關于房產(chǎn)調(diào)控的七種聲音

　　“國六條”出臺，預示新一輪調(diào)控開始，借昨日都江堰進行“城市觀點論壇”之機，記者采訪了在國內(nèi)省內(nèi)都非常有影響的七位專家。他們發(fā)出了預測政策走向的七種聲音。

　　任志強：政府要承擔應有的責任

　　“過去的宏觀調(diào)控太少了，才會讓很多人大驚小怪！”昨日都江堰進行的“城市觀

點論壇”上，在全國房地產(chǎn)界有“意見領袖”之稱、一向出語驚人的北京華遠集團總裁任志強，接受了本報記者的專訪。針對日前在房地產(chǎn)界引起激烈反響的“國六條”，任志強依然保持了其一貫敢說敢當?shù)娜问巷L格。

　　劃分市場與非市場確認政府責任

　　“國六條”的出臺，是中央政府在廣泛聽取了社會各界人士的意見后出臺的結(jié)果。去年的“國八條”調(diào)控的重點是市場環(huán)節(jié)，而今年的“國六條”則主要講的是政府的責任。而這六條最重要的都是指向政府，政府對行為的管理、規(guī)范、市場的監(jiān)督、市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整等等，特別是對低收入家庭的保障，一系列的政策最后都非常明確地要列在地方政府的責任制里面，也就是地方政府有責任解決這些問題。

　　這次調(diào)控很重要的問題就是要把市場的部分和非市場部分分開，政府要承擔政府應該承擔的責任，過去的調(diào)控里可以看到很多是面向投資主體和消費主體，認為炒房過多，解決消費者的問題，但實際上是政府推脫了社會保障或住房結(jié)構(gòu)調(diào)整或土地供應各方面的責任，而這次強調(diào)政府要承擔責任。

　　樓市觀望心態(tài)是專家瞎說

　　對由“國六條”出臺引發(fā)的本輪宏觀調(diào)控及帶來的巨大關注和影響，正是以往我們的宏觀調(diào)控一年一次“太少了”，才會讓很多人大驚小怪。以美國為例稱，在美國，往往一個聯(lián)席會議就會出臺類似加息降息等宏觀調(diào)控政策。這樣的政策正常作用于樓市也并不會讓人談“調(diào)”色變。而對去年“國八條”出來之后樓市出現(xiàn)長達幾個月的觀望心態(tài)是否會在今年“國六條”之后重演這一問題，任志強的回答擲地有聲：“如果專家不瞎說房價要下跌，樓市不會出現(xiàn)觀望心態(tài)”。

　　對成都目前的房價，我的是“從成都的發(fā)展來看，還是比較好的。”

　　修不修小戶型由市場決定

　　原來很多人認為低收入家庭應該通過市場上買房的方式來解決住房問題，我歷來觀點是這個問題應該由政府解決。這次實際在文件中明確規(guī)定作為地方政府要承擔廉租房的問題，解決低收入者的住房問題。估計下一個階段有可能出臺一些新的細則包括把磚頭補貼變成人頭補貼，把錢變成租金，發(fā)放給個人，然后你去租房子，不一定去買房子。這是世界上各個國家都經(jīng)歷過的一個過程和階段，這次也有可能后面出臺的細則會用這樣的方式去解決低收入家庭住房問題。他認為“國六條”里這些規(guī)定應該印證了自己關于政府應該和開發(fā)商各司其職的觀點。

　　“國六條”里對于“中小戶型、中低價房”的相關規(guī)定，站在開發(fā)商的角度，開發(fā)商修什么樣的房子是由市場來決定的，當一塊幾千萬拍來的地修中小戶型不劃算時，開發(fā)商是肯定不會做這樣的選擇的。開發(fā)商不是慈善家，追求市場利潤是正當?shù)男袨椤?/p>

　　這次“國六條”還特別強調(diào)發(fā)展二手房市場和租賃市場，過去文件租賃市場都是放在比較不重要的位置上，這次特別強調(diào)了。這和前面消費習慣改變是聯(lián)系在一起的，不僅僅是一定要買房子才能解決住房的問題，租房也是解決住房的一個方式。消費方式和消費觀念要改變，這是非常清楚的信號。

