國六條之下 房展是否不受調(diào)控

　　作者：劉炳輝

　　“‘國六條’出來后，北京的房展上有變化嗎？”近日，廣州的一個(gè)媒體同行詢問記者。他認(rèn)為，在距離中央政府最近的北京，房展作為房地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表，政策的影響或許在展會(huì)上最容易體現(xiàn)出來。

　　但一位從事房展行業(yè)的專業(yè)人士則認(rèn)為，由于宏觀政策的出臺(tái)，部分消費(fèi)者會(huì)有觀望態(tài)度，在展覽會(huì)上或許會(huì)有一些變化，但不會(huì)十分明顯。因?yàn)椋�宏觀政策的房地產(chǎn)行業(yè)的影響，直接體現(xiàn)在市場的交易量上，而房展的意義并不僅僅是交易量，更多的是展示。

　　就目前情況來看，國務(wù)院于5月19日出臺(tái)的宏觀性的“國六條”僅僅是在業(yè)內(nèi)引起一片沸沸揚(yáng)揚(yáng)，對(duì)于消費(fèi)者和房展而言，反應(yīng)則顯得平淡。或許，若讓國六條的影響表現(xiàn)更多的層面，還需要將在下個(gè)月各地方政府出臺(tái)可操作性更強(qiáng)的細(xì)則催化。

　　消費(fèi)者觀望期不會(huì)太長

　　“去年，也曾有‘國八條’出臺(tái)，從6月到9月，老百姓大約持續(xù)了四個(gè)月的觀望期，最后房價(jià)并沒有回落，仍舊呈現(xiàn)上漲趨勢，在年底的時(shí)候，房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇，而今年年初的時(shí)候，則表現(xiàn)十分活躍。”鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，今年的“國六條”對(duì)于消費(fèi)者而言，會(huì)有一段觀望期，但不會(huì)持續(xù)太久。

　　“和現(xiàn)在的‘國六條’相比，今年銀行貸款政策，則影響會(huì)更大一些。首付款要達(dá)到全部房款的50%，這對(duì)炒房者和普通購房者是一個(gè)致命打擊。”北京祥德軒房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理熊建軍認(rèn)為，無論是去年的“國八條”，還是今年的“國六條”，都是政府針對(duì)開發(fā)商的宏觀政策，只具有指導(dǎo)意義，但現(xiàn)實(shí)中這僅僅是一個(gè)宏觀政策，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)效果。

　　前一段時(shí)間，北京海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)住宅用地拍賣價(jià)格達(dá)到了4900元，這個(gè)價(jià)格接近了市場價(jià)。開發(fā)商在這種土地價(jià)格基礎(chǔ)上建成的住宅，價(jià)格至少要7000元才能實(shí)現(xiàn)不賠錢。“政府出臺(tái)‘國六條’原則上說就是要限制這些，可結(jié)果呢？效用并不明顯，土地成本依舊在不斷增加。”金育松認(rèn)為，政府出臺(tái)“國六條”這樣的宏觀政策，只是起到了警告作用，警告開發(fā)商不要太“出圈”。

　　但宏觀政策并不是全部，據(jù)了解，6月北京將出臺(tái)可操作的相關(guān)細(xì)則。即便如此，熊建軍依舊認(rèn)為，房地產(chǎn)商為了維持生存，該賣高價(jià)的時(shí)候，仍需要賣高價(jià)。“房地產(chǎn)市場有泡沫，但也不能因?yàn)榕菽�存在，就一刀把胳膊砍了，房價(jià)要想降到老百姓完全認(rèn)可的地步，幾乎是不可能的。”

　　此外，即便北京出臺(tái)和“國六條”相關(guān)的細(xì)則，也不會(huì)有太大的變化。由于北京2008年要舉行奧運(yùn)會(huì)，按照相關(guān)政策，自明年開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目將被暫停。目前，北京的新開樓盤正在逐漸減少，反應(yīng)是展會(huì)上，參展企業(yè)數(shù)量也正在逐漸呈現(xiàn)出降低趨勢。據(jù)北京鏈家展覽展示中心企劃運(yùn)營部經(jīng)理錢華介紹，并且在這些參展的樓盤中，新樓盤也多數(shù)是二期、三期。

