經濟城邦化

　　權利經濟學·秋風專欄·

　　房地產業(yè)正在迅速成長為一些城市的支柱產業(yè)，在這些大城市，經濟活動總量的一半是圍繞著房地產業(yè)進行。而房地產業(yè)的產業(yè)特征及其與地方政府之間極端緊密的關系，導致了這些城市的經濟城邦化。

　　房地產依賴癥

　　房地產商馮侖和學者易憲容早就抨擊過大陸一些城市模仿中國香港地區(qū)的地產模式。原因在于，兩者的資源稟賦完全不同。香港是典型的城邦經濟體(city-state economy)，一個城市就是一個獨立的經濟體。自然資源、尤其是土地資源相當有限。或者更準確地說，由于制度因素，使其土地資源看起來比較有限。土地成為絕對財富，土地價值被夸大到神話的程度。土地價格和房屋價格被推升到始終處于泡沫狀態(tài)的地步，企業(yè)與個人的經濟活動也主要圍繞土地與房屋進行。房地產業(yè)成為城邦經濟的隱形“老大”。

　　而大陸屬于“大經濟體”(Great economy)。不知道有沒有人使用過這個概念，應當說，絕大多數經濟體，尤其是世界各大主要經濟體，都屬于大經濟體。在這種經濟體內，城市只是全國市場網絡中的一個個節(jié)點。城市擁有廣闊的鄉(xiāng)村腹地，從理論上說，每個城市的膨脹都不會遇到土地約束。因而，土地的價值是比較適中的，財富更多地集中于土地、房屋之外，主要依靠知識和信用支持的財產形態(tài)。圍繞著土地和房屋的活動只是整體經濟活動中的一個并不起眼的部分。

　　筆者查閱了一下OECD國家的產業(yè)結構資料，建筑業(yè)的增加值占當年GDP的比例一般均在4%-10%之間，大多數國家的大多數年份是在6%左右。引人注目的是，從1990年到2004年，美國的比例一直在4%-5%之間。在OECD劃分的六大類行業(yè)中，建筑業(yè)對GDP的貢獻僅比農業(yè)略高一些。

　　在中國大陸，情形則完全不同。1990年代后期，開始發(fā)展房地產業(yè)，主要是為了增加內需、刺激經濟。政府恐怕也正是出于這一目的才進行房改的——改革僅是為了增長。當時，很多經濟專家找來數據，來論證房地產業(yè)拉動經濟增長的效率。比如，房地產業(yè)的產值每增加1個百分點，就能使相關產業(yè)的產值增加1.5到2個百分點，等等。急于提高GDP政績的地方政府很快就明白了這個道理。房地產業(yè)不光帶動地方GDP高速增長，更重要的是，給地方政府創(chuàng)造了一個巨大的新財源。

　　因此，1990年代后期以來，在地方政府主政者眼里，房地產業(yè)豈止是一個簡單的支柱產業(yè)，簡直就是產業(yè)的全部。有統(tǒng)計說，全國房地產投資占全部投資的比重高達18%，一些地方房地產投資占其總投資的比重高達50%以上。房地產業(yè)占據GDP的比例日趨升高。謝國忠估計，中國房地產業(yè)對GDP直接、間接的貢獻率達1/3，地方政府收入中的25%-35%來自土地銷售、房地產稅費以及其他渠道的房地產業(yè)利潤。

　　為推動房地產業(yè)的發(fā)展，一些地方政府人為地制造需求。比如，大規(guī)模對城市進行拆遷，積極推進房改。這樣，不論貧富的人口全部涌入了商品房購買者大軍之中。

　　香港地區(qū)的地產模式在大陸各個城市發(fā)展的經濟后果，就是這些城市經濟也迅速地“香港化”，也即成為房地產依賴型經濟體。

　　經濟城邦化的后果

　　房地產行業(yè)是一種相當特殊的行業(yè)，它有自己明顯的產業(yè)特征，這至少包括一點：地方性。專家們在討論中央政府進行

　　應當說，在經濟上，從1950年代以來就存在著明顯的經濟分隔傾向。在計劃體制下，每個政府為了減少自身計劃執(zhí)行過程的不確定性，都傾向于在本轄區(qū)內建立完整的產業(yè)體系。因而，那個時代反復強調“全國一盤棋”，恰恰是因為，計劃經濟內在地具有分隔分工合作網絡、每個政府轄區(qū)內的經濟活動相互隔絕的傾向。

　　1980年代以來，市場化的擴展抑制了這種分隔傾向。但隨著城市經濟向房地產倚賴型演變，分隔傾向再度趨于明顯。這主要是由房地產業(yè)的地方性所決定的。房地產業(yè)完全是本地經濟，幾乎不需要大范圍的分工合作網絡的支持，因為房地產發(fā)展最重要的要素——土地和信貸，都是本地化的：土地由本地政府供應，房地產信貸由本地銀行發(fā)放。因而，很可能，城市經濟集中于房地產業(yè)，正在抑制要素在全國范圍內的有效配置。

　　更重要的是，房地產業(yè)的收益也完全是本地化的，對全國經濟不可能有很大的溢出效應。因而，房地產業(yè)在城市經濟中異軍突起，有助于各個城市形成一個關系非常密切的、由地方政府與產業(yè)界的熟人組成的、圍繞著房地產的利益共同體。

　　這個共同體的自覺意識會越來越強烈，原因正在于出讓土地的程序的市場化改革。在地方政府壟斷土地供應的情況下，出讓程序越是市場化，有能力獲得土地的企業(yè)就越少，因為，只有企業(yè)實力達到相當程度，才能夠拿得出買地的錢來。房地產市場整體的演變趨勢是寡頭化，外圍的小型

　　從另一個角度看，地方政府對經濟活動的控制權隨之強化。相對而言，地方政府對其他行業(yè)的要素的控制不像房地產業(yè)這么明顯和絕對。房地產業(yè)的發(fā)展，是1990年代以來地方政府擴張其控制經濟之權力的一個推動力量。

　　這樣，1990年代中期以來，房地產業(yè)的發(fā)展給了地方政府一個擴張其影響市場的權力的難得機遇。因而，計劃經濟的某些典型特征——經濟活動的地區(qū)分隔，也再度表現(xiàn)出來。那些迅速向房地產業(yè)集中的城市經濟，形成了一種脫離全國市場所保障之廣闊的分工合作網絡的傾向，行政區(qū)劃再次成為經濟活動的天然邊界，房地產業(yè)非理性繁榮的中心城市與全國經濟之間的離心力越來越大。因為，城市經濟的訴求與全國經濟已存在脫節(jié)。畢竟，地價、

　　一個以房地產業(yè)為主體的城市經濟體，會讓地方政府的視野轉向內向，轉向一種絕對的群體利己主義。從某種程度上可以說，傳統(tǒng)的計劃經濟，就內在具有這種傾向，城市經濟結構的巨大變化，則為此提供了新動力。

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