物業(yè)糾紛背后的制度鏈

　　文／本刊記者 杜珂

　　雷霞是北京市美麗園小區(qū)的業(yè)委會主任。2005年12月15日,美麗園打贏了北京市首例業(yè)委會作為原告起訴的物業(yè)費官司。但是，面對著拒不執(zhí)行的物業(yè)，業(yè)委會不得不再打一場要求返還費用的“返還之訴”。

　　“這不是價錢高低的問題，而是業(yè)主被欺詐的問題。”雷霞告訴記者：“我們小區(qū)有2臺高壓水泵，但物業(yè)按照3組60臺水泵的標(biāo)準(zhǔn)收取業(yè)主運行費用和維護費用。電梯數(shù)量實為111戶，卻按照118戶收費。”

　　發(fā)生在美麗園小區(qū)的物業(yè)欺詐，不過是北京許多小區(qū)的縮影，折射出物業(yè)服務(wù)存在的種種問題。

　　國家發(fā)展和改革委員會2004年的相關(guān)統(tǒng)計指出，由于物業(yè)管理企業(yè)違反規(guī)定亂收費，以及物業(yè)服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明導(dǎo)致的群眾投訴，一直位居各類價格舉報問題的第三位。

　　不過，權(quán)益被侵占的業(yè)主，只有3%選擇用法律手段解決；9%選擇與物業(yè)溝通解決；13%選擇媒體曝光；63%則選擇不交物業(yè)費。

　　結(jié)果，欠費業(yè)主被物業(yè)公司紛紛訴諸公堂。朝陽區(qū)法院2002～2004年在物業(yè)管理糾紛中近95%已結(jié)案件的原告是物業(yè)管理公司而非業(yè)主。在2004年初兩個月的時間里，海淀法院受理的121起物業(yè)管理糾紛案件中，僅有1件是業(yè)主訴物業(yè)管理企業(yè)的。

　　這構(gòu)成了一幅奇特的圖景：一面是權(quán)益屢被侵占卻遭到起訴且敗訴的業(yè)主；另一面是提供欺詐服務(wù)還屢屢勝訴的物業(yè)公司。

　　上地西里業(yè)委會主任趙恒對此描寫道：“那些傾其所有或者舉債購買商品房的中國人，首先面對的是開發(fā)商已為他們安排好了的物業(yè)公司的各種各樣的賬單。在他們還來不及思考作為財產(chǎn)所有人的全體業(yè)主如何通過約定，簽訂自己的財產(chǎn)管理公約時，各種紛爭、不滿、維權(quán)和抗議此起彼伏。”

　　根據(jù)中國人民大學(xué)“北京市物業(yè)管理”課題組對北京70個居民小區(qū)的調(diào)研結(jié)果，頻頻訴諸報端的維權(quán)事件，60%是因為業(yè)主共用財產(chǎn)被嚴重侵犯和剝奪引起的。

　　物業(yè)費的貓膩

　　物業(yè)費之訴不過揭開了業(yè)主巨額利益被侵占的一個蓋子。

　　美麗園的業(yè)委會委員樸寅吉告訴記者，從他們小區(qū)的經(jīng)驗看，所謂中高檔小區(qū)物業(yè)費基本在每月每平米1.7元左右，每月每平米2元以上肯定不正常。-他們本也沒有想到降低物業(yè)費，只是在2003年要求核查小區(qū)物業(yè)實際情況時才發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司計算物業(yè)費單價時的電梯數(shù)量與水泵數(shù)量與實際不符。于是，業(yè)委會對物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)開始產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　“參選業(yè)委會之初，本以為事情很簡單，卻發(fā)現(xiàn)后面的黑暗面太多了。” 樸寅吉說。美麗園的業(yè)委會經(jīng)過調(diào)查取證發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)實際建設(shè)面積、小區(qū)保安費、保潔費、垃圾清運費以及電梯廣告費用中，物業(yè)費背后還藏著更多的貓膩。