　　第一工作室記者李政

　　張元端：不能老盯著房價

　　“國六條”強調(diào)住房保障體系政府實際從前年就一直在進行調(diào)控，也取得了一定的效果：投資增長放慢了，房價回落了。但少數(shù)城市的房價仍然很高，這主要是結(jié)構(gòu)性矛盾帶來的。所以，“國六條”體現(xiàn)了繼承性、連續(xù)性和穩(wěn)定性，它所提到的內(nèi)容，“國八條”都已經(jīng)提到。但“國六條”最大的特點是強調(diào)了住房保障體系，也就是解決結(jié)構(gòu)性問題；同時還特別強調(diào)區(qū)別對待，分類指導。

　　我們不能老盯著“房價”，要從根本上來解決問題。任何國家的房屋都不是完全的市場行為。應該“兩條腿走路”，一條是市場，一條是政府的住房保障體系。國家住房改革的目標就是針對不同的家庭，制定不同的住房政策，建立不同的住房供給保障制度。房屋也應該像商品那樣，有高、中、低各種檔次的產(chǎn)品可供人們選擇。商品房是賣給中高收入的，而對于低收入者，政府應該提供經(jīng)濟適用房、廉租房來解決住房問題。只有從根本上解決了低收入者的住房問題，商品房市場才能健康有序發(fā)展。市場存在供需錯位

　　我們的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在存在一個“供需錯位”的問題。我們的消費群體低收入占大多數(shù)，但供應的商品房卻以中高檔為主。我們還有1/4的城市沒有建立廉租制。經(jīng)濟適用房的面積過去的規(guī)定也偏大，應該在90平米是比較合理的。供應的對象也應該公示，買了以后再上市也應有一定的年限。這樣，才能讓真正需要買經(jīng)濟適用房的消費者買到經(jīng)濟適用房。在這個階段消費者應不應該買房，我不好說，我只能說影響房價的幾個要素是：購買力、開發(fā)商的成本、供求關系、政策和預期。購房者綜合這些可以得出結(jié)論。 周琦

　　楊繼瑞:調(diào)控房價要抓關鍵

　　應該說新出臺的“國六條”對成都的房地產(chǎn)市場影響不大，但是我覺得有幾個問題可以值得政府考慮：

　　一、怎樣才能真正把土地的杠桿作用發(fā)揮好？過去的調(diào)控，都是房價在不斷上升的時候利用金融等杠桿去調(diào)節(jié)，其實這樣做是失靈的，增加稅收和融資的資本，使得開發(fā)商把這些全部都轉(zhuǎn)嫁到房價上來了，并沒有使房價降下來。如何解決好土地的問題才是關鍵問題。

　　二、能否把貨幣補償變成實物配租？政府大力提倡廉租房的方針是很正確的，但是現(xiàn)在市場上能夠讓普通老百姓住得起的廉租房太少了。政府是不是可以把現(xiàn)在的貨幣拆遷補償改變成原來的實實在在的安置房，這樣其實可以解決很大一部分人的住房問題。

　　三、建高檔房不是不可以，關鍵是如何調(diào)控的問題。我覺得市場上可以有高檔房存在，但政府可以對這些高檔房征收重稅，用這些征收的重稅去建廉租房，無論這些高檔房賣多高的價格都可以。

　　四、政府高層、媒體都應該有清醒和充分的認識，要做到“人人有房住”是可以的，但是要做到“人人有住房”是非常困難的，現(xiàn)在連不少的發(fā)達國家都做不到“人人有住房”。

　　本報記者胡龍友

　　巴曙松:外資應納入調(diào)控

　　“我們要充分關注一度被忽視的外資對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用，但它卻在我們調(diào)控范圍之外。”

　　巴曙松認為，“國六條”是一個非常全面的文件，必將對下一步的房地產(chǎn)市場形成重大的積極影響。但美中不足的是似乎忽略了對外資的調(diào)控。對此他提醒說：“我們要高度關注外資，特別是投機性外資在目前房地產(chǎn)市場的作用。在現(xiàn)實中，政府即使控制貸款也好，資金緊縮也好，管住的卻僅僅是自己的房地產(chǎn)，相反海外的房地產(chǎn)企業(yè)、資金等則很少受到限制。

