物業稅改革還有多遠

　　國務院發展研究中心課題組建議2008年左右開征“物業稅”

　　【網絡版專稿 /《財經》雜志記者 常紅曉】盡管中國2003年10月就決定在“條件具備時開征統一規范的物業稅”，但目前物業稅的開征并沒有明確的時間表。分析人士預計，受制于整個財政體制改革，加之不動產價值評估的困難，物業稅改革的前期工作將異常繁重。

　　5月29日在北京召開的“物業稅改革國際研討會”上，與會專家和中央官員一致認為，受制于現行財稅體制，中國近期開征物業稅的可能性不大�！耙粌赡陜乳_征的可能性不大，但‘十一五’期間開征應該有希望�！眹鴦赵喊l展研究中心副主任、物業稅改革課題負責人謝伏瞻告訴《財經》。

　　物業稅也稱“不動產稅”，是指政府對土地、房屋等不動產征收的一種稅，主要在不動產的保有、交易、取得等環節征收。由于其稅源穩定，可持續性強，在一些發達國家，往往是地方政府一個重要的收入來源。

　　中國目前的不動產稅費種類繁多，僅不動產的稅種就有11個，還有一個附加稅。同時，與不動產有關的各種收費異常繁多，地區差異巨大，少的幾十種，多的數百種，“稅”輕“費”重。其次，不動產的保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重。其三，只是按照房產的余值或原值作為征稅標準，沒有反映房產真實的市場價值。其四，內外稅制不統一，如房產稅僅針對內資企業，而城市房地產稅僅針對外資企業；耕地占用稅僅針對國內企業而外資企業不必交納。

　　在5月29日的會議上，由國務院發展研究中心主持的“物業稅改革課題組”發布了其第二期研究成果，首次提出了中國實行物業稅改革的三個備選方案，并建議中國政府在2008年左右開征“物業稅”。

　　國務院發展研究中心課題組報告提出，改革后的物業稅應該定位為地方稅，主要應由市、縣等低層級的政府享有。其稅率范圍可以設定在0.3%～0.8%之間，而且不同用途的房地產應適用相同的稅率。

　　按照課題組的建議，物業稅改革按照征收對象可以有三個方案。一是“小改”方案：征收對象保持現有格局不變，對現有的房地產稅種進行合并調整。即把目前征收的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅合并為統一的房地產稅，主要對城市經營房地產和工商企業法人使用的房地產征收物業稅，居民自住的房地產不征物業稅。

　　二是“中改”方案，就是在城市范圍內構建統一的物業稅制。具體內容包括：在合并房產稅、城市房產稅和城鎮土地使用稅的基礎上，取消現有的土地增值稅，保留房地產交易環節征收的契稅和農地征用時的耕地占用稅，把所有的城鎮居民自住用房地產全部納入征稅范圍，而農民的土地和住宅、國家機關、事業單位、社會團體等單位自用的不動產可暫時不列入征收范圍。

　　三是“大改”方案，就是城市和農村范圍內構建統一的物業稅制，具體內容是合并房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅，取消土地增值稅和耕地占用稅，保留契稅，并把農民的土地和房屋、國家機關、事業單位、社會團體等單位自用的不動產全部納入征稅范圍。

　　由于第一種方案沒有觸動現有落后的房地產稅費體系，并不符合物業稅改革的方向，同時第三種方案雖然理想，但失敗的風險較大，因此課題組推薦中國政府推行“中改”方案，并建議采取相應的配套措施確保改革成功。課題組建議，“十一五”期間，物業稅改革的目標應該是“在城鎮范圍內構建統一的物業稅制”。

　　在具體的改革步驟上，課題組也提出了“三步走”的設想。據課題組成員、國務院發展研究中心研究員倪紅日的研究，改革的第一階段是基礎性的準備階段，要建立房地產登記與信息系統、評估系統，并研究制定物業稅收制度。課題組認為，完成這些工作大約需要兩年左右。第二階段是開征物業稅階段。廢止或合并現行的相關房地產稅，對生產經營性的房地產開征物業稅，隨后對高檔居民住宅開征物業稅。課題組建議可在“十一五”中后期實行。第三階段就是物業稅制的完善階段，主要是將物業稅擴展到對非生產經營性的居民住宅全面開征物業稅。這是五年后的目標。

　　但是，由于中國正在推進行政體制改革，財稅體制的改革也逐步深入，這些改革的進展和未來結果必然對物業稅改革帶來不確定性。如果中國現有的五級政府體制有所改變，中央和地方、地方各級政府之間的財權、事權劃分出現重要調整，都對物業的征管、分配體制產生巨大的影響。事實上，未來中國出現上述體制調整的可能性是相當大的。

　　國家稅務總局地方稅司司長趙興玉也表示，“在‘十一五’末期，應該推出物業稅。但改革的難度非常大，最主要的還是財稅體制的改革�！耙驗槲飿I稅是地方稅，開征前不僅要測算納稅人的負擔、能力，還要考慮中央與地方的事權如何劃分、財權如何調整。如果這些問題不明晰，地方政府心里沒底，可能就不會支持。 ”

　　同時，據專家測算，中國目前共有1.2億套房屋，分布在166個城市，2000多個縣，但卻沒有完善的房地產登記系統，也缺乏房地產價值的評估系統，而房地產評估的機構的建立、人才的培養都需要一個過程，這都對物業稅的改革增加了不少困難。-

　　《財經》雜志其他網絡版文章

　　博士倫召回危機

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。