　　美麗園小區(qū)的問題并非個案。

　　來自中國社會調(diào)查所的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：北京大約將近4000個居住小區(qū)中，90%都存在著物業(yè)管理公司利用小區(qū)共用部位和設(shè)施設(shè)備牟取私利的情況。比如：物業(yè)公司利用電梯間、公共走廊、物業(yè)外墻、樓頂?shù)茸鳛閺V告展位出租；利用小區(qū)公共場地、小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)作為停車泊位，收取停車費，甚至公然將綠地改造為停車場；利用大量物業(yè)地下室，對外出租，獲取租金；利用地下車庫，重復(fù)二次收取管理費用等。

　　讓業(yè)主牽腸掛肚的還有巨額的專項維修資金。《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。”但是資金的收取、使用和管理辦法至今沒有具體規(guī)定。于是，沒有主管部門審核和監(jiān)督的維修基金，又沒有專人管理，其增減變化無賬可查。

　　據(jù)北京某大學(xué)研究機構(gòu)調(diào)查，焦點網(wǎng)做廣告的1000多個樓盤中，600個樓盤標(biāo)明房屋價格，由此分析出每個樓盤維修基金平均為3000萬元。不過，千萬維修基金的利息以及去向無從得知。

　　就在美麗園業(yè)委會提出查看這些賬目時，不僅遇到了物業(yè)公司拖、賴、延的對待，且遭到了或被斷熱水，或被掐電話線，或是汽車被劃，或者廁所污水充溢滿屋的特殊“服務(wù)”。雷霞告訴記者：“我們一從業(yè)委會辦公室出來去發(fā)業(yè)主大會的通知函，守候在院外的保安就對著對講機說：‘喂，那個女人出來了啊。’”接著，業(yè)委會委員們發(fā)現(xiàn)，他們?nèi)グl(fā)票的時候，保安就一人盯一人，跟著他們到業(yè)主家門口。“一些業(yè)主，看到家門口附近的保安就不敢投票了。一些膽大的業(yè)主會大喝一聲：‘你想干什么！’聽到這些，保安就稍微閃到一邊，但仍然緊緊地盯著。”

　　“我們花錢請保姆，給我們買鮑魚，不僅沒有吃到鮑魚，問他們錢哪里去了，反被他們威脅。”樸寅吉表示很無奈。

　　北京市社會科學(xué)院社會學(xué)所丁軍認為，北京市人民政府第21號令《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十二條規(guī)定了物業(yè)管理公司有“從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)”的權(quán)利，第十三條又明確規(guī)定：“物業(yè)管理公司開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用”。這就模糊了居住小區(qū)業(yè)主共用設(shè)施的經(jīng)營收益權(quán)權(quán)屬問題，從而使業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的利益沖突難以避免。

　　“誰是小區(qū)的主人最主要，不能我們請的管家成了主人。”美麗園業(yè)委會副主任杜平說。

　　“這其實是一場主權(quán)之爭。”健翔園業(yè)委會主任任晨光說：“物業(yè)費是一個太小的事情。業(yè)委會的職責(zé)是管理共有財產(chǎn)，小區(qū)不僅要維護，還要建設(shè)。如果業(yè)主共有設(shè)施和領(lǐng)域還被物業(yè)霸占著，作為主人的業(yè)主不掌握主權(quán)，是做不到的。”

　　80%的物業(yè)糾紛來自開發(fā)商

　　于是，業(yè)委會成立之后的“主人們”首先提出了要求物業(yè)公司公布“業(yè)主家底”的要求，要求“管家”物業(yè)公司交待賬目，提交竣工圖紙、業(yè)主資料和公共產(chǎn)權(quán)的賬冊包括公共維修基金、物業(yè)管理活動經(jīng)費、公共收益等。但是，即使是那些已經(jīng)成功地撤換了原有物業(yè)公司的小區(qū)，也并沒有都要回竣工圖紙。

　　“我們只從老物業(yè)公司那里拿到了施工圖紙，要知道，施工圖紙和竣工圖紙會有很大不同。”任晨光說，“開發(fā)商提出已經(jīng)交由物業(yè)公司，物業(yè)公司稱拿到的只是施工圖紙。”

