房地產(chǎn)調(diào)控迎來反思熱潮

　　本報記者 章劍鋒

　　和前一陣子出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)界的“反思改革”事件極為類似，中國的分析師們眼下正掀起對房地產(chǎn)調(diào)控的一輪反思熱潮——這是在中國政府啟動房地產(chǎn)調(diào)控兩年后出現(xiàn)的。

　　由于房屋價格持續(xù)上漲、供需結(jié)構(gòu)失衡局面未獲扭轉(zhuǎn)、保障住房制度執(zhí)行不力以及

市場秩序仍很混亂，為期兩年的調(diào)控效果并不明顯，分析師們越來越懷疑宏觀調(diào)控的效用。他們表示，需要對此進(jìn)行深刻反思和認(rèn)識。

　　被分歧左右的反思

　　兩年前的春天，國務(wù)院將房地產(chǎn)業(yè)列入過熱的四大行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。那時起，房地產(chǎn)業(yè)被分析師們認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大隱患。由于房地產(chǎn)吸納了過多的銀行資金，可能加劇膨脹，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成威脅，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對此也表現(xiàn)出擔(dān)憂的態(tài)度，他們將存款準(zhǔn)備金率提高了0.5個百分點。有一段時間，中國

　　兩年以來，中國政府已經(jīng)為抑制房地產(chǎn)高速膨脹付出許多努力，在去年和今年，中央銀行分別對貸款利率進(jìn)行了兩次調(diào)升，城市規(guī)劃、土地管理、稅收征管等政策也相應(yīng)展開。國務(wù)院曾經(jīng)明確要求各地要將中央政府的調(diào)控政策執(zhí)行徹底，并要求他們將房地產(chǎn)調(diào)控引入施政責(zé)任范疇，對那些因為調(diào)控不力影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會發(fā)展的地區(qū)，將啟動責(zé)任追究機(jī)制。

　　但是，當(dāng)中央政策在一段時期緊湊出臺后，市場并沒有獲得理想預(yù)期的實現(xiàn)，國家發(fā)展改革委月度監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，中國城市的房價同比、環(huán)比漲幅仍然明顯，有些城市價格同比漲幅高達(dá)14%，環(huán)比也呈1.5%遞增。

　　此外，供需矛盾不斷激化，最為突出的是保障性住房缺失和由爭執(zhí)引發(fā)的市場混亂。這兩個問題最近由于建設(shè)部的一份數(shù)據(jù)而被放大。建設(shè)部在4月早些時候發(fā)布的一份數(shù)據(jù)里說，他們通過對全國城市廉租房建設(shè)調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)有70個城市未能貫徹這項制度。

　　分析師們對此表示不滿意，他們懷疑實際情況可能比建設(shè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)要壞許多。

　　分析師顧海波對

　　在每年，當(dāng)中國“兩會”結(jié)束后，顧海波均會對政府文件進(jìn)行解讀，今年他說，房地產(chǎn)調(diào)控還有很大的空間和余地。他認(rèn)為，當(dāng)前中國的稅收既很低又不全，“20%的房產(chǎn)交易所得稅”尚未征收，“遏制投機(jī)，抑制投資”的概念尚不明晰且無細(xì)則，開發(fā)商和個人的信用征信系統(tǒng)尚未完善和聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范的市場秩序遠(yuǎn)未建立。

　　他說，相信通過既定的一系列組合調(diào)控，既能增加國家收入(土地出讓金、稅收、利息)、管好稀缺的土地資源，又能使老百姓相對買得起房租得到房、避免金融風(fēng)險。這樣的發(fā)展更扎實、持久，更符合國家、老百姓的根本利益和長期利益。

　　不過，分歧同樣存在于對政策的認(rèn)識上，瑞典烏普薩拉大學(xué)(Uppsala經(jīng)濟(jì)學(xué)博士陳杰對本報記者說，政府有關(guān)宏觀調(diào)控的思路不清晰，預(yù)期不明確，這時候調(diào)控顯得很倉促。他還說，政府對市場形勢也掌握得不全面，因此調(diào)控顯得有些應(yīng)付，“有摸著石頭過河的痕跡，顯得被動和互相沖突。”

　　而在北京，一位分析師在呼吁反思調(diào)控時則主張，應(yīng)該對政策進(jìn)行修正。他在自己的長篇文稿里通盤推翻了調(diào)控，稱房地產(chǎn)調(diào)控的依據(jù)和思路、某些政策和措施都是錯誤的，調(diào)控效果也很不如意。

