開發商不會自己調整結構

　　作者: 王衛國　羅斯丁

　　專家解讀“國六條”對廣州房地產市場影響，認為關鍵在于政府出臺政策引導

　　中國房地產市場在經歷將近半年的狂飆突進之后，終于迎來了發自中央決策最高層的聲音。前日，在溫家寶總理主持召開的國務院常務會議上，“研究促進房地產業健康發展

措施”進入最高決策層的議事日程，會議根據當前房地產市場存在的問題，提出了六條極具針對性的措施。

　　相關專家預計，針對房地產市場的一系列配套政策，將在未來的一段時間內陸續推出。屆時，源自銀行、稅收、建設、國土等相關部門的地產新政，將組成一套整頓房地產市場的“組合拳”，又一輪針對房地產市場的宏觀調控正式開始。

　　新出臺的“國六條”會不會引發樓價的波動？各方觀點，見仁見智。一些專家認為，“國六條”作為宏觀層面的指導性措施，可以直接影響市場預期，預計房價上漲速度將會得到明顯抑制。但也有業內人士認為，根據房地產行業的滯后性，房價的回落要在一年之后才有可能體現出來。

　　一些專家認為，廣州應該加大土地招標力度抑制地價，通過稅收、信貸調控措施引導開發商建中低檔房。

　　但可以肯定的是，“國六條”的推出明確了房地產市場的政策走向，曾經變幻莫測的地產迷局將有望澄清。

　　解讀1

　　調整結構　廣州樓市中高檔唱主角

　　這次，國務院把調整住房供應結構放在了新推出措施的首位，在強調了“重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房”的同時，還明確指出了各地“要對新建住房結構提出具體比例要求”。

　　廣州市社會科學院科研處處長彭澎博士認為，對于住房結構問題，國務院明顯加強了政策的針對性。他說，地方政府應該及時按照中央的要求，制定具體的住房結構比例要求。

　　中原地產項目副總監黃韜認為，目前廣州房地產市場存在著明顯的比例失衡問題。根據中原地產的研究數據顯示，目前廣州市均價在8000元／平方米以上的中高檔

　　但對于開發商來說，自愿調整住房供應結構幾乎是不可能的選擇。某開發商告訴記者，土地拍賣的出讓形式已經明顯提高了開發商的拿地成本，如果把高價拍來的地用來建中低檔房是不現實的。

　　彭澎指出，土地拍賣抬高地價的確是房價高的一個重要因素。他建議政府在土地出讓方式中采取更為多元化的出讓方式，比如招標和協議出讓，并制定相關的稅收優惠政策，引導開發商去建中低價位的經濟適用房。

　　日前，廣州市土地開發中心副主任王普華在2006年廣州土地出讓計劃通報會上也表示，今年將加大土地出讓形式中招標的力度。業內人士認為，和拍賣的“價高者得”相比，招標不僅可以抑制哄抬地價，還可以通過設置具體的開發條件，以保障出讓的土地按照政府的導向開發。

　　解讀2

　　稅收政策　應該向經濟適用房傾斜

　　廣東商學院財稅學院石衛祥教授個人認為，“國務院推出六大措施穩定樓市，再加上此前銀行提高住房貸款利率及

　　石衛祥介紹，去年5月11日，中央七部委聯手出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》八條鐵規，其中包括自2005年6月1日起，個人購買住房辦理房產證未滿兩年進行再轉讓的，將按成交價全額征收營業稅，稅率5.5%。該政策出臺后，并沒有起到效果。此次，國務院提出進一步完善住房轉讓環節稅收政策，要注意法規的實際操作性。去年6月1日實施的新政，對于“個人購買住房兩年”的起始時間，是從拿到房產證書開始算起，還是從首付開始，這個界限沒有明確。

　　由于目前各地的相關配套政策未出臺，政府部門會采取何種稅收政策尚未確定。石衛祥個人建議稅收政策應向經濟適用房和標準住宅傾斜，加重或者維持豪華住宅的稅負，降低經濟適用房和標準住宅的稅負。

　　亦有稅務專家認為，稅收、信貸等方面的調控措施，難以抑制房價上升速度。對于廣州市而言，房價不斷上升的核心問題包括兩方面，一是地價是房價高企的主因，如果地價虛高的因素不消除，房價很難降下來。“今年4月27日，白云大道的種豬場地塊以意料中的‘熱門’身份拍出天價，以5.7億元天價拍出。地價不斷上漲，房價怎么降下來呢？”該名專家建議，政府應該開始考慮以新形式進行土地出售，包括對拿地開發的公司等進行綜合考量，而不是一味地只用拍賣的形式。二是房地產銀行融資門檻低。目前，房地產融資主要包括房地產開發貸款抵押貸款。近幾年來，房價以兩位數的速度攀升，房地產的投資回報率遠遠高于銀行貸款利率。