　　在上面這種背景下，“北京房產(chǎn)供給市場不會(huì)有太大的波動(dòng)了，消費(fèi)者，也不會(huì)出現(xiàn)更長的觀望期。”一位業(yè)內(nèi)人士如此判斷。

　　政策對(duì)房展影響不會(huì)太大

　　“國六條”的出臺(tái)，將在一定程度上推動(dòng)各個(gè)城市住宅用地供應(yīng)，放量增大。以前各地方都有名義上的開發(fā)用地，現(xiàn)在，如果各地能夠通過相關(guān)細(xì)則落實(shí)“國六條”擠壓出來，以盡快形成市場供應(yīng)。

　　“而‘國六條’劍峰所指，就是要增加房地產(chǎn)市場的住宅中低檔的供應(yīng)。通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有可能把房價(jià)的均價(jià)穩(wěn)定住，甚至拉下來。大多數(shù)老百姓的市場需求，實(shí)際上還是中低檔的需求。如果這種結(jié)構(gòu)性的調(diào)整能夠完成，則會(huì)使市場更加繁榮，能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場消費(fèi)的老百姓也更多一些。”一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這樣，房展會(huì)作為一個(gè)媒介，也會(huì)有更大的發(fā)展空間，新房供應(yīng)多一些，參展的消費(fèi)者也會(huì)多一些。

　　北京第二外國語學(xué)院旅游管理學(xué)院會(huì)展管理系主任劉大可則認(rèn)為，對(duì)于政策對(duì)行業(yè)的影響，關(guān)鍵取決于接下來的“具體措施”有多大力度。如果政府僅僅是“倡導(dǎo)”，而相應(yīng)的調(diào)控措施力度不夠，對(duì)房地產(chǎn)市場不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。“因?yàn)檎�府倡�?dǎo)開發(fā)中低價(jià)位商品住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，更多地是出于一種‘親民’情結(jié)，而當(dāng)前商家沒有這樣做的根本原因是基于‘市場需求’。展覽會(huì)是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)的縮影，如果政策對(duì)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場沒有實(shí)質(zhì)影響的話，參展商和觀眾不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化。”

　　事實(shí)上也正是如此，北京的住房供給市場在展會(huì)上并無明顯體現(xiàn)，相反呈下降趨勢。“因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)，北京成為一個(gè)特殊的城市，市場供給總量正在降低，今年個(gè)人購房展的參展企業(yè)數(shù)量有70多家，已經(jīng)呈現(xiàn)降低趨勢，估計(jì)明年還會(huì)降低，這種狀況將一直持續(xù)到2008年。”錢華表示，雖然參展企業(yè)總數(shù)量在下降，但觀眾并不見少，因?yàn)楝F(xiàn)在的消費(fèi)者都越來越理性，幾乎90%的人都希望通過參加展覽會(huì)獲得自己關(guān)注的樓盤信息，并獲得一些優(yōu)惠。

　　“政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，間接也會(huì)影響到房展上。但這之間有一定的區(qū)別，政策對(duì)市場的成交量影響較大，由于展會(huì)上，更多的是展示而不是交易，所以展會(huì)的變化不會(huì)很明顯。”金育松的這番話，可以當(dāng)作錢華的補(bǔ)充說明。

　　應(yīng)加大對(duì)政策的重視程度

　　行業(yè)政策直接影響行業(yè)，行業(yè)狀況直接影響到展會(huì)，所以，行業(yè)政策也在一定程度上間接影響著行業(yè)展會(huì)的發(fā)展。“我們?cè)跒闀?huì)展做項(xiàng)目選題的時(shí)候，主要考慮的行業(yè)市場變化的趨勢，自然的，我們就需要考慮行業(yè)政策的變化。”一位為會(huì)展企業(yè)做咨詢服務(wù)的專業(yè)人士向記者介紹。

