。其實，中國房地產(chǎn)的根本問題并不在房價，房價的調(diào)控也不等于住房的解決。中央政府真正重要的是反思中國住房發(fā)展模式，重構(gòu)中國發(fā)展的游戲規(guī)則，為此首先就要叫停當(dāng)前以城市化和市場化為名的瓜分土地資產(chǎn)和掠奪居民儲蓄存款的運動。究其根本是有的地方政府只追求GDP增長，不考慮科學(xué)發(fā)展觀；只考慮效率不考慮公平；不考慮住房保障體系建設(shè)，只考慮住房市場化。這種頑固的老觀念就像一頭蠻牛一樣，而現(xiàn)在必須把這頭牛拉回來！以前的房地產(chǎn)調(diào)控從來沒有有效地拉回來，仍然是出于政府機(jī)會主義的想法，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以需要調(diào)控。但是，假設(shè)房地產(chǎn)沒有泡沫就不需要調(diào)控了嗎？顯然不是。還是那句話，政府必須要注重自己的公共職能。而要做到這一點，必須把民生導(dǎo)向拉入到地方政府經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)中，把民生與地方官員考核直接掛鉤。

　　另外，房地產(chǎn)屬于暴利行業(yè)，即使宏觀調(diào)控造成開發(fā)商利潤下滑，但與當(dāng)前所有的“MADE IN CHINA”的投資回報率下滑相比，仍是高利潤，不會導(dǎo)致供給減少。

　　牛鳳瑞：對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，本身沒有問題，但當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一面控制房價，一面控制投資，而這兩個政策的作用方向相反，最后的合力是零，所以我對目前的調(diào)控政策一直是持懷疑態(tài)度。

　　房地產(chǎn)市場是一個地方性市場，廣東的房子不能拿到北京賣，這就要求擴(kuò)大地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控權(quán)力和自主權(quán)力，我不贊成過度實行中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策，因為中國各地發(fā)展情況不平衡，而地方政府對當(dāng)?shù)氐氖袌龉┣笮畔⒁�充分得多�?/p>

　　易憲容：按道理房地產(chǎn)價格由市場形成，政府不應(yīng)該干預(yù)。但問題在于現(xiàn)在的市場不是一個成熟的市場，是一個“政策市”，從土地獲得銀行利息等等都受其影響，一些要素都是非市場化的，因此政府通過一些好的方式來控制房價是理所當(dāng)然。況且現(xiàn)在的房價太高了。

　　趙曉：即使中國房地產(chǎn)市場是一個成熟的市場，也不能簡單的套用市場理論。住房是一種特殊的商品，其供給增長是有限的，具有天然壟斷性，而且關(guān)乎國計民生，完全依靠市場規(guī)律是不現(xiàn)實的，也沒有哪一個國家如此做。

　　楊寧：中國房地產(chǎn)市場的參與者主要是地方政府、開發(fā)商和購房者。其中，地方政府既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，從農(nóng)民手里低價征收土地，再高價拍賣給開發(fā)商，獲取高額預(yù)算外收益，而并沒有考慮開發(fā)商將來的開發(fā)成本，或者房屋建好后的銷售情況。發(fā)展商用高額的代價獲取土地，通過自主經(jīng)營管理，以相應(yīng)的價格把房屋推向市場，接受市場檢驗,是承擔(dān)著很大的經(jīng)營風(fēng)險的。而在購房者買不起房子時，第一個罵的就是開發(fā)商,政府同時也是口誅筆伐,而沒有考慮到開發(fā)商的經(jīng)營成本其實源自于高昂的土地價格。今天的房地產(chǎn)市場存在很多問題，但最根本的問題就是政府缺位,因為整個社會構(gòu)成是金字塔式的，大部分人都生活在塔的中下層，其中相當(dāng)部分的人買不起住宅，或者買不起高價住宅，但市場上低價住宅又供給不足，這部分人群只能咬牙去購買價格較高的住宅,就象骨牌效應(yīng)推動其上層購買力人群繼續(xù)向更高價格房屋著手,使得整體房價體系被打亂。如果地方政府能從土地拍賣取得的巨額收益中拿出一部分資金，大規(guī)模發(fā)展低價住宅和廉租房，使較低購買力的人群能夠相應(yīng)容易地解決住房問題,不必再透支購買力去向上購買較高價格的房屋，則整體房屋價格體系將逐步理順，我相信房價是會逐漸恢復(fù)理性的。

