|
特約評論員 劉煜輝
銀監會主席劉明康近日強調，當前各商業銀行要有效管控房地產放貸增長。
這表明繼“國六條”調控樓市之后，銀監會再念“緊箍咒”。旨在確保貸款投放平穩增長的“銀六條”是近期緊縮性政策的重要組成部分，同時體現了有保有壓的特點。首先
，對不同類別的住宅貸款區別對待，鼓勵自用性住房消費，對于多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求，通過大幅提高首付比例，抑制這部分購房需求。其次，通過資本的管理限制，提高較高風險的房地產貸款風險權重，但是對于個人抵押房地產信貸的風險權重維持原有水平。在資本充足率的約束下，銀行將不得不降低房地產開發貸款規模；與“壓”并駕齊驅的是“保”，此項政策將促進銀行開發個人抵押房地產信貸業務。
但考慮到一系列體制性因素，能否如愿實現房地產宏觀調控目標仍面臨一些制約因素。一是在現行房地產運行體制下，收緊房地產開放信貸的政策對于樓市調控實效有待于商榷。自2003年以來，貨幣當局就開始著手控制房地產信貸，近年來中國銀行體系的房地產及房地產相關的信貸增速較為緩慢(根據央行2005年貨幣政策執行報告統計，2005年末，全國商業性房地產貸款余額為2.77億元，同比增長16.1%，增幅比上年下降12.6個百分點。其中房地產開發商貸款余額9141億元(占商業貸款余額的33%)，增長17%；個人住房貸款余額1.84萬億元(占商業性房地產貸款余額的67%)，增長15.8%，2006年一季度消費信貸呈現繼續回落態勢，同比少增245億)，但房地產投資增速一直以來能保持在20%以上的高位。
如此反差表明有幾個因素要值得注意：一是外資起了很大作用，中國房地產事實上對跨境資本流動及匯兌管制幾乎不設防，在人民幣升值預期下，大量海外基金通過介入開發流程或者購買股權的形式進入房地產市場，根據國家發改委宏觀經濟研究院一份題為《調整貨幣政策、緩解資金緊張局面》的報告顯示，僅2005年上半年外資增長16%，達到2000多億美元，其中接近50%是屬于“游資”性質的短期債務；二是龐大的體外循環規模，據央行2004年調查統計，體外融資規模高達9000億之巨。體制扭曲所造就的房地產業的高利潤吸引著大量的體內資金以轉貸、委貸等形式進入體外；三是期房預售制度，中國房地產開發商事實上主要靠此獲取銀行資金，根據銀監會的規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%，也就是說房地產開發商可以用35塊錢從銀行拿到65塊錢。房屋建成之后，房地產商還可以利用房貸政策，讓受控的自然人去銀行按揭。最后，房地產商的自有資金撤離，銀行資金作為支撐項目的血液。房屋是否能夠賣出無關緊要，因為不占用資金，即便空置，房地產商也不需要降價。正是由于期房預售制度的支撐，中國房地產開發的資金鏈事實上是非常寬松的。在此體制下，單向收緊房地產開放信貸的政策實際上并未觸及房地產資金鏈的要害。
此外，銀監會此次明確叫停銀行與地方政府的合作，提出整頓和規范打捆貸款，旨在為投資降溫。但現行體制下，很可能進一步減損了地方政府貫徹“國六條”、抑制房價過快上漲的動力。而現行體制下地方政府財權事權不對等，造成地方財政困難。在國內金融市場不完善，以及在合法的融資渠道不暢的情況下，地方政府只能轉而經營土地。現在，如果沒有配套的地方融資機制跟上的話，地方政府的財政勢必更加困難，特別是在“十一五”的開局年，在一定程度上可能會進一步強化地方政府經營土地、炒高房地產的動因。
更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。
| 