　　近些年來，房地產(chǎn)業(yè)一直呈現(xiàn)出過熱的發(fā)展趨勢，各類房展熱鬧非凡。以房展為例，劉大可發(fā)表了他的看法：“房產(chǎn)政策旨在調(diào)整行業(yè)的供給總量和供給結(jié)構(gòu)。展會(huì)作為一種貿(mào)易平臺(tái)，一方面需要反映行業(yè)的發(fā)展趨勢，另一方面，必然受到行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的制約。具體講，如果某項(xiàng)政策促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了行業(yè)的規(guī)模，也必然會(huì)帶來相關(guān)展會(huì)的活躍；另一方面，如果某項(xiàng)政策帶來了行業(yè)內(nèi)供給結(jié)構(gòu)的變化，表現(xiàn)在展會(huì)上也必將帶來參展商和觀眾結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”

　　由于這種因果關(guān)系，劉大可建議主辦方積極關(guān)注政策變化，采取“順政策風(fēng)向而動(dòng)”的措施。“也就是說，如果政策確實(shí)對(duì)現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響，組展商的招商和觀眾組織也需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)然，如果政策只是‘雷聲大、雨點(diǎn)少’，組展商的既定政策同樣也不需要做出太大調(diào)整。”

　　國內(nèi)許多展覽會(huì)都是有行業(yè)協(xié)會(huì)、貿(mào)促會(huì)主辦或承辦的，這些主辦單位不但擁有雄厚的資源，更重要的是政策最初的接觸者，甚至參與了相關(guān)政策的制定過程。不過，對(duì)于一些只有展覽業(yè)務(wù)的公司而言，對(duì)行業(yè)政策的關(guān)注度仍顯不夠。

　　于是，“我們自去年就開始組織了一些與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)內(nèi)沙龍，通過聚集行業(yè)的專業(yè)人士，我們能夠更清楚的了解到當(dāng)前的市場狀況及未來的走勢，這對(duì)于我們及時(shí)調(diào)整展會(huì)的經(jīng)營策略具有一定的指導(dǎo)意義。”錢華說。

　　評(píng)論 靠近行業(yè)政策辦展會(huì)

　　舉辦展覽會(huì)，需要有敏銳的政治眼光，對(duì)行業(yè)政策熟透于心。一個(gè)真正成功的展覽運(yùn)作者，不僅要了解展覽的運(yùn)作流程，更要了解各個(gè)行業(yè)的狀況，唯有如此，才能策劃出好的選題。無論是對(duì)于某個(gè)展覽公司而言，還是對(duì)于某個(gè)具體的展覽項(xiàng)目，政策很多時(shí)候代表的就是商機(jī)和成功。

　　香港雅式集團(tuán)的董事長朱裕倫早年進(jìn)入展覽行業(yè)的時(shí)候，就是通過中國改革開放的政策大環(huán)境，看到了商機(jī)。中國的改革開放，必然會(huì)逐漸與世界上的其他國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的各種接觸。朱裕倫知道，這個(gè)接觸過程并不是一件容易的事情，于是，他從中看到了一個(gè)商機(jī)，為中外經(jīng)貿(mào)往來搭建一個(gè)橋梁，這就是展會(huì)。

　　深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的現(xiàn)代化城市，但由于歷史較短，缺乏文化基礎(chǔ)。當(dāng)深圳文博會(huì)開始舉行第一屆的時(shí)候，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一項(xiàng)目，表現(xiàn)出極大的懷疑態(tài)度。但后來深圳文博會(huì)迅速發(fā)展起來了，成為一個(gè)極度成功的案例。這成功中，同樣不乏政策的功勞。其一，深圳市若要獲得更高層次的發(fā)展，就必須提高本地的文化產(chǎn)業(yè)，形成自己的城市文化特點(diǎn)，市政府自然會(huì)大力支持相關(guān)展會(huì)。其二，重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的被寫進(jìn)“

　　由于北京的特殊性(2008要舉行奧運(yùn)會(huì)，2006-2008年一些建設(shè)項(xiàng)目將停止動(dòng)工)，北京的房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但從全國范圍來說，去年的“國八條”、個(gè)人

　　同樣，對(duì)于汽車業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、服裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等各個(gè)行業(yè)都是如此，在政策中尋找行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，是發(fā)現(xiàn)商機(jī)、走向成功最有效的一種捷徑。一些重大政策的變動(dòng)，應(yīng)該引起行業(yè)展會(huì)主辦單位的足夠重視。

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