　　張立群：住房需求分兩類，一類是改善性需求，一類是生存性需求，這兩類需求就決定了兩類購房機(jī)制：改善性購房需求應(yīng)該通過市場機(jī)制解決，生存必需的住房需求應(yīng)該由政府保證。而現(xiàn)在要想取得住房，就只有通過貨幣化購買一條路。中國的住房制度如何設(shè)置更合理是需要討論的。圍繞這個思想，現(xiàn)在要做的事情就是兩個方面，一要完善住房市場，包括穩(wěn)定住房價格和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；二要加快廉租房制度建設(shè)。住房價格漲得太快不是好事，大漲必然有大落，這對房地產(chǎn)開發(fā)商、政府和消費者都沒有好處。所以現(xiàn)在需要建立住房市場相應(yīng)的規(guī)則，包括信息披露制度、統(tǒng)計數(shù)據(jù)準(zhǔn)確程度、住房交易活動以及土地招拍掛規(guī)則等。

　　另外，重要的一點是，政府批地所得的錢用得是否合理。政府一下子把土地未來70年的租金都收來有一定的合理性，因為在城市化發(fā)展之初，硬件基礎(chǔ)建設(shè)對投資的需求很大，等這些基礎(chǔ)設(shè)施都建設(shè)起來后，城市下一步發(fā)展需要的投資并不是很多。政府在住房供給方面有一定的責(zé)任，比如政府的土地批租收入，拿出一部分建廉租房，哪些人要住廉租房，如何考核這些人的居住條件，也要建立相應(yīng)的監(jiān)督披露制度，讓真正需要住房、買不起房的人有房住。

　　牛鳳瑞：這次中央提出“國六條”，有幾條我非常贊成，但也有幾條我不贊成，政府在其中越位了。比如提到要增加中低價位的商品房供給，而開發(fā)商蓋什么樣的房子是根據(jù)市場需求，不是政府的號召，因為政府并不買單。商品房的商品結(jié)構(gòu)問題、品種問題，從來都是廠家說了算，政府是難以操作的。中央不買單，地方政府對此也有所保留。

　　以前我對經(jīng)濟(jì)適用房持懷疑態(tài)度，現(xiàn)在持反對意見，我一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房是住房改革的一個過渡性政策，不應(yīng)該長期堅持，長期堅持就給腐敗、尋租提供了一個平臺。現(xiàn)在北京一般市民不走后門是買不到經(jīng)濟(jì)適用房的。同一種商品兩種價格體系、兩種操作形式，這是計劃經(jīng)濟(jì)遺留的產(chǎn)物，這樣可能把平均房價降下來，但絕不是政府追求的目標(biāo)。再一個理由，在政府財力有限的情況下，多建經(jīng)濟(jì)適用房肯定影響廉租房建設(shè)，這是必然的。

　　易憲容：開發(fā)商本來應(yīng)該根據(jù)市場來確定戶型，但是他們并沒有做好，一塌糊涂，他們大量建高檔房、大戶型，是在操縱民眾的需求，否則為什么會出現(xiàn)這么多“房奴”，他們是在被迫透支能力消費。現(xiàn)在的大戶型居多，根本就不符合市場的需求。并且住房作為一個特殊產(chǎn)品，還包含有一個基本的公共性，一定要滿足民眾最基本的住房需求。所以政府對戶型的干預(yù)是應(yīng)該的，怎么能說是越位呢？

　　但廉租房只能解決10%左右沒有能力的人的住房需求，包括病人、老人，殘疾人等，其他人還是要通過房地產(chǎn)市場解決。香港的廉租房政策是錯的東西，我早就批評不要學(xué)習(xí)香港的錯誤，我們的財政根本沒有能力支付。