　　任晨光告訴記者，竣工圖紙歸還業(yè)主這件事情不能小看。以他們小區(qū)為例，撤換老物業(yè)公司之后，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商原先承諾的熱水站并沒有建，而是和旁邊的小區(qū)共用一個熱水站。“幸虧撤換了老物業(yè)公司，及早發(fā)現(xiàn)了這個問題。現(xiàn)在，開發(fā)商已經(jīng)和我們簽署協(xié)議，投資600萬單建一個熱水站。”

　　難道，目前沸沸揚揚的物業(yè)糾紛中存在著物業(yè)公司替開發(fā)商背“黑鍋”的現(xiàn)象？

　　上地西里業(yè)委會委員余暉告訴記者：“一位知名開發(fā)商就說過一句話：‘物業(yè)管理公司是我們的最后一道保護墻。’這種情況下，物業(yè)公司就可能為開發(fā)商遮擋、開脫，在小區(qū)業(yè)主反映問題的時候，他會站到開發(fā)商的一邊。”

　　2005年，北京市成立了由市委研究室牽頭，市建委、市民政局參加的物業(yè)管理專題調(diào)研小組，深入街道社區(qū)調(diào)研。參與調(diào)研的市委政研室城市處江處長告訴記者，當(dāng)前錯綜復(fù)雜的物業(yè)糾紛80%由開發(fā)商引起。由于信息不對稱，現(xiàn)實中，絕大部分糾紛在購房階段簽訂合同時便埋下了紛爭的隱患。比如房屋質(zhì)量、綠地面積縮水、配套設(shè)施不到位、規(guī)劃變更等很多爭議都是開發(fā)商遺留的問題。

　　那么，物業(yè)公司為什么會充當(dāng)開發(fā)商的擋箭牌，而不是服務(wù)于出錢購買物業(yè)服務(wù)的業(yè)主？

　　“小區(qū)矛盾的根本原因就在于開發(fā)商和物業(yè)公司一起侵害業(yè)主的物權(quán)。”任晨光告訴記者，他為此給北京市人民政府并王岐山市長寫了一封《關(guān)于如何防止新建小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理惡性事件和減少矛盾》的建議信，“作為一名負責(zé)任的公民，我看到了問題的實質(zhì)所在，我必須提出來。”

　　在這封建議信中，任晨光寫道：“將一個前期物業(yè)公司強加給業(yè)主，并且決定了業(yè)主的物業(yè)費。物業(yè)公司由于是開發(fā)商聘請的，所以為了維護開發(fā)商的利益，充當(dāng)了開發(fā)商的擋箭牌，對開發(fā)商存在的房屋質(zhì)量和偷改規(guī)劃等問題隱瞞不報，給業(yè)主維護權(quán)益設(shè)置了障礙，而有關(guān)政府部門又沒有進行有效的監(jiān)督，對物業(yè)公司放任自流。”

　　業(yè)主掏錢，開發(fā)商請客

　　“為什么小區(qū)一定要由物業(yè)公司管理？不一定必須設(shè)計這樣一個制度。保潔、保安、綠化等等服務(wù)都可以由專業(yè)公司提供。”杜平認為，“指定物業(yè)公司必須提供服務(wù)的制度就等于替業(yè)主找了一個管家行使所有權(quán)。”

　　這指的是2003年9月頒布實施的《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”

　　作為我國第一步規(guī)范物業(yè)管理的法律，毫無疑問，它有歷史的進步意義。不過，任晨光認為，小區(qū)聘用物業(yè)公司與否是一個民事合同，行政權(quán)力不應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主的民事權(quán)利。“以前沒有物業(yè)公司的時候也挺好。業(yè)主自己的財產(chǎn)怎么管，由業(yè)主自己來決定。”

　　“這就等于剝奪了業(yè)主對自己產(chǎn)權(quán)的處分權(quán)，而指派了一個管家行使所有權(quán)證。”杜平認為。

　　市人大代表石定果就提議，開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該建、管分離，剝離兩者的利益關(guān)系，真正使物業(yè)公司站在第三者的角度，維護現(xiàn)有小區(qū)利益，幫助業(yè)主維權(quán)。

