這一次輪到上海吃藥了

　　作者：王其明 來源：中國經營報

　　去年的調控都說是“上海感冒，全國吃藥”，今年也許會變成“全國感冒，上海吃藥”。上海業界如何看待新一輪調控中自身的微妙處境？對國內其他城市而言，過去一年飽經風雨的上海樓市，又有哪些可以借鑒之處呢？

　　主持人：

　　本報記者 王其明

　　嘉賓：

　　朱詠敏(上海盛基集團副總裁)

　　季寶紅(望源企業董事長)

　　袁鴻昌(上海世聯房產顧問有限公司總經理)

　　華偉 (

　　上海該吃藥嗎？

　　朱詠敏：“上海感冒、全國吃藥”與“全國感冒、上海吃藥”的說法，是一種形象

　　袁鴻昌：我不擔心上海吃不吃藥的問題。無論是短期還是中長期看，政策調控對上海影響都不會太大，因為這一市場三個基本面是不會變的：一、國際大都市的根本地位不會改變；二、擁有財富的人數不會由于宏觀政策的變化而減少，因為經濟還是在發展，社會財富還是在增長；三、有足夠購買力的人數也沒有因此減少。

　　華偉：我認為當前上海樓市正處于脆弱的復蘇中，既不能太樂觀，也不能太悲觀。去年七部委新政后，市場上投機需求退場，投資需求壓縮，這是調控的成績，然而自住需求也全面觀望，這就是代價了。將近一年后，大家終于不再被部分媒體的過激報道和部分專家的危言聳聽所迷惑，消費心理趨于成熟和穩定，自住需求開始入市，畢竟這是市場的主體。今年3月份樓市開始迅速回暖，成交量甚至超過去年調控前，就是明證。

　　吃補藥還是吃瀉藥？

　　華偉：不過千萬不能以為市場真的這么好，又可以下手打壓了。當前上海樓市需要吃補藥而非瀉藥，要保不要壓。假如該保不保，重新打壓，情況可能比去年更嚴重。因為去年政府財政收支狀況要比現在強，鋼鐵、水泥、建筑施工等關聯行業的狀況也遠勝今年。

　　朱詠敏：下一步可以提高按揭貸款首付比例，但必須區別對待，高檔樓盤首付比例就應高于按揭貸款比例，在防范金融風險的同時，還能調整樓盤結構。如果一刀切全面打壓需求的話，會出現兩個結果：首先居民住房購買力會急速下降，起碼跌掉6成；其次，如果銀行認定樓盤賣不出去，自然不敢繼續給開發商貸款，開發商必然死一大批。

　　季寶紅：我總覺得目前的政策走向有些撲朔迷離，去年說是調控年，今年原本定下的基調是消費年，現在又要再調控，真讓人看不懂。中央調控可能是為全局考慮，上海再受波及也很正常，但上海情況已經夠差了，再出政策打壓的話，后果不堪設想。

　　樓市明天會更好還是更糟？

　　袁鴻昌：對當前上海的高房價現象，不必過于擔心。上海的房價要分兩方面看，一是交易價格，一是租賃使用價格。國際上居民住宅自有產權比率通常為50%～60%，中國則超過80%。上海房價是高，但租金并沒有太多上漲，租賃使用成本并不高。另外，上海有很貴的房子，也有中低檔房，就好比五星級酒店的飯菜價格高，卻與老百姓無關，只要日常餐廳價格不貴就行。

　　朱詠敏：我也贊成對房價不要作過分的詮釋，如今各類房價指數滿天飛，但沒有一個能準確解讀樓市運行實際情況的。我認為決定上海樓市未來走向的，50%是政治與政策因素，30%是金融環境因素，只有20%才是行業自身的因素。

　　季寶紅：我對2010年世博會前的上海樓市都不看好，這是一個基本判斷。主要根據有兩點，一是政策打壓，二是市場供應量大。今年一季度，銀行已經把全年貸款增長額一半用完，央行的金融政策將會再次緊縮。與此同時，本地有1000萬平方米的供應量沒有消化，還有大量新樓盤未上市，開發商要回籠資金，自然會降價。另外，即使政府主導下市區內有可觀的動遷剛性需求，但第一次動遷結束后，消費力就會逐步減弱。就近期的上海市場而言，房地產還是高風險行業。

　　政府能否當個好醫生？

　　朱詠敏：中國的房地產市場仍然是“政策市”為主，因此下一步有關部門出臺的新政策，一定需要更強的可操作性和剛性約束，否則地方政府會根據各自的利益需要，進行這樣那樣的修正，政策實施效果很難保證。還有一點，政府應該發揮公共政府的作用，承擔起解決最低收入人群的住房保障的責任。

　　季寶紅：我反對建經濟適用房，應該多建廉租屋。因為經濟適用房的差價部分實際上為購房者獲得，但這本來不是他們應得的利益。政府要擁有這類物業產權，讓窮人以廉價租賃。香港就是這么做的，做得很好。

　　袁鴻昌：公共政府的職能之一，就是解決市場信息不對稱問題，這在房地產市場上尤為重要。比如上海現在批租出去的土地有多少，樓盤供應量到底是多少，已建成尚未上市的又是多少，這些都應該讓市場各方清楚知道。

　　華偉：地方政府要做的，首先是要降低市場交易成本，尤其是二手房市場；其次，要為租賃市場松綁，穩定租賃的稅收政策，鼓勵居民和企業出租住房；最后，應為首次購房的本地居民提供免費擔保以降低首付比例。有錢有能力的人早就買房了，現在剩下的大多是中低收入人群，再讓他們在市場中以同等條件與富人競爭，本身就是最大的不公平，負責任的政府理應采取一些適當的措施。

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