劉杉：住房十五條核心是供給

　　劉杉

　　繼頒布抑制房?jī)r(jià)的“新六條�购螅瑖�(guó)務(wù)院又很快出臺(tái)具有操作性的“十五條�拐{(diào)控措施，這表明中央政府開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)真格的了。

　　5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見

》，該《意見》涉及多個(gè)方面，共十五條。由9部委聯(lián)合出臺(tái)政策，并由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，這一方面表明政策的重要性，也表明此次調(diào)控理念在中央主要部委中形成了共識(shí)。當(dāng)政府和社會(huì)形成某種共識(shí)的時(shí)候，市場(chǎng)期望也就容易走向一致。從這點(diǎn)看，房?jī)r(jià)很可能得到抑制。

　　比較而言，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的“十五條�固厣�鮮明，從其題目上即可窺一斑可見全豹。“十五條�沟念}目包含了兩個(gè)含義，一個(gè)是目的，一個(gè)是手段。目的就是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，而手段則是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。整個(gè)“十五條�沟幕�本意思就是，通過調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。可以認(rèn)為，溫家寶住房新政的核心就是供給政策，強(qiáng)調(diào)通過增加供給來滿足需求，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)。

　　在我看來，“十五條�棺サ搅朔康禺a(chǎn)問題的本質(zhì)。

　　今年以來，我發(fā)表過多篇評(píng)論，呼吁中央政府應(yīng)從供給方面著力，通過制定中長(zhǎng)期住房規(guī)劃，增加中低價(jià)商品房供給的辦法來抑制房?jī)r(jià)。雖然不敢妄言本人的呼吁能起到什么作用，但至少可以認(rèn)為，正是在社會(huì)各界有識(shí)之士的不斷努力下，促使中央政府出臺(tái)了既迎合民意，又符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策措施。

　　從理論上講，信貸、稅收等政策，其功能在于抑制投機(jī)性的需求，其效果是短期的。而增加土地和住房供給，則是一個(gè)從長(zhǎng)期角度解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾的措施。當(dāng)然，調(diào)控政策如果從供需兩方面入手，則政策效果就會(huì)更好，但核心應(yīng)該是在保證供給的條件下，選擇性地抑制需求。我在兩會(huì)期間發(fā)表的一篇評(píng)論《抑制房?jī)r(jià)需要兩手抓兩手都要硬》闡述的就是這個(gè)道理。

　　國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的“十五條�拐{(diào)控措施，從供給角度看，主要體現(xiàn)在三個(gè)主要方面。

　　其一，“供給政策�沟闹行囊�點(diǎn)就是要求各級(jí)城市制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。這一條，是“十五條�怪械牡谝粭l，也是住房供給政策具有綱領(lǐng)性的一條。要求各級(jí)城市政府制定住房規(guī)劃的目的，就是從政策方面保證普通民眾能夠獲得中低價(jià)位的普通住房。也許有人認(rèn)為，這是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)退回了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，是一個(gè)倒退。

　　其實(shí)不然。

　　住房是一種特殊的商品，從小處說，就是一個(gè)人、一個(gè)家庭，買一套房或租一個(gè)窩的問題。往大處看，則關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，關(guān)系到普通人的基本人權(quán)。在中國(guó)這么一個(gè)資源短缺、人口眾多，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度極不完善的一個(gè)國(guó)家，顯然不能完全依靠市場(chǎng)手段來解決人民群眾的居住問題。況且，即使是市場(chǎng)制度完備的發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，住房的供給也不是完全依靠市場(chǎng)的。從這點(diǎn)看，實(shí)行住房規(guī)劃，是一個(gè)務(wù)實(shí)而有效的政策手段。而且，規(guī)劃也不等同于計(jì)劃。事實(shí)上，住房規(guī)劃是由人制定的，而完成規(guī)劃則要靠市場(chǎng)的方法。

　　市場(chǎng)不是萬能的，而沒有住房規(guī)劃則是萬萬不能的。

　　其二，“供給政策�姑鞔_了新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十五條�沟牡诙�條，實(shí)際上是對(duì)第一條的具體補(bǔ)充。國(guó)務(wù)院明確要求“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上�埂＿@是一個(gè)帶有指令性的要求，是落實(shí)住房規(guī)劃的具體數(shù)字杠杠，具有操作性。

　　這一條，實(shí)際是調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施，是實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策目標(biāo)的關(guān)鍵。那么，中央政府這項(xiàng)規(guī)定能否順利落實(shí)，各級(jí)政府如何受到監(jiān)督，必然成為社會(huì)的一個(gè)疑問。畢竟“中央政策出不了中南海�共粌H僅是一句戲言。監(jiān)察部在溫總理住房新政中會(huì)扮演什么角色，恐怕還要拭目以待。

　　其三，“供給政策�姑鞔_了土地供給原則和具體標(biāo)準(zhǔn)。與以往調(diào)控政策不同之處在于，“十五條�怪械耐恋毓┙o政策與住房供給政策進(jìn)行了協(xié)調(diào)，解決了住房建設(shè)與土地供給政策矛盾的問題，這是一個(gè)很大的進(jìn)步，體現(xiàn)了中央政策的協(xié)調(diào)一致，也可以避免市場(chǎng)信號(hào)混亂。

　　這一條明確規(guī)定，對(duì)中低價(jià)商品房的“土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。并要求土地供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位�埂＿@個(gè)規(guī)定實(shí)際強(qiáng)調(diào)了住房和土地供給兩個(gè)70%的協(xié)調(diào)，而強(qiáng)調(diào)在限套型和限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上的土地招標(biāo)，也可以抑制地價(jià)瘋漲的趨勢(shì)，可望起到“一石兩鳥�沟男Ч�。

　　我所看到的“十五條�梗�核心體現(xiàn)的是增加住房供給。

　　當(dāng)然，“十五條�惯�涉及抑制需求、規(guī)范市場(chǎng)秩序、增加信息透明等方面。但從根本上看，溫家寶的住房新政，最大亮點(diǎn)就是以強(qiáng)制推行住房規(guī)劃來改變供給結(jié)構(gòu)。這是一個(gè)好政策，希望能落到地上。

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