　　為了避免開發(fā)商與物業(yè)管理公司“父子兵”現(xiàn)象的存在，《物業(yè)管理條例》提出：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”北京市2003年12月1日起開始執(zhí)行的《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》進一步規(guī)定，進行招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)人必須進行公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

　　按規(guī)定實際操作的不到10%，開發(fā)商基本是一拿到《商品房預(yù)售許可證》就直接委托了物業(yè)公司。根據(jù)《新京報》2005年4月15日報道，自《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》執(zhí)行之后的近一年半時間內(nèi)，北京僅有91個住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案，過半的前期物業(yè)公司的選聘工作甚至連“秀”都不做，物業(yè)公司便走馬上任。“作為主管單位，我們沒有有效的制約手段，無處罰力度，存在執(zhí)行難的問題。”北京市小區(qū)辦王穎告訴記者：“年檢時再約束，已是滯后行為。對企業(yè)管得過死，又擔(dān)心重回計劃經(jīng)濟下的管理方式。”王穎告訴記者，市小區(qū)辦已經(jīng)把這個問題作為今年研究的工作重點。

　　于是，一些業(yè)委會委員就提出：前期物業(yè)的選聘必須由業(yè)主做主。

　　任晨光提出，應(yīng)當(dāng)禁止開發(fā)商在新建小區(qū)直接選聘前期物業(yè)公司，尤其是禁止開發(fā)商為某一個新項目單獨成立一個新物業(yè)公司。任何新建小區(qū)選聘前期物業(yè)公司，開發(fā)商只有組織招標(biāo)的權(quán)利，沒有確定中標(biāo)企業(yè)的權(quán)利，除非這個小區(qū)的房屋全部由開發(fā)商自用；開發(fā)商組織招標(biāo)后，將前三名物業(yè)公司的公司情況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用標(biāo)準(zhǔn)公布給購房者，由入住前2個月已經(jīng)購房的全體業(yè)主投票決定哪家公司中標(biāo)，以票數(shù)最多的公司中標(biāo)，所有表決票送小區(qū)辦存檔備查；參與表決的業(yè)主名單和房號在入住時發(fā)給每一個業(yè)主；業(yè)委會成立后，由業(yè)主大會選聘物業(yè)公司進行管理。

　　市委政研室的江處長則提出，不妨由居委會出面組織前期物業(yè)的招投標(biāo)工作。

　　任晨光對此表示了部分贊同。他認為，前期物業(yè)也可采用小區(qū)辦和街道辦事處牽頭委托第三方中介機構(gòu)招標(biāo)的辦法，如果居委會已成立，也可由居委會操作，關(guān)鍵是必須有購房業(yè)主參與到前期物業(yè)的選聘工作中。

　　“如果開發(fā)商一定要選聘物業(yè)公司，他就必須買單，而不是由業(yè)主來支付前期物業(yè)公司的費用。否則就成了業(yè)主掏錢埋單，開發(fā)商請物業(yè)公司的客。”杜平認為。

　　“一部公正的法規(guī)的制定，應(yīng)當(dāng)是利益相關(guān)各方都參與的結(jié)果，由此可以確保左右不同意見在平等討論的基礎(chǔ)上達成共識，出現(xiàn)雙贏。” 杜平認為《物業(yè)管理條例》對業(yè)主合法利益考慮不夠，“我們國家有全國性的物業(yè)管理協(xié)會，并由建設(shè)部的主管官員兼任會長。相關(guān)法規(guī)的制定和討論，物業(yè)公司有‘法定席’。但是，我們國家并沒有全體業(yè)主的協(xié)會。業(yè)主與物業(yè)公司可以說從起點上就居于弱勢地位。”

　　艱難業(yè)委會

　　選聘物業(yè)公司，自當(dāng)由廣大業(yè)主作主。《物業(yè)管理條例》第二條就規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”并在第十五條把具體的選聘活動授予業(yè)委會，“業(yè)委會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。”