　　狙擊操縱與炒作

　　主持人：新出臺的“國十五條”細(xì)則中提出，“滿2年未開發(fā)土地收回使用權(quán)”和“囤積房源要追究負(fù)責(zé)人責(zé)任”，這對于囤積土地和“捂盤惜售”等現(xiàn)象究竟有多大的遏制作用，是否有可操作性？

　　楊威：我覺得作為公司來說，就是追求利潤最大化，從這個角度來說進(jìn)行捂盤惜售的短期操作沒有什么不對的地方。

　　雷鼎鳴：我覺得捂盤惜售對于開發(fā)商來說難度很高，只有預(yù)期房價繼續(xù)上漲，而且房價上升速度快于利息增長時，他們才可能這樣做。我覺得開發(fā)商捂盤不賣，一個很重要的原因是他們不知道樓價應(yīng)定為多少，他們需要測試市場，找到最適合的價位以贏的更多利潤。

　　牛鳳瑞：個別開發(fā)商捂盤，只有短期效應(yīng)、局部效應(yīng)，除非他是壟斷的，但咱們國內(nèi)幾萬家開發(fā)商，不太可能壟斷。而且開發(fā)商捂盤不賣，那貸款利息怎么付，流動性資金怎么來？我不理解，除非這個開發(fā)商有充足的自有資金，而且不怕將來房價下跌。

　　趙曉：中國房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，開發(fā)商把房子賣出去三層可能就已經(jīng)收回了全部成本，所以其余的房子他敢于“捂盤惜售”，根本沒有風(fēng)險。盡管追求利潤最大化是企業(yè)的第一目標(biāo)，但由于房地產(chǎn)市場往往存在開發(fā)商與地方政府聯(lián)合的行為，確實具有壟斷性，很容易形成價格操縱，因此要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商的這種行為。

　　主持人：開發(fā)商敢于“捂盤惜售”與現(xiàn)有的預(yù)售制度有無關(guān)聯(lián)，因為有觀點認(rèn)為，現(xiàn)在中國的房屋預(yù)售制度會把房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移到消費者和銀行身上，讓房地產(chǎn)商“空手套白狼”，那么房屋預(yù)售制度可否取消？

　　牛鳳瑞：我反對這個提法，至少從目前階段來說預(yù)售制度沒有取消的必要。為什么？這種預(yù)售制度實際上是一個投資引導(dǎo)，表明市場需求。若取消了，可能銀行的是風(fēng)險小了，買房人風(fēng)險小了，但是可買的房子就少了。

　　張立群：如果現(xiàn)在出現(xiàn)房價下跌，房地產(chǎn)資產(chǎn)出現(xiàn)損失的話，預(yù)售制度肯定是走不下去的。但現(xiàn)在恰恰相反，房價在上漲，現(xiàn)在實際上是一個賣方市場，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險不大，如果你把預(yù)售減少可能會將一部分供給減下來，這對增加住房供給，穩(wěn)定房價是沒有好處的。

　　雷鼎鳴：香港1994年限制預(yù)售，又禁止香港人所謂的“樓花”，結(jié)果地產(chǎn)商建房子的風(fēng)險增加，最后反而把房價推得很高。

　　高靚：從實際操作的情況看，預(yù)售制度并沒有把風(fēng)險從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到銀行。銀行把貸款轉(zhuǎn)給最終用戶，最終用戶如果還不了貸款的話實際上開發(fā)商要承擔(dān)責(zé)任，最終兜底是開發(fā)商，所以理論說來說風(fēng)險還在開發(fā)商身上。從預(yù)售制度來講，風(fēng)險轉(zhuǎn)移的說法本身是站不住的。

