取消商品房預(yù)售難越兩道檻兒 | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2006年05月17日 19:21 正義網(wǎng)-檢察日報 | |||||||||
作者: 墨帥 據(jù)悉,深圳率先出臺穩(wěn)定住房價格八項(xiàng)舉措。其中“商品房竣工驗(yàn)收后方可銷售”的規(guī)定最受關(guān)注。該規(guī)定要求通過試點(diǎn)方式,在部分新招標(biāo)拍賣商品房用地出讓合同中,約定商品房竣工后方可推向市場銷售(5月12日《新京報》)。這則消息下面還加了某編者點(diǎn)評:北京也曾風(fēng)傳要取消商品房預(yù)售制,但終因時機(jī)不成熟而作罷。深圳此次看來要動真格兒了
商品房預(yù)售制度是否弊大于利以及應(yīng)否取消,也曾引起人們的爭議。筆者對此倒是比較贊賞那種相對謹(jǐn)慎的做法,畢竟,這恐怕并不只是時機(jī)成熟與否的問題,關(guān)鍵還在于其是否具備充分的法律依據(jù)和合同依據(jù)。如深圳市此次對預(yù)售制度痛下殺手,也許至少有兩個問題需要直面和明釋: 其一,商品房預(yù)售制度是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的,在國家立法機(jī)關(guān)尚未對其明確廢除的情況下,地方政府部門若要對其予以取消,是否面臨著與上位法如何協(xié)調(diào)以及避免法律沖突的問題?該法第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備的條件,如果有關(guān)開發(fā)商完全符合法定條件,而政府部門仍然拒絕為其辦理預(yù)售登記并頒發(fā)預(yù)售許可證,似乎缺乏充分的法律上的“理由”。 其二,在《國有土地使用權(quán)出讓合同》中約定“商品房竣工后方可銷售”,是否超越了土地使用權(quán)出讓合同所能約束的內(nèi)容范圍?土地使用權(quán)合同自然是明確出讓雙方在土地使用權(quán)出讓方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,受讓人只要按約繳納了土地使用權(quán)出讓金并履行了其他相關(guān)義務(wù),便獲得了土地使用權(quán),而在之后的房地產(chǎn)銷售階段,主要就是開發(fā)商自主掌握并依靠市場運(yùn)作的事情了,即便需要加強(qiáng)監(jiān)管,似乎也應(yīng)由建設(shè)行政主管部門負(fù)主要責(zé)任。倘若在土地使用權(quán)合同中“提前”約定今后如何銷售的方式及條件,其“觸角”似乎伸得有點(diǎn)長了。 其實(shí),將商品房竣工驗(yàn)收后銷售作為土地出讓的先決條件并非完全不可,關(guān)鍵是要在國家法律允許的前提下,以合法可行的方式予以確認(rèn)或操作。畢竟,這也是一種帶有行政許可性質(zhì)的政府行為,理應(yīng)接受法律的約束。 這也許說明,目前我國房地產(chǎn)市場存在的諸多問題恐怕不只是靠某一治理措施或合同條款便能發(fā)揮有效而令人信服的作用。對房地產(chǎn)市場的調(diào)整和規(guī)范應(yīng)當(dāng)通過改進(jìn)甚至重構(gòu)整個房地產(chǎn)管理法律體系,方能達(dá)到理想效果。這也是建設(shè)行政法治的基本要求。 更多精彩評論,更多傳媒視點(diǎn),更多傳媒人風(fēng)采,盡在新浪財經(jīng)新評談欄目,歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。 |