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早報(bào)特約評(píng)論員 鄧聿文
“國(guó)六條”的出臺(tái)，使房地產(chǎn)成了宏觀調(diào)控的焦點(diǎn)。但是，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控若要達(dá)到預(yù)期的效果，首先要有一個(gè)對(duì)其市場(chǎng)形勢(shì)的清醒判斷。如果形勢(shì)估計(jì)錯(cuò)了，所采取的調(diào)控措施就有可能南轅北轍，起不到應(yīng)有的效果。而在各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷中，基本的問題是市場(chǎng)過剩了，還是市場(chǎng)有效需求不足。
國(guó)家發(fā)改委在今年年初曾公布了若干產(chǎn)能過剩行業(yè)的名單，意在控制這些行業(yè)的投資規(guī)模，地產(chǎn)行業(yè)就位列其中。而多數(shù)開發(fā)商的看法則顯然相反，認(rèn)為房地產(chǎn)不存在投資過熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)大幅上漲就是一個(gè)最好的說明。因?yàn)榧偃绶康禺a(chǎn)投資過熱，房?jī)r(jià)應(yīng)該是下跌而不是上漲。其實(shí)，這正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的吊詭之處，也是此番宏觀調(diào)控的難點(diǎn)所在。
事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示其的確存在投資過熱。盡管今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比上年同期降低了53個(gè)百分點(diǎn)，但同比仍然增長(zhǎng)202%，更重要的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例非常高，2005年，這一數(shù)字達(dá)到178%，為15759億元。也就是說，中國(guó)全社會(huì)的投資中，每10塊錢中就有近2塊錢投入了房地產(chǎn)行業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求，會(huì)帶來房屋積壓、土地閑置和資金沉淀等諸多問題。不僅如此，房地產(chǎn)過熱還影響了鋼鐵、水泥等與其高度相關(guān)的行業(yè)的產(chǎn)能過剩問題的解決。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)從資金角度講是一個(gè)資金運(yùn)作的過程，其產(chǎn)能過剩反映到資金面，就是房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的過剩，從而形成所謂的房地產(chǎn)“泡沫”。這對(duì)銀行來說，是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展依賴于金融的強(qiáng)力支持。據(jù)估計(jì)，中國(guó)大小開發(fā)商這幾年投入到房地產(chǎn)的資金中，有61%的錢是銀行提供的貸款。這無疑將導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
現(xiàn)在的問題是，房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱和產(chǎn)能過剩是如何產(chǎn)生的？從近幾年的市場(chǎng)行情來看，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，行業(yè)利潤(rùn)率趨于下降，高利潤(rùn)率的投資領(lǐng)域較少。而房?jī)r(jià)的快速上漲，為一些投資者提供了一個(gè)利潤(rùn)豐厚的領(lǐng)域。再加上過度寬松的貨幣環(huán)境，從而導(dǎo)致包括國(guó)際熱錢在內(nèi)的大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)。比如，摩根士丹利進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)的步伐就一直在加快，到去年底，該公司在中國(guó)房地產(chǎn)的投資總額已達(dá)30億美元左右。
因此，要解決房地產(chǎn)投資過熱和產(chǎn)能過剩問題，一是要多方面開拓能夠產(chǎn)生高回報(bào)的投資渠道，二是要減小貨幣流動(dòng)性。從前者來說，目前復(fù)蘇的股市是吸納房地產(chǎn)剩余資金的一個(gè)好出口。從后者而言，提高銀行利率，包括存款和貸款利率，緊縮房地產(chǎn)信貸額，提高購房首付款比例等貨幣金融政策，是一個(gè)可行之選。
另一方面，住房過剩反映的也是與其相關(guān)的供地過多、用地結(jié)構(gòu)性失衡，所以促進(jìn)未開發(fā)土地的開發(fā)和再利用，以及適量增加低價(jià)位住宅用地供應(yīng)，應(yīng)成為房地產(chǎn)用地調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急。因?yàn)橥恋亻_發(fā)周期的存在，土地開發(fā)面積的減少或增加將直接影響到供給，政府可及時(shí)把握土地市場(chǎng)行情、土地利用狀況和結(jié)構(gòu)，通過調(diào)控土地供應(yīng)量和種類來穩(wěn)定地價(jià)，平衡用地結(jié)構(gòu)。此外，還可通過設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅收制度，比如征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，提高土地投機(jī)的成本，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。
總之，從產(chǎn)能角度看，我們可以通過多種方式來調(diào)控房地產(chǎn)。事實(shí)上，自2004年以來，中央通過把住“土地和信貸兩道閘門”，減少新批地塊、提高房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金、控制信貸投向等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過熱行為進(jìn)行了抑制，在一定程度上減少了商品房開發(fā)和完成開發(fā)的面積。只要地方政府和各部門認(rèn)真執(zhí)行中央有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，是能夠?qū)⑻摳叩姆績(jī)r(jià)降下來的。
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