　　從理論上講，業(yè)主大會以及業(yè)委會的存在，對于貫徹政府的物業(yè)管理政策、有效地實施物業(yè)委托管理、保證業(yè)主和住戶的自律和相互監(jiān)督，都具有積極作用。

　　現(xiàn)實對此給予了印證：單個業(yè)主不能針對共有產(chǎn)權(quán)向開發(fā)商提起訴訟、大量的物業(yè)費糾紛被法院以“存在事實服務(wù)”判決業(yè)主敗訴。很多業(yè)主于是采取了拒交物業(yè)費、堵路等非理性維權(quán)的行為，或者是到政府部門上訪、請愿。結(jié)果，社會事務(wù)出現(xiàn)了政治化的傾向。

　　“物業(yè)公司侵權(quán)的實質(zhì)是，在業(yè)主沒有能力自治的時候，竊取了業(yè)主的主權(quán)。”任晨光提出。

　　“在物業(yè)和開發(fā)商侵占業(yè)主利益問題的解決上，不能簡單地說通過市場化。因為，物業(yè)和開發(fā)商都是有組織、經(jīng)濟社會地位都很大的一方，業(yè)主則是一個個的個體。這種分量級別不等的選手打一場拳擊，不僅不公平，而且必然導(dǎo)致權(quán)益受到侵犯的業(yè)主只有到政府部門去上訪。”樸寅吉認為，“政府必須積極引導(dǎo)業(yè)委會的成立。”

　　1990年，北京市商品房首次發(fā)售。10多年過去了，根據(jù)北京市建委相關(guān)人士提供的數(shù)據(jù)，北京市大約3000個小區(qū)只有400余個成立了業(yè)委會，而且大多運作不理想。

　　業(yè)委會為何難于成立？央視“東方時空”2005年底就“成立業(yè)委會難在哪”做了一個調(diào)查，12533人參加調(diào)查的數(shù)據(jù)表明：缺乏主管部門支持占28% ，開發(fā)商、物業(yè)公司設(shè)置障礙占26% ，組織選舉難度大占18%，業(yè)主不知道如何成立占14%，沒有業(yè)主牽頭的占14%。

　　任晨光認為，“缺乏主管部門支持以及組織選舉難度大”的原因主要來自于現(xiàn)有法律的不完善。

　　《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定：“業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。”

　　2003年11月4日，北京市國土資源和房屋管理局《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部業(yè)主大會規(guī)程及有關(guān)問題的通知》(京國土房管物[2003]949號)規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地區(qū)、縣國土房管局備案。備案時，須提交《業(yè)主委員會備案單》(附件5)及以下材料：1.業(yè)主大會議事規(guī)則，2.業(yè)主公約，3.業(yè)主大會決議(附業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊)，4.法律法規(guī)規(guī)定的其它材料。”

　　這項規(guī)定意味著，業(yè)委會的成立首先必須提交獲得三分之二業(yè)主同意的業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約。

　　“三分之二的贊成票是一個很難逾越的鴻溝。”樸寅吉告訴記者，“有的業(yè)主出國了，有的業(yè)主是出租戶，有的業(yè)主根本就聯(lián)系不上。我們的最后一張選票是在東華門拿到的，當(dāng)時是業(yè)主出國了，他的父母代為行使權(quán)利，我就大熱天開著車從西四環(huán)跑到東華門，拿到票的那一刻比拿到一張百萬美元還高興。這可是業(yè)委會能否成立的最后一根稻草啊！”　

　　樸寅吉還是幸運的，已無后顧之憂的他現(xiàn)在是業(yè)委會專職工作人員。但對于眾多上班族的業(yè)委會成員來說，只有晚上和周末時間可以利用。

　　“8月份，樓道里特別熱，我必須一下班就趕緊送票。但有的業(yè)主還給我們臉色看，覺得占用了他們的時間。有人就說：你們穿好點，讓人家尊重你們。”雷霞很無奈，“吃飯的時間都沒有，哪還能把壓箱底的服裝拿出來裝扮？”

