正視房價泡沫 降低融資杠桿率

　　5月17日，國務院總理溫家寶親自主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施。會議著重討論了房地產領域一些突出的問題，例如主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等等。同時，出臺了6大措施(下文簡稱“國6條”)。

　　“國6條”舉措可以看作是對目前中國少數城市暴漲房價的一種鮮明態度：政府力圖抑

止房價，進而從根本上解決房地產的體制問題。當然，目前“國6條”還需要相應的配套操作方法出臺。

　　根據會議精神，房價納入到地方政府的政績考核之中。如果達到這樣的高度的話，那么針對一季度一些大城市房價暴漲的控制方法論就會變得迫切而有趣。因為這里面有大量的邏輯線條纏繞，宛如一個迷宮，考驗人們的智力。

　　一個常見的膚淺看法是，房價上漲猛烈的大城市停建或者緩建

　　還有一個政策是物業稅。物業稅開征的最重要關鍵在于搜集房地產交易者的信息，并進行全國聯網控制。不能否認，這個政策的確能夠比較持久地打擊炒作，但是，關鍵還是在于它的出現需要時間。

　　另外一種托詞是說地方政府貪婪地批地，在地方政府壟斷土地的前提下，自然會導致房地產價高的“原罪”，因此房地產行業的問題是一個體制問題，因為其是體制問題，所以需要從體制上慢慢解決。但是，從狡猾的語用學的角度看，中國的任何經濟問題都是體制問題。用體制問題來搪塞是一些經濟學家和既得利益者不假思索的常規招數。解決體制問題必然需要較長的時間，而凱恩斯說，“從長期看，我們都是死人”。

　　此前密集出臺的一些降低房價的措施，客觀效果卻不同程度地抑制了消費者(購房者)，比如征收重稅。政府沒有明確區分消費者與炒房者(事實上也較難區分)，這是值得商榷的。

　　問題的關鍵環節在房地產商。房地產商運作項目的手段的界限是含混的，它既可以是供應者也同時是需求者。它們通常在項目立項的時候，加大投資總額。然后資本金到位之后，根據

　　簡單地說，如果真的把解決房價問題作為純粹目標，而不是讓“整個社會(無論購房者還是銀行)被房地產商脅持”的話，那么一目了然：房價問題僅僅是一個貨幣問題，即投入房地產行業的貨幣太多了。對于這一泡沫的解決之道，我們政府此前也有過成功的范例，對于以前海南等地的房地產泡沫以及開發區泡沫，當時采取的措施是強令銀行資金迅速回流，很快，泡沫迅速消失了，房價快速回落。所以，現在可以考慮圈定幾個重點房價泡沫災區，選定一些典型的開發商，政府下命令要求這些房地產商向銀行償還銀行貸款，這樣房地產商就必須套取現金償還，不得不推盤出售，為加速資金流轉，房價必然急轉直下。

　　另外是降低融資杠桿率。一個可能的方法是，將房地產商被要求的開發項目資本金比例不低于35%的比例再度提高，比如提到50%。這可以對房地產開發的增量進行控制。

　　房價問題充分印證了中國進入了一個復雜的利益博弈階段。在這個特殊的時段，處理一些敏感的經濟問題，必須要在某個階段犧牲掉某個利益集團部分的利益。因為，社會利益分配方式也是一種生產力。

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