　　楊寧：在加拿大和美國基本上是實行現(xiàn)房交易制度，只有在交易當(dāng)天銀行才會把貸款和首付一起付給開發(fā)商，開發(fā)商在同一天過戶給購房者，但現(xiàn)在很多學(xué)者包括政策制定者以此為依據(jù)是不妥的，因為中國房地產(chǎn)市場是處于一個初級階段，對房屋的渴求突發(fā)性地增長,其規(guī)模勢不可擋,而北美作為一個成熟市場，并沒有象中國這樣大的對住房改善的需求。如果中國實行現(xiàn)房交易,勢必造成供給量的減少,繼續(xù)推高房價。

　　易憲容：目前房地產(chǎn)市場許多風(fēng)險和交易問題都是房屋預(yù)售制度所引起的。更為嚴(yán)重的是，房屋預(yù)售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”式的獲取暴利的主要途徑。

　　實際上，如果實施現(xiàn)房交易，房地產(chǎn)開發(fā)商一則要承擔(dān)資金之成本，二則要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險。在這種情況下，房價多會呈現(xiàn)越賣越低的狀況，特別是在銷售市場競爭激烈的情況下，越賣越低會體現(xiàn)得尤為明顯。

　　但是房屋預(yù)售制度則改變了這種經(jīng)濟(jì)生活中最基本的規(guī)則，讓一些自有資金不足或沒有自有資金的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。當(dāng)一家自有資金不足的企業(yè)能夠借助房屋預(yù)售制度進(jìn)入房地產(chǎn)市場時，不僅會追求高利潤的項目給整個產(chǎn)業(yè)帶來高風(fēng)險，也會千方百計地把這種高風(fēng)險轉(zhuǎn)移到他人身上。

　　其實，房屋預(yù)售制度不取消也沒有關(guān)系，政府可以建立一種房屋預(yù)售制度的風(fēng)險擔(dān)保基金，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都得參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)問題，就得由這個風(fēng)險基金來承擔(dān)責(zé)任。同時，也要建立相關(guān)處罰開發(fā)商的制度，要有明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施。

　　趙曉：預(yù)售制度是一個市場化行為，由供求雙方的力量所決定。當(dāng)供給方強(qiáng)勢時，進(jìn)行預(yù)售很正常；如果買方強(qiáng)勢，大批現(xiàn)房賣不出去，顯然想預(yù)售也不可能。至于說造成銀行系統(tǒng)的風(fēng)險，我覺得這種可能確實存在，但要注意，銀行即使不貸款給房地產(chǎn)商，也同樣有風(fēng)險。更何況有那么多國際游資充斥在中國市場，即使限制商業(yè)銀行的貸款，對于房地產(chǎn)泡沫也無濟(jì)于事。

　　主持人：如此說來，中國應(yīng)采取相關(guān)政策限制外資對中國房地產(chǎn)的投資？

　　趙曉：應(yīng)該限制，但此次“十五條”細(xì)則沒有對這方面進(jìn)行規(guī)定，只有哈繼銘提出了征收匯率調(diào)節(jié)稅(見本期31版《從流通環(huán)節(jié)狙擊房價》)，我非常贊同他的提議。

　　高靚：在國外，房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)是由不同的專業(yè)公司來承擔(dān)，投資是投資，開發(fā)則專門由項目管理公司對投資委員會和投資董事會負(fù)責(zé)。而中國的房地產(chǎn)開發(fā)商兼投資和開發(fā)于一身，是因為中國沒有專業(yè)做房地產(chǎn)投資的階層。群體外資的介入實際上解決了這個問題。外資與國內(nèi)房地產(chǎn)公司合作成立一個公司做房地產(chǎn)開發(fā)，解決了開發(fā)商最大的問題，即資金問題。國外的開發(fā)商提供部分資金，共享風(fēng)險和利潤，這實際上加速了中國房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程。

　　雷鼎鳴：外資一般只是對

　　張立群：去年在上海市有一個調(diào)查，在買房者當(dāng)中可能有不少國際資金，但在北京，我還沒有看到相關(guān)調(diào)查資料。對于真正屬于投機(jī)性的外資要控制，因為國際對沖基金數(shù)目巨大，如果大規(guī)模進(jìn)軍中國房地產(chǎn)的話，中國房地產(chǎn)市場很可能由此帶來很大的波動。

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