　　解讀3

　　按揭政策　提高首付比例虛中有實

　　“國六條”的第二條明確指出，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。于是，提高購房首付比例的問題再次牽動了開發商、消費者和投資者敏感的神經。

　　本月12日，一家財經媒體援引某商業銀行行長的表述，爆出央行正在醞釀新的按揭政策，購房首付比例可能升至五成的消息。一時間引起業界震動，地產股聞聲暴挫。有專家表示，如果該政策果真實施，將會對開發商帶來毀滅性打擊。

　　雖然央行新聞處的負責人在第一時間就對該消息予以否認，但同時又有媒體透露，央行將于本周召集各地知名地產商開會討論購房首付比例的問題。如今，國務院出臺的新措施更加大了這種政策的可能性。

　　彭澎認為，國務院最新提出的“有區別”和“適度”調整，傳達了未來信貸政策調整的細節信號。彭澎指出，調整信貸政策就是為了區分市場上的買家和炒家，然后保護買家和抑制炒家。

　　彭澎認為，所謂“有區別”，可以在戶型上區別對待，提高購買大戶型高檔房的首付比例，而購買小戶型中低檔房的買家仍然維持較低的首付比例。這樣就可以防止對普通購房者的無辜打壓。

　　解讀4

　　規范市場　開發監管政府大有可為

　　售樓書中不公開價格，甚至有的消費者在交了定金之后還被蒙在鼓里，變相通過優惠登記或收誠意金的方式儲客，拿到預售證后分批推盤，這些在時下房地產行業中幾乎成為可以公開的秘密，卻得到了廣大消費者無奈的默認。

　　而國務院新出臺的措施中，第四條明確提出“加強房地產開發建設全過程監管”，囤積房源和哄抬房價的行為將受到嚴格制止。彭澎指出，監控開發商的各種行為，是地方政府規范房地產市場的重要可為之處。中原地產項目副總監黃韜認為，應該在預售環節加大政策監管力度，要求開發商拿到預售證之后，必須開盤銷售。

　　解讀5

　　租賃市場　租金漲幅小成交無變化

　　記者昨日采訪多個房地產中介公司，他們表示政府引導積極發展二級市場和租賃市場，亦是解決低收入家庭住房問題的方法之一。

　　滿堂紅研究部總監龍斌博士指出，近段時間廣州房屋租金在上漲，租金上漲幅度為5%左右，遠遠低于一手樓的上漲幅度。“廣州房價上漲對廣州租賃市場的沖擊力較小。”從滿堂紅掌握的數據來看，廣州今年一手房的成交量比去年同期上漲20%，

　　龍斌個人認為，積極發展房屋租賃市場，具體應該包括：一是保證有充足的房源。目前廣州一些“城中村”實際充當著滿足低收入者和外來工租房的需求，政府應該積極推進城鎮廉租房的建設。二是減少出租房業主的稅收。

　　解讀6

　　信息公開　戳穿謊言有利理性消費

　　“國六條”的最后一條明確指出，要增強房地產市場的信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息。房地產市場有史以來的統計迷局有望厘清。

　　半年來，伴隨著房價猛漲的是各種各樣、相互矛盾的統計信息，不僅不同部門的統計信息不一樣，連同一部門的中央和地方兩級的統計信息也不一樣。

　　作為研究房地產市場的資深專家，韓世同卻不得不為獲得全面具體的研究數據而苦惱。據了解，廣州房地產交易系統(即“陽光家緣”網站，網址：http：／／g4c.laho.gov.cn／)自從今年開始，就不再逐月公布廣州市的房地產交易信息了，單盤交易數據也在5月1日后取消。韓世同指出，“不公開樓盤銷售數據，只能縱使開發商隨意謊報樓盤銷售情況。”

　　據了解，廣州市委書記林樹森早在年初的“廣州市城建工作會議”上就明確要求市國土房管局盡快公開發展商的空置房數據。

　　彭澎認為，相關政府部門應該制定信息公開制度，定期公布房地產市場信息。他說，這有利于消費者理性消費。

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