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本報(bào)評(píng)論員 歐陽覓劍
2006年4月底，央行調(diào)高基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率，人們?cè)俣壬鹨揽亢暧^調(diào)控措施打壓房價(jià)的希望。近日又有報(bào)道稱央行正在醞釀將購房首付款的比例從兩成提高到四至五成。接著，5月11日央行新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示“這條消息不是出自央行，不作評(píng)價(jià)”。
先撇開這項(xiàng)政策會(huì)否出臺(tái)不說，我們不妨討論一下這種提高首付比例的做法能否會(huì)起到平抑房價(jià)的作用。
實(shí)際上，個(gè)人住房貸款的增速已經(jīng)放緩，2005年只增加了2444億元，同比增長15.8%，比2004年少增1629億元，增幅則減少近20個(gè)百分點(diǎn)。15.8%只略高于2005年的名義GDP增長率(14%)和消費(fèi)品零售總額增長率(12.9%)，可以說已經(jīng)降到了比較低的水平，但當(dāng)年全國商品房價(jià)格仍然有近10%的上漲，北京的漲幅更是接近20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2004年。這些數(shù)據(jù)表明，減緩住房貸款規(guī)模的擴(kuò)張，不一定能夠抑制房價(jià)上漲；相反，抑制有效需求，還可能對(duì)房價(jià)起到刺激作用。
對(duì)于近年主要城市房價(jià)的快速上漲，人們做出了各種分析，比如地方政府為了政績而維持地價(jià)和房價(jià)，投機(jī)者的炒房行為，購房者的恐慌，等等。但經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，對(duì)價(jià)格起直接作用的是需求和供給之間的關(guān)系，其他因素是通過影響需求和供給反映到價(jià)格變動(dòng)中。目前，人們對(duì)于平抑房價(jià)的建議，主要著眼于抑制需求，對(duì)加息和提高首付比例的觀點(diǎn)就屬于這種思維，他們認(rèn)為，減少需求就能降低房價(jià)。
對(duì)商品房的需求有三類，一是基于自己收入(預(yù)期)的適當(dāng)需求；二是超出自己(未來)收入水平的過高需求，這可能是因?yàn)閷?duì)未來收入的預(yù)期有誤，也可能是迫切需要住房卻買不到便宜的房子；三是投機(jī)需求。滿足適當(dāng)需求是產(chǎn)業(yè)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)和動(dòng)力，政策應(yīng)該鼓勵(lì)和推促這種需求的發(fā)展，而不是進(jìn)行抑制。過高需求會(huì)引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，可能帶來風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該加以引導(dǎo)，采取一些控制的措施，但長遠(yuǎn)的目標(biāo)仍然是為他們提供合適的“居住服務(wù)”。投機(jī)需求應(yīng)該打擊，這看來已經(jīng)成為一個(gè)共識(shí)，通過抑制需求而平抑房價(jià)，主要是指投機(jī)需求。
但在實(shí)際交易過程中，區(qū)分這三種需求的難度很大，或者說進(jìn)行區(qū)分的成本很高，出于抑制投機(jī)需求意愿的政策往往會(huì)給適當(dāng)需求帶來更大的打擊，加息和提高首付比例尤其如此。因此，抑制需求的最大受損者，是那些打算買房的消費(fèi)者，因?yàn)檎叩恼{(diào)整，他們每年需要多付出幾百元的利息，可能需要籌措更多的首付款，而且可能需要面對(duì)更高的房價(jià)，因?yàn)橐种菩枨罂赡苁狗績r(jià)上漲。
眾所周知，需求減少則價(jià)格下降，但這需要一個(gè)前提，那就是供給不變或增加；如果供給同樣減少，那價(jià)格反而會(huì)因?yàn)樾枨鬁p少而上升。2005年住房貸款增速下降，買房需求的增速也降低，但房價(jià)卻居高不下，原因就在于供給的增速也在下降，以北京為例，2005年住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1%，而商品住宅新開工面積更是下降了10.1%，這與抑制需求直接相關(guān)，當(dāng)需求可能減少，供給的動(dòng)力也會(huì)減弱。而開發(fā)商們預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量會(huì)下降，就有了哄抬房價(jià)的底氣，并且非常囂張。
因此，不能以抑制需求的方法平抑房價(jià)，那只會(huì)適得其反。平抑房價(jià)的有效措施在于擴(kuò)大供給，包括增加供給主體和產(chǎn)品形式，鼓勵(lì)更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使新房、廉租房、二手房等產(chǎn)品形式相互補(bǔ)充，形成廣泛競(jìng)爭的局面。政府也需要參與其中，成為廉租房或公屋的供給者。當(dāng)然，它首要的責(zé)任還是“供給”長期性的政策，以形成穩(wěn)定的投資環(huán)境，吸引更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
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