劉曉光：目前抑制房?jī)r(jià)比較難

　　本報(bào)記者 楊麗萍 北京報(bào)道

　　5月17日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條具體措施。業(yè)界普遍認(rèn)為，國(guó)務(wù)院已開(kāi)始新一輪宏觀調(diào)控。

　　作為地產(chǎn)界重量級(jí)人物北京首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光選擇了“基本不發(fā)言”的方式。5月

21日，經(jīng)過(guò)再三約訪，劉曉光終于同意與本報(bào)記者進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)短的談話。

　　首創(chuàng)集團(tuán)是北京市最大的國(guó)有獨(dú)資公司之一，總資產(chǎn)400多億元，土地儲(chǔ)備量400多萬(wàn)平方米，其中95%以上位于北京的黃金地段，被稱(chēng)為“北京地主”。

　　劉曉光在領(lǐng)軍首創(chuàng)集團(tuán)之前，任首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)和北京市計(jì)委副主任。官員出身的他言談間頗為注重辭令。與顧云昌(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，詳見(jiàn)本報(bào)5月19日第一訪談)比較，他似乎更強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)是供需所決定。

　　“新六條”比“國(guó)八條”更嚴(yán)格

　　《21世紀(jì)》：你怎么看待“新六條”？

　　劉曉光：我認(rèn)為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)工程，要有一個(gè)整體模式的考慮。而不是今天一個(gè)利率政策，明天一個(gè)稅收政策。“新六條”已經(jīng)朝著系統(tǒng)化方向在走。之前，我們的調(diào)節(jié)是比較單一的。

　　《21世紀(jì)》：你覺(jué)得與去年的“國(guó)八條”相比，有何不同？

　　劉曉光：“新六條”比去年的“國(guó)八條”更為嚴(yán)格，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大。

　　因?yàn)楹笳哌\(yùn)用更多的是從金融和土地兩個(gè)閘口來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但是“新六條”有了六七個(gè)這樣的閘口。比如結(jié)構(gòu)調(diào)整中，專(zhuān)門(mén)把中低價(jià)位、中小套型的普通商品房點(diǎn)出來(lái)，增加了嚴(yán)格執(zhí)行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的有關(guān)政策，提出控制拆遷規(guī)模和進(jìn)度，抑制拆遷所帶來(lái)的被動(dòng)性需求的過(guò)快增長(zhǎng)，把擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易以及囤房也放到了非常重要的位置。所以，明顯看得出，在“國(guó)八條”的基礎(chǔ)上，“新六條”更加細(xì)化，更加全面了。

　　《21世紀(jì)》：是不是可以這么說(shuō)，去年以來(lái)的宏觀調(diào)控所取得的效應(yīng)非常有限？

　　劉曉光：我一直認(rèn)為，實(shí)際上每一次的宏觀調(diào)控都是有效果的。去年的宏觀調(diào)控效果其實(shí)也比較明顯。一，市場(chǎng)得到了一定程度的規(guī)范。對(duì)自有資金30%的要求，四證齊全等等；二，宏觀調(diào)控帶來(lái)了金融機(jī)制的多元化。去年非常明顯，有的企業(yè)可能還用銀行貸款，但是有不少的企業(yè)開(kāi)始引進(jìn)機(jī)構(gòu)投資者，開(kāi)始和基金合作，有的企業(yè)又通過(guò)發(fā)債來(lái)募集資金。第三，就是銷(xiāo)售更加規(guī)范了。在我看來(lái)，宏觀調(diào)控把市場(chǎng)活躍了，是件好事，拉動(dòng)了內(nèi)需。要知道，房地產(chǎn)的發(fā)展可以影響到上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　《21世紀(jì)》：但是，宏觀調(diào)控是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，事實(shí)上，很多地方的房?jī)r(jià)卻沒(méi)有得到很好的控制，相反大幅上漲，北京、深圳、廣州等地都是如此，你怎么看？

　　劉曉光：這個(gè)問(wèn)題，要區(qū)別對(duì)待。宏觀調(diào)控效果如何與需求有直接的關(guān)系，與不同地域也是有關(guān)系的。買(mǎi)房一定是有需求的，而且這種需求是剛性的，我一直在想，這個(gè)需求是真實(shí)存在的。比如，中國(guó)有9個(gè)階層，不同的人就有不同的需求，先富起來(lái)的人要買(mǎi)房，買(mǎi)好房。中等階層和低收入的也希望買(mǎi)適合自己的住房。

　　目前抑制房?jī)r(jià)比較難

　　《21世紀(jì)》：有需求就意味著上漲這么快是正常的嗎？

　　劉曉光：現(xiàn)在房?jī)r(jià)的確是漲得有點(diǎn)快。房?jī)r(jià)應(yīng)該保持一種常態(tài)的發(fā)展，不應(yīng)該是大起大落。

