誰在左右中國房價 樓市信息斷裂與偽信息之痛

　　新華網廣州5月17日專電題：中國樓市的信息斷裂與偽信息之痛　有關專家建議公布住宅地價利潤率

　　記者　蔡國兆 趙東輝

　　房價飛揚——誰在左右中國房價？經典經濟學解釋是，市場供需。然而，記者調查發

現，在當前中國樓市，主導房價的關鍵因素除了市場供需，還有充斥市場的“偽信息”。

　　如何消除這些“偽信息”的影響已成中國樓市的一個重要命題。

　　“在調整房地產市場供應結構抑制投資性需求之外，當前抑制房價過快增長的另一個重要渠道是實行房價、地價定期公開。地方政府分區域選取住宅樓盤公布其合理利潤，可以有效防止房地產開發商利用信息不對稱哄抬房價。”著名經濟學者、復旦大學教授尹伯成日前接受記者采訪表示。

　　斷裂的信息——政府數據房地產商也不愿看

　　　今年五一黃金周，廣州各大房地產商為消費者精心準備了一份售樓“答卷”。在這份“答卷”中，富力地產銷售額達1億多元；雅居樂地產廣州、中山兩地銷售額7億元，其中廣州占半數以上；恒大地產金碧系列樓盤銷售量占推出總量80%……而來自廣州市國土房管局的數據則顯示，廣州市十區新建商品住宅實際簽約826套，簽約金額5.66億元。

　　一個是“火焰”，一個是“冰水”——廣州市民陳鋼對記者說，看了前面這個數字，我準備馬上去排隊；看了后面這個數字，那我還要等等。

　　“目前，各地都有為數不少的房地產開發商鉚足了勁構建樓市的虛假繁榮。而在消除開發商提供的偽信息方面，我們政府提供的公共服務還相當缺位。”上海房地產界獨立評論人士顧海波說。

　　記者調查發現，各地有關部門公布的房地產信息主要是樓盤成交量、銷售面積、均價等。這些數據一般以市為單位，沒有定期發布時間，即使發布，時間也很滯后，經常在成交月份的一個月以后。至于構成樓盤重要成本的地價，各地有關職能部門更是諱莫如深。而不少地產商透露：地方政府公布的數據是根據我們的報表做的。考慮到可能與稅收掛鉤問題，我們一般會報低房價和成交量。這樣的數據本身就是不準的，我們根本不會去看它。在確定樓盤均價時，我們也會像買房人一樣去參加房展會，同時再看看周邊樓價。

　　但即使是這種開發商也不愿意看的數據，消費者拿到卻非常困難。沒有穩定的發布渠道，沒有固定的發布時間，沒有可以即時查詢的免費或收費資訊。可以說，在地產商、政府、消費者三者之間，信息的真實流動實際上在很大程度上出現了斷裂。

　　“我們只看到這個報紙上說成交火爆，那個報紙說某樓盤通宵排隊。房地產市場到底怎么樣？房地產商賺了多少錢？我們用現在的價格買房子有多大風險？這些我們真的不知道，也沒有辦法知道。”上海市民王青宇抱怨說。

　　偽信息“造市”——地方政府的尷尬與曖昧

　　由于房地產市場信息的極度不對稱，房地產商通過發布虛假信息“造市”成了抬升房價的一個重要手段。

　　“只要有幾個大發展商聯手，把一個地方的樓價抬上去還是比較容易的。首先，找到一個題材——這個題材越稀缺越好，因為這樣參考比較的機會便很少——比如地鐵、高速輪軌、山水什么的，接著找些人排隊或根本不找，放出銷售火爆的信息，再接著某家或幾家樓盤同時小幅提升均價，試探市場底線，成功的話區域內所有樓盤都會跟進，不斷將房價推向高點。”江蘇一位不愿透露姓名的房地產商爆出行業秘密。他說，目前發展商對房地產市場的預期總體上還是看好的，在這種情況下，根本不用擔心有樓盤會不跟進。

　　　在更為具體的操作層面，誠意金、捂盤、饑餓療法等則已成為房地產商偽信息造市的重要手段。五一期間，廣東部分地區樓市出現怪現象：一些樓盤在不開盤、沒有具體銷售價目表的情況下，派發一個或多個排隊號碼，收取金額在1萬元左右的誠意金。許多樓盤收取的誠意金份數已經遠遠超過了開發房屋的套數。“新的供不應求的局面正在被炮制出來。”有關人士評價說。

　　對于消除房地產商的偽信息“造市”，不少職能部門顯得態度曖昧、不積極。2005年房地產宏觀調控伊始，廣東的幾大房地產商不約而同地在一些媒體露面，宣揚地根趨緊、房價要漲的理論。而對于這些明顯誤導消費者的造市信息，有關部門并沒有及時澄清。

　　廣東樓市出現的這種政府反應滯后現象，在全國范圍內比較普及。記者調查發現，在房地產商不斷通過發布市場火爆信息進行“造市”努力的同時，大部分地方政府的職能部門對此采取了聽之任之的態度。

　　“地方政府在房地產市場介入過深是造成調控落實不到位的一個重要原因。”顧海波說。

　　由于房地產牽扯到幾十個相關行業，各地政府顯然不愿意房價增幅下跌過多。“考慮到社會利益，政府不愿意房價過快上漲；考慮到經濟利益，政府又不愿意房價大幅跌落。目前地方政府在房市調控中處于一種相當尷尬的位置。”顧海波說。或許正是這一尷尬位置導致了地方政府在房地產信息公開中采取曖昧態度、缺乏主動性。

　　用什么來抑制過熱——政府參考價？

　　2005年中國僅個人購買商品住房消費就達1.42萬億元。而當年全國社會消費品零售總額為6.72萬億元，全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。將居民住房消費與社會總消費及可支配收入總額進行比較，比例均在1：5左右。

　　那么，政府提供穩定的房地產市場信息對抑制住房消費過熱有沒有作用？

　　“政府通過公布區域房地產成交量、均價等市場整體走勢數據，對消費者的購房心理還是能夠產生一些作用的。現在的問題是政府拿到的數據不準確，公布也沒有穩定的渠道。”專家建議有關職能部門采取措施，盡可能真實地收集、公布房地產市場成交數據與價格數據。

　　除了整體市場走勢外，在實際的市場層面，對消費者購樓意向產生影響的是擬買樓盤的周邊房價。因此，有專家建議地方政府分區域制定住宅類樓盤的“政府參考價”。

　　一位廣東地產商說：“在特定區域控制房價并不難。購房者根本無法知道樓盤的成本。你說賣貴了，我會告訴你這兒地價現在很昂貴，這兒有波羅的海風情、這兒的資源如何如何稀缺。”

　　在廣東順德新城區，第一個樓盤是嘉信城市花園。這個樓盤的地價500元／平方米，但2002年開盤均價卻達3200元／平方米至3300元／平方米，此后，2005年開盤的另一個樓盤純水岸均價也達到4100元至4200元。“這兒是新城區，購房者無法比較。首先開盤的嘉信城市花園將樓價定到了一個高點，接下去的發展商只會加碼，決不會低開。我估計他們的利潤率達到100%以上。”這位地產商告訴記者。

　　“我認為，公布地價、對城市住宅商品分區域取樣，公布地產項目利潤率，能提升消費者的購房風險意識，抑制當前的消費熱潮。”尹伯成分析說。

　　而針對地方政府的“調控尷尬”，尹伯成則提出土地收入歸中央所有的建議。他認為，國有土地的收入本身在理論上也應納入到中央收入之中。通過這一措施，可以最大限度地避免地方政府在房地產市場介入過深的問題。(完)

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