小區治理模式的選擇

　　文／步延勝 徐建中

　　在一個物業小區中，各種參與主體之間的關系構成了社區治理的結構，在這一結構中，居委會、業委會和物業企業之間的關系引起了各方面的關注。從理論上講，這三者的關系不應該存在什么嚴重問題，因為居委會處理的是居民區的公共事務，物業企業提供的是市場化的服務，業委會則是業主維護小區內產權人和使用權人合法權益的組織。但各地的情況表

明，在我們這樣一個轉型社會，這三類組織的關系上存在不少問題。

　　居委會與業委會關系

　　從法律上講，居委會和業委會都有各自的職責范圍，居委會代表社區全體居民的公共利益，業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托代表全體業主的公共利益。但是從現實中看，兩者職責是有交叉的。既然兩者職責范圍有交叉重復的地方，那么就有一個協作分工的問題，要不然就會引起矛盾沖突。《物業管理條例》中關于居委會來監督、指導業委會的規定，受到了很多學者的質疑。有學者認為，因為居委會與業委會的區別在于，一個沒有財產，不是財產權利主體；一個有財產，是財產權利主體。因此，如果讓居委會來管業委會是侵犯了別人的財產權利。我們認為，理清居委會和業委會二者關系的根本應該是依據“誰付費，誰負責”的原則，居民委員會是一個對上負責、高度行政化的組織。而業主委員會是依靠業主自己的資源和自己的選擇運行的，是業主自己為自己買單。因此，業委會和居委會未來的發展趨勢只有兩種：一種是業主為居委會買單，使居委會和業委會一樣成為真正的自治組織，在具體形式上可以是聯合辦公也可以是互相兼并；一種是政府繼續為居委會買單，保持居委會行政系統分支的地位，以完成自上而下的指令性任務。但前提是，居委會必須明確的從物業企業和業主委員會的功能覆蓋范圍退出，而轉變為一個行政工作點。

　　業委會與物業企業關系

　　物業管理是一種新型的服務性行業，它的職能用兩句話概括起來，就是“對業主提供服務，對業主的物業進行管理”。物業企業與業主委員會的關系，是被委托方和委托方的關系，是合同雙方的主體。物業企業，一是對業主提供有償的各項生活服務，二是對業主的物業(房屋、附屬物、設備、場地、環衛、綠化、道路等等)進行有償的專業化管理，而這種管理的實質也是服務——物業管理服務。物業企業不是物業的行政主管部門，也不是管理業主的部門，它的管理職能是通過執行委托管理合同來體現的。因此，小區管理的重大事宜，如規章制度、服務項目等，應該是由業主大會或其常設機構——業主委員會作出決策，然后以簽訂合同的方式，委托物業企業去執行、實施。例如，制止違規違制行為，制止私搭亂建、亂停私放車輛、損壞公共設施、影響治安等等的行為，物業企業應加以制止、糾正。在物業管理合同中，業主應有明確授權。

　　但現有一些小區出現了相反的現象，即由物業企業(或按開發商意志)作出決定，要求業主執行。這就把主、雇關系倒置了。當然，也可能出現業主由于對有關政策規定不夠了解，而決策不當的情況。物業企業就有責任提供有關政策法規資料，幫助和提醒業主正確決策。但應切忌越俎代庖、反客為主。同時，規章制度、服務項目一經業主委員會通過，全體業主就應當共同遵守，不能因違規違制或不愿交服務費而去同物業企業鬧糾紛。

　　居委會與物業企業關系

　　當前，在物業小區中居委會和物業企業的關系有兩種，一種是對立，一種是聯合。對立，表現為居委會和物業都有上級，都在某種程度上行使政府行政職能，兩者擁有完全重復的轄區。街道和居委會根據“塊塊”的要求，物業企業根據“條條”的要求，同時分別抓綠化、抓環衛、抓保安、抓樓組公用部位整治、搞社區綜合服務，分別接受有關主管部門的先進評選，兩者都有自己的經濟利益，因此容易產生矛盾。聯合，表現為在物業管理中，物業企業承擔太多的管理責任，因而提出組建居委會以便替他們分擔責任，由他們提供居委會用房、配備人員并支付工資，街道予以認可。這便形成了居委會與物業企業“一套班子，兩塊牌子”，對于街道而言是節省了一筆開支，但問題是當居民(業主)和物業企業發生矛盾時，居委會站在哪一邊？而且，居委會并沒有得到法律授權管理物業公司。

　　根據以上分析可以看出，物業小區的治理結構主要圍繞著業主委員會、物業企業、居委會的關系構成展開，理順三者的關系是構建良好社區秩序的關鍵，但現實中，這三者關系并沒有一個統一的構成模式。根據目前物業小區的情況，三者關系在實踐中主要有三種模式：

　　1.“一方獨大”模式。即在物業小區中只有業主委員會或只有居民委員會。在只有業主委員會而無居民委員會的小區中，業主委員會在對小區物業進行管理的同時，取代了居民委員會的各項職能。一般在這類社區中，業主的經濟水平、生活條件、文化素質都比較高，業主委員會成立的比較早，業主委員會管理比較完善，社區物業管理水平也比較高，因而使居民委員會從一開始就沒有機會介入物業小區中。如北京朝陽區朝陽園小區就是這類社區的典型代表。而大部分物業小區只有居民委員會而無業主委員會。據了解，北京上千個小區中只有兩三百個成立了業主委員會。

　　2.“合二為一”模式。即業主委員會成員和居民委員會成員是同一批人，只是在進行物業管理時需要行使業主權利、履行業主職責的情況下以業主委員會的身份出現，而在進行社區管理，履行行政管理職能時以居委會的身份出現，即形成兩套班子一套人馬的模式。如北京上地西里小區的業主治理模式。

　　3.“三位一體”模式。無錫寧海里住宅小區實行的由業主委員會、居民委員會、物業管理企業三方構成一個聯合管理體制，這種模式的基本原則是：三方自主權平等和互相尊重；三方利益有機結合和公平互利；三個分工管理和多方合作共謀可持續發展，維護小區居民(業主)個人合法權益和小區居民公共利益優先保障。

　　以上三種模式，都不同程度地存在問題，如“一方獨大”模式，如果處理不好容易產生對抗性的社區沖突；“合二為一”模式，容易造成權責不清、管理混亂；“三位一體”模式，需要明確的法律制度保障和較高水平的公民合作意識。因此，并不能說哪種模式就是社區業主治理的最好模式或固定模式，要根據不同社區的發展水平、業主素質、業主自治的環境因素，由業主自己選擇適合本社區發展的方法和模式。

　　(作者單位：哈爾濱工程大學)

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