　　組織業(yè)主大會更是辛苦。雷霞告訴記者：“美麗園小區(qū)有111個單元，每個單元6層12家。要把有關(guān)事項表決票送達每個單元的每家，必須5～6趟。整個小區(qū)算下來要幾千次。好不容易見到業(yè)主了，有的也不會投票。”

　　“在物業(yè)公司不配合下，更是麻煩。一個管子壞了，必須三分之二的業(yè)主贊成才能動用公共維修基金，業(yè)委會花費了好長時間才獲得同意。修好了，第二天卻又壞了。這個時候怎么辦？是繼續(xù)開業(yè)主大會，爭取三分之二業(yè)主的同意，還是放棄？”樸寅吉表示很無奈。

　　在這種情況下，基層政府就必須主動牽頭，組織業(yè)委會的成立并引導(dǎo)業(yè)委會做好社區(qū)自治工作。

　　“可是，到底應(yīng)當(dāng)哪個部門承擔(dān)起這個職責(zé)?現(xiàn)有的法律規(guī)定模糊不清。”任晨光說：“是建委小區(qū)辦？還是街道辦？按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，‘同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。’ 但是，京國土房管物[2003]949號文又規(guī)定，‘新建居住區(qū)物業(yè)籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)由物業(yè)所在地的街道辦事處(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)、區(qū)縣國土房管局指導(dǎo)監(jiān)督’。街道辦顯然更熟悉小區(qū)的情況，但是小區(qū)辦是行業(yè)主管部門，職責(zé)不清的結(jié)果必然導(dǎo)致行政部門誰也不作為。”

　　任晨光告訴記者，他們當(dāng)時只好對兩家行政部門同時提起行政訴訟，要求法院裁定其“行政不作為”。結(jié)果，未訴之前，街道辦做出了許諾，并指定居委會牽頭業(yè)委會的籌備工作。

　　時至今日，街道辦已經(jīng)成為北京市各小區(qū)業(yè)委會籌備工作的負責(zé)部門，牽頭組織。江處長告訴記者，北京市今年將居委會參與業(yè)委會籌備作為突破口，要求從更好聯(lián)系群眾，維護群眾利益的角度推進業(yè)委會成立的工作，并要求納入居委會的工作重心。

　　“畢竟，居委會與業(yè)委會都是自治組織，代表著本區(qū)域內(nèi)群眾的利益。針對有些居委會依賴物業(yè)提供辦公場所而不獨立的情況，市里要逐步采取措施，保證居委會的辦公場所和經(jīng)費。”江處長告訴記者，“作為基層的一項重要任務(wù)，要探索出一套解決機制。”

　　基層政府有很大的創(chuàng)新空間

　　北京石景山區(qū)魯谷社區(qū)街道和社區(qū)辦主任劉志明告訴記者，街道辦也正在積極探索，尋找切入點，以有效解決物業(yè)矛盾。

　　對已經(jīng)形成權(quán)益侵犯事實的情況，北京市委政研室的江處長認為，糾紛的解決必須由業(yè)委會出面，物業(yè)公司給以協(xié)助，街道辦出面協(xié)調(diào)。“從已有的調(diào)研看，如果街道辦出面組織，把相關(guān)利益各方集合在一起，面對面商談，矛盾就容易解決。如果街道辦沒有出面，業(yè)主最后走上法律程序，囿于法律的不健全，業(yè)主勝訴的可能性就不太大。結(jié)果會導(dǎo)致矛盾進一步激化。”

　　江處長認為，業(yè)委會與物業(yè)公司之間的關(guān)系現(xiàn)在已經(jīng)明確是合同聘用關(guān)系，扯不清的是產(chǎn)權(quán)問題。比如地下車庫、建筑物廣告收益等等，都有待《物權(quán)法》給予明確。不過，在法律明確之前，政府部門還是有很大的政策空間。政府有關(guān)部門完全可以發(fā)布一個房屋買賣合同規(guī)范文本，規(guī)定清楚業(yè)主享有的權(quán)益。這樣的合同規(guī)范文本在市一級政府層面是可以做到的。