　　這位分析師說，因為對市場存在完全錯誤的認(rèn)知，沒有尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使開發(fā)商壟斷、信息不對稱、供給結(jié)構(gòu)不合理等違反經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的觀點左右了調(diào)控決策，“宏觀調(diào)控開錯了‘藥方’”。

　　調(diào)而難控？

　　這位分析師表示，本輪調(diào)控政策是完全錯誤和有偏差的，因此他看不出調(diào)控有任何積極跡象。但是，一位不愿表露具體身份的外資公司負(fù)責(zé)人對本報記者說，她認(rèn)為本輪調(diào)控是取得收效的。

　　這位身在上海名叫張虹的分析師稱，在去年，當(dāng)上海樓市在“期房禁轉(zhuǎn)”、“征收營業(yè)稅”等政策出臺后，房價與成交量迅速下跌，這正是調(diào)控政策的有效反映。

　　“應(yīng)該看到，調(diào)控是一個長期的目標(biāo)。”她表示，不應(yīng)以短期的漲跌來判斷。由于本次調(diào)控處于一個非常特殊的時期，在全球低利率和美元貶值環(huán)境下，資本空前充裕，大量游資尋找出路，對人民幣長期升值的預(yù)期使得國際資本通過各種合法和非法的途徑流入中國，并大量收購人民幣計價的資產(chǎn)，這也相當(dāng)程度地影響了調(diào)控的效果。

　　她還說，地方政府及各商業(yè)銀行處于自身績效考慮，仍然無法抑制托市和對房地產(chǎn)放寬貸款的沖動，這雖然無法改變調(diào)控的大趨勢，但客觀上將延長調(diào)控的進(jìn)程。

　　按照分析師們的理解，利益沖突是阻礙調(diào)控收效的根本原因，調(diào)控政策本身是無辜的。他們稱，假定中央政策能夠被全面執(zhí)行，市場應(yīng)該很快會趨向平穩(wěn)和理性。

　　顧海波說，宏觀調(diào)控啟動后，中央和地方的博弈就沒有停止過。在地方，片面的“政績”觀和不可持續(xù)的“增長”觀有巨大的慣性，“各地區(qū)、各部門、各企業(yè)不去認(rèn)真剖析各自存在的問題和矛盾，順應(yīng)規(guī)律和民意，反而紛紛出招托市。”

　　他說，當(dāng)政策頻頻出臺時，一些城市的漲幅回落，出現(xiàn)價跌量縮，“樓市調(diào)控傷及自住需求”、“樓市下調(diào)將危及地方經(jīng)濟(jì)”等言論很快開始出現(xiàn)，地方官員、專家學(xué)者的“樓盤現(xiàn)場秀”，各種各樣的“抱團(tuán)會”、“取暖會”、“壯膽會”名目繁多，還有人甚至提出“萬言書”詰問這次調(diào)控。

　　這位分析師還介紹說，近期在“長三角”地區(qū)，收緊了半年多的個人住房貸款政策明顯有所松動。由于個人房貸業(yè)務(wù)持續(xù)萎縮，滬、蘇、浙三地的銀行紛紛隱諱地“松綁”個人房貸，有些地方的銀行給第二套甚至更多套房屋給予優(yōu)惠利率，大幅提高

　　宏觀調(diào)控更多時候表現(xiàn)為一種利益調(diào)和，這使分析師們越來越憂慮。因為當(dāng)利益沒有調(diào)和到位，分歧將一直存在，宏觀調(diào)控的效果會大打折扣。不過他們認(rèn)為，這種抵觸并不能令宏觀調(diào)控止步。

　　張虹說，本輪調(diào)控的啟動有一個大的背景，即中國單純以GDP增長為目標(biāo)的粗放式發(fā)展模式已經(jīng)遭遇環(huán)境和資源的瓶頸，社會貧富分化程度已經(jīng)到了國際公認(rèn)的警戒邊緣。這種環(huán)境空前污染，資源嚴(yán)重浪費，以犧牲子孫后代的福祉和社會安定為代價的增長，無法支撐發(fā)展的可持續(xù)性，已到了不可不調(diào)的地步。

　　她說，房地產(chǎn)業(yè)作為高能耗行業(yè)的龍頭，這幾年超常規(guī)擴(kuò)張中暴露出來的一系列問題，例如惡性圈地、強(qiáng)遷、欺詐性銷售和貸款、過度炒作，造成房價嚴(yán)重偏離居民收入水平等現(xiàn)象，違背了中國關(guān)于構(gòu)建節(jié)約型社會及和諧社會的意愿，自然成為調(diào)控的首要對象——“這個調(diào)控的目的，不會因為地方政府或開發(fā)商的對抗性而改變。”