　　《21世紀(jì)》：你覺(jué)得問(wèn)題出在哪里？

　　劉曉光：我的觀點(diǎn)已經(jīng)很直接，就是結(jié)構(gòu)和供給失衡的問(wèn)題。但目前的情況會(huì)比較難。土地都是通過(guò)招拍掛、價(jià)高者得的方式取得，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，土地成本占到了很大一部分，一般情況下，大城市的地價(jià)已經(jīng)占到了房?jī)r(jià)的50%，小一點(diǎn)的城市，這個(gè)比例也在30%左右。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商取得土地的樓面價(jià)是4000元的話，讓他以5000元的房?jī)r(jià)賣(mài)出去，他肯定是不干的。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是很厲害的。

　　《21世紀(jì)》：那么房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何？

　　劉曉光：從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然是一個(gè)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，全世界在高度發(fā)展期都是一樣的。一句話，未來(lái)20年，還有300億平方米的需求，其中150億平方米是新建房，另外一半是拆舊房蓋新房。這就是中國(guó)的未來(lái)，這種走勢(shì)誰(shuí)也阻擋不了。

　　“新六條”貫徹還需細(xì)則

　　《21世紀(jì)》：在你看來(lái)，“新六條”能解決這種供給和結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題？

　　劉曉光：“新六條”一定是一件好事。但是下一步還有一個(gè)具體化的問(wèn)題。同時(shí)，現(xiàn)在地方的細(xì)則都還沒(méi)有出來(lái)，很難說(shuō)這個(gè)問(wèn)題。

　　《21世紀(jì)》：的確。比如土地的供給恐怕一時(shí)很難解決。尤其在北京這樣的大城市。

　　劉曉光：這可能也是“新六條”面臨的最大的一個(gè)難題。政府能不能拿出與需求相匹配的土地供應(yīng)，房地產(chǎn)與別的行業(yè)不同，土地是稀有資源，比如80%的人需要低價(jià)房，但是拿出60%的地作為低價(jià)地來(lái)供應(yīng)是不可能的事，比如，在北京，三環(huán)以內(nèi)幾乎沒(méi)有土地，四環(huán)以內(nèi)都很難拿到了。政府從哪找所需求的土地供應(yīng)是最難的。但我們的供應(yīng)要按不同結(jié)構(gòu)的需求才有意義

　　《21世紀(jì)》：這是不是就意味著“新六條”實(shí)施起來(lái)會(huì)很難，也很難達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的？

　　劉曉光：不會(huì)有難度，這是政府行為。在中國(guó)，政府導(dǎo)向還是很厲害的，利率變化，成本就變化了，稅收一調(diào)，市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)變化，而限制拆遷，被動(dòng)需求就減少了，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到一個(gè)調(diào)節(jié)作用。但真正能夠平衡需求的政策比如土地政策可能實(shí)施起來(lái)會(huì)有一定難度。

　　房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新一輪并購(gòu)

　　《21世紀(jì)》：現(xiàn)在的事實(shí)是，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)界還是普通老百姓，“新六條”都被寄予了很高的期望，那么，你認(rèn)為，“新六條”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是一種什么樣的走勢(shì)？

　　劉曉光：影響會(huì)比較大。比如，調(diào)節(jié)住宅結(jié)構(gòu)，建中低價(jià)位的房子，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，怎么才能得到中低價(jià)位的地，有什么樣的鼓勵(lì)政策，現(xiàn)在還沒(méi)有具體政策出來(lái)。而信貸政策會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的成本，房?jī)r(jià)自然也會(huì)高一點(diǎn)；稅收可能限制了投資性需求，對(duì)于大的品牌企業(yè)來(lái)說(shuō)，房子品質(zhì)好，品牌好，產(chǎn)品還會(huì)好賣(mài)，沒(méi)有太大的影響，但是對(duì)于那些小企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋銷(xiāo)售可能就會(huì)受到影響；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、項(xiàng)目變更、違規(guī)交易、囤積房源等政策對(duì)不規(guī)范的企業(yè)都會(huì)有很大的影響。但在制定土地規(guī)模投放的問(wèn)題上，現(xiàn)在還看不出來(lái)是放量還是縮量，如果放量，價(jià)格就會(huì)下來(lái)，如果是縮量，價(jià)格就會(huì)上升。

　　《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)新一輪的優(yōu)勝劣汰將要來(lái)臨？

　　劉曉光：是的。新的政策出來(lái)之后，大量并購(gòu)的項(xiàng)目會(huì)浮出水面。現(xiàn)在并購(gòu)一般情況下有這么幾種模式，一是外商或者是基金進(jìn)來(lái)，買(mǎi)下項(xiàng)目的一部分股權(quán)或者增加投資一部分，二是大企業(yè)拿小企業(yè)的項(xiàng)目，第三就是大企業(yè)把小企業(yè)直接給買(mǎi)過(guò)來(lái)。但以并購(gòu)項(xiàng)目的情況居多，真正一個(gè)大企業(yè)吞并很多很多小企業(yè)的大規(guī)模并購(gòu)還沒(méi)出現(xiàn)。但以后就會(huì)出現(xiàn)了。

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