　　任晨光更是提出：“有關(guān)小區(qū)業(yè)主的物權(quán)，其實最清楚的是規(guī)劃委、建委和國土資源局，如果他們把有關(guān)規(guī)劃檔案和商品住宅銷售價格構(gòu)成以及國有土地使用證所包含的紅線范圍、土地出讓金繳納情況等等容許普通業(yè)主來查詢復(fù)印，根據(jù)當(dāng)前的有關(guān)土地和房地產(chǎn)法，物權(quán)自然就會搞得很清楚。”

　　“現(xiàn)在，物業(yè)公司把鍋爐設(shè)備、高壓水泵、煤氣調(diào)壓站等與業(yè)主息息相關(guān)的公共設(shè)施都把持在手里，這使得我們小區(qū)的熱水費已從售房時的8元一噸漲到了16.1元，甚至還要到21元。”杜平認為，“這些社會公共資源必須明確下來，不能成為物業(yè)的一己之私。”

　　中國人民大學(xué)制度與公共政策研究所教授陳幽泓則建議，政府應(yīng)當(dāng)成立市政檔案館，將物業(yè)小區(qū)的檔案資料納入其中，這包括業(yè)主組織方面的《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會及規(guī)劃》、《產(chǎn)權(quán)人清冊》、歷屆業(yè)主大會的選票決議；小區(qū)資產(chǎn)方面的包括“六圖二書(竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件以及公共設(shè)施物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)公司管理資質(zhì)保證書等。除保密項目外，業(yè)主都可以查詢。

　　另外，由于開發(fā)商隨意變更規(guī)劃或者建筑質(zhì)量問題而侵犯業(yè)主利益的行為，如果規(guī)劃部門認真履行職責(zé)，也完全可以減少甚至避免。“這種行為是規(guī)劃部門行政不作為的問題。”任晨光認為。

　　再比如前期物業(yè)的問題，在現(xiàn)有的法律框架下，政府部門也完全可以有所作為。北京市社科院研究人員丁軍提出，可將前期物業(yè)管理的時間限定為半年或一年，并向政府主管部門交納相當(dāng)于一定時間(如半年)的物業(yè)管理費作為信用抵押金。朝陽園前業(yè)委會主任舒可心建議，在制訂前期物業(yè)管理合同范本的時候，加上物業(yè)合同到期、物業(yè)拒不退出的重罰的細則。

　　“要命的是保安，要錢的是電梯。”長期以來，關(guān)于電梯費用的價格問題，物業(yè)公司方面和業(yè)主方面總是有不同的聲音，物業(yè)方面認為政府的標(biāo)準(zhǔn)太低，業(yè)主方面認為價格太高。“政府物價部門對此也很為難。其實完全沒有必要規(guī)定清楚10層樓以下每戶的電梯費用是多少，10層樓以上的費用是多少。政府只要規(guī)定構(gòu)成電梯費用的標(biāo)準(zhǔn)就是了，比如由電費、維修費等等構(gòu)成，然后規(guī)定業(yè)主或者業(yè)委會有權(quán)去供電公司查詢自己小區(qū)的電梯費用就可以了。”樸寅吉建議。

　　再具體到對業(yè)委會的指導(dǎo)和監(jiān)督，任晨光提出，居委會必須在業(yè)主入住率達到50%以上或者第一戶入住兩年以上之后，就要到小區(qū)發(fā)布可以成立業(yè)委會的公告，讓愿意參與的業(yè)主成立籌備組，具體事情由籌備組操作，自己則做政策指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　“政府在行政指導(dǎo)中要做的事情很多，不可以做的事情卻很少。政府需要給業(yè)委會以建議、咨詢和監(jiān)督，并培訓(xùn)業(yè)主物業(yè)知識，培育公民意識，調(diào)節(jié)糾紛。但是，選舉和罷免等程序性事務(wù)不能干預(yù)，不能直接插手。”陳幽泓說。

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