　　據(jù)了解，今年一季度全國貸款增幅確實得到了一定控制，但資金對市場的沖擊力并沒有減弱。對此巴曙松說，貸款和市場沖擊力其實完全是兩個概念。從銀行貸款來看，今年一季度末時占房地產(chǎn)資金15%，是近一兩年來的大幅度下降。目前的房地產(chǎn)資金來源渠道里，銀行渠道的比重已經(jīng)大大下降，甚至已經(jīng)降到了國際平均水平以下，國際平均水平是在20%左右。“所以真正有能力攪動這個市場的，已經(jīng)不完全是銀行，還有一部分是不在貸款監(jiān)控范圍內(nèi)的基金企業(yè)。”

　　在巴曙松看來，這些外資所帶來的影響目前還在逐步擴大。“我們翻看一下香港、上海等地的報紙就會知道，除了向地產(chǎn)開發(fā)注資，這些海外的客人還大量收購上海、溫州的樓盤。”而在消費者層面，巴曙松分析說，這些海外的購買或許比重不是很大，但他們所買的大都是高端房，這就有可能帶動市場，并深度影響樓市發(fā)展。 記者姜軍

　　鐘偉:資金流動性過剩

　　政府應該會在短時間內(nèi)出臺一些金融政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場。房價一直居高不下是因為資金流動性過剩非常嚴重。我們現(xiàn)在銀行的存貸款差是68.9%，法定的規(guī)定是75%，差近7個點，也就是兩萬億。存款貸不出去怎么辦？分流的途徑有黃金市場、股市、外匯市場。股市以每天開戶2~3萬人算，平均每人開戶金額5萬元，一年也僅幾千億；炒外匯，即使按8%的收益來算，其最后的收益大部分都會被人民幣升值抵消掉。所以，房地產(chǎn)市場成為了一個吸收過剩資金最有效的“海綿”。但我們可以看到今年一季度的房地產(chǎn)市場是風險、量、價相背離。一季度的銷售面積沒有上升，縮量漲價在股市上是稱為“下跌性抵抗”。而今年的土地出讓比去年的兩倍還多，等這些土地都放量的時候，房地產(chǎn)市場會有新的調(diào)整。

　　第二工作室周琦

　　辛文:給買不起房的人想辦法

　　不管是“國八條”還是“國六條”，其實政府都是煞費苦心，積極為廣大的消費者想辦法，同時也起到了顯著的效果。目前我覺得房價有點控制不住，不僅僅是四川，全國都有這種情況出現(xiàn)。其實不管怎么調(diào)控，對有錢那批人作用不大，他們永遠都能買得起房，而且買幾套房，然后轉(zhuǎn)賣。我覺得政府部門應該考慮如何讓買不起房的人怎樣有房住、怎樣買得起自己的房，應該多圍繞買不起房的人做文章。 胡龍友

　　任興洲:“國六條”主旨在住房保障

　　在昨日城市·觀點論壇四川行論壇上，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究院院長表示，“國六條”主旨在于尋找滿足居民基本生存需要。

　　任興洲是在論壇自由討論到外資對當?shù)爻鞘械姆績r影響這一話題時做此表態(tài)的。她說，房地產(chǎn)的發(fā)展和其他經(jīng)濟發(fā)展一樣，只要有投資價值，有可投資的量的預備，它的資金就是流動的。但是我們也看到，外來的資金對不同地域的房地產(chǎn)確實產(chǎn)生了不同的影響。房地產(chǎn)的特性就是區(qū)域性強。很多房價上漲比較高的城市，其實大多不是當?shù)鼐用竦南�費。比如北京、上海、南京，外來資金對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求包括價格就產(chǎn)生比較大的影響。適度的投資會活躍市場的發(fā)展，如果過度則可能會引起某些局部城市房地產(chǎn)的價格問題。房地產(chǎn)有兩大屬性，一是滿足居民的基本生存需要。這一點最為重要，也是這次調(diào)控所注重強調(diào)的正是住房供應保障體系問題，政府非常重視社會住房保障的問題。另外住房也有投資價值，但如果沒有找到合適的均衡點，里面就容易產(chǎn)生虛高問題。因此我們要加強住房保障，適時調(diào)整投資的均衡發(fā)展，而這也正是“國六條”主旨所在。

　　記者姜軍實習生陳舸

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