劉杉：房地產(chǎn)調(diào)控基本失敗 房?jī)r(jià)不該有政策底

　　□劉杉

　　不斷飛漲的房?jī)r(jià)證明，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控基本失敗。

　　失敗的原因是復(fù)雜的，其中包括政策難以下達(dá)執(zhí)行，包括信貸增長(zhǎng)過(guò)快，包括國(guó)際游資大規(guī)模炒作等。但一個(gè)不容忽視的原因是，宏觀政策目標(biāo)的模糊導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)

偏差。

　　無(wú)論是媒體，還是房地產(chǎn)商，鼓吹房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的一個(gè)重要理由就是，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，而不是抑制房?jī)r(jià)本身。

　　這個(gè)觀點(diǎn)不是媒體發(fā)明的，也不是開發(fā)商編造的，而是主管部門不斷透露出的政策信息。除了政策宣示，調(diào)控手段的使用也表現(xiàn)出調(diào)控目標(biāo)的模糊不清。如，一方面強(qiáng)調(diào)要抑制房?jī)r(jià)增幅，另一方面同時(shí)控制土地供給，其結(jié)果就是讓市場(chǎng)產(chǎn)生土地供

　　給不足的誤解。又如，一方面表明要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，另一方面卻對(duì)銀行信貸不加約束，同時(shí)也對(duì)國(guó)際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)放任自流。流動(dòng)性泛濫的結(jié)果也自然是推高資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

　　很顯然，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與讓價(jià)格退回到合理均衡水平是不同的概念。抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的目的在于讓房?jī)r(jià)慢慢漲，而不是快漲或暴漲，也可以理解為房?jī)r(jià)不會(huì)低于目前的價(jià)格水平，只是漲價(jià)的速度放緩。正是因?yàn)橛辛朔績(jī)r(jià)不會(huì)在當(dāng)前水平下跌的“政策底”，才導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格不斷上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的“政策底”也不斷升高。

　　由于調(diào)控政策目標(biāo)模糊，再加上調(diào)控手段不到位，那么在經(jīng)歷一段觀望期后，市場(chǎng)在沒(méi)有看到房?jī)r(jià)有任何下跌跡象的情況下，也就強(qiáng)化了房?jī)r(jià)繼續(xù)升高的預(yù)期。在市場(chǎng)預(yù)期一致和資金市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫的推波助瀾下，自然就會(huì)形成新一輪的炒房熱潮。

　　面對(duì)難以抑制的房?jī)r(jià)，宏觀調(diào)控的思路和手段應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　首先是政策目標(biāo)應(yīng)該明確。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該分為短期目標(biāo)和中長(zhǎng)期目標(biāo)。

　　短期目標(biāo)是抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，避免房地產(chǎn)投資過(guò)熱。而中長(zhǎng)期目標(biāo)則是使房?jī)r(jià)回歸到合理水平，滿足普通民眾的一般性居住需求。這兩個(gè)目標(biāo)不僅要明確，而且要將信息準(zhǔn)確傳達(dá)給市場(chǎng)。如果消費(fèi)者了解到國(guó)家存在可以滿足個(gè)人住房需求的中長(zhǎng)期政策，則會(huì)避免盲目跟風(fēng)炒作，制定合理的個(gè)人購(gòu)房計(jì)劃。

　　其次是合理使用政策手段。

　　如果明確了政策目標(biāo)，那么為了實(shí)現(xiàn)不同的目標(biāo)就要使用不同的政策工具。對(duì)于抑制投機(jī)的短期目標(biāo)來(lái)說(shuō)，為了避免市場(chǎng)波動(dòng)，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，可以采用穩(wěn)妥的政策，如提高房貸首付、提高貸款利率、提高住房交易稅等。

　　而為了實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期目標(biāo)，則應(yīng)該改革住房政策，增加市場(chǎng)供給。

　　對(duì)于抑制中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)漲幅，最好的辦法是增加供給。我在此前曾提出，國(guó)家應(yīng)該制定居住政策，建立為普通人提供一定標(biāo)準(zhǔn)住房的供給制度。在居住政策能夠滿足普通人一般性購(gòu)買和租賃住房的前提條件下，再通過(guò)市場(chǎng)向高收入人群和投資者提供一定的高質(zhì)量商品房。這種作法不僅可以滿足居住需求，同時(shí)也可以解決中國(guó)土地資源緊缺與人口眾多之間的矛盾。

　　該市場(chǎng)的就市場(chǎng)，該規(guī)劃的就得規(guī)劃。住房問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單一個(gè)市場(chǎng)化就能解決的。

　　就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，國(guó)家應(yīng)該重新出臺(tái)有效的調(diào)控政策，放棄原有的以抑制房?jī)r(jià)漲幅為目標(biāo)的政策目標(biāo)，明確打擊樓市投機(jī)、穩(wěn)定市場(chǎng)供給、將房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)合理水平的政策取向。而實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的重要一點(diǎn)就是避免房?jī)r(jià)的“政策底”。

　　當(dāng)然，如果還有“政策底”的話，那么這個(gè)“政策底”就是普通住房供給的五年和十年規(guī)劃。這也是社會(huì)穩(wěn)定的底線。

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