房地產(chǎn)期望越多失望越多

　　作者：張曙光

　　加息、打擊囤積、醞釀提高首付比例，最近，針對(duì)高燒不退的房?jī)r(jià)，一系列調(diào)控措施接踵而來(lái)。即便如此，持續(xù)近兩年多的房?jī)r(jià)之爭(zhēng)，依舊毫無(wú)了結(jié)之意。眾人各執(zhí)一詞，各究其根源，主要是人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身還缺少一個(gè)清晰的梳理和定位。

　　房地產(chǎn)首先是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)大佬曾說(shuō)“房子是給富人蓋的”，從企業(yè)的角度看這話沒(méi)有錯(cuò)。但隨即在網(wǎng)上招來(lái)一片板兒磚，也不全是群眾意氣用事，仇富心態(tài)作怪。因?yàn)榻^大多數(shù)人是把改善住房當(dāng)成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題看。政府早就承諾要改善人民的住房條件，甚至還定出了標(biāo)準(zhǔn)。老百姓自然要對(duì)房?jī)r(jià)提出自己的看法。房地產(chǎn)企業(yè)與一般老百姓是站在不同角度看問(wèn)題，而有關(guān)方面又沒(méi)有把改善人們住房條件的路徑說(shuō)清楚，當(dāng)然談不攏。

　　其次，房地產(chǎn)是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在近幾年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)地充當(dāng)了火車(chē)頭的作用。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，帶動(dòng)面廣，在現(xiàn)階段對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著舉足輕重的作用。上世紀(jì)90年代以來(lái),房地產(chǎn)是保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)之一，去年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)業(yè)又是出頭的“椽子”，成了宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。無(wú)論經(jīng)濟(jì)冷熱，房地產(chǎn)業(yè)都是一個(gè)無(wú)法回避的焦點(diǎn)行業(yè)。

　　再者，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)財(cái)政問(wèn)題。這兩年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的種種爭(zhēng)議，一是政府與企業(yè)之爭(zhēng)，二是中央政府與地方政府之爭(zhēng)。“土地財(cái)政”是一個(gè)盡人皆知的問(wèn)題。地方經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，財(cái)政收入要增長(zhǎng)，沒(méi)有什么能比搞土地開(kāi)發(fā)更快捷的方法了。土地開(kāi)發(fā)早有了“第二財(cái)政”的美譽(yù)，有些地方土地收入可占財(cái)政收入50%，沒(méi)有房地產(chǎn)的發(fā)展何來(lái)“土地財(cái)政”？

　　還有，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題又是一個(gè)金融問(wèn)題。據(jù)報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金有60%來(lái)自銀行。亞洲金融危機(jī)的開(kāi)端就是泰國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，海南的爛尾樓幾年前才炸完。本來(lái)就為不良資產(chǎn)深深困擾的銀行更不能不對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加十二分的小心。前不久爆出的上海一個(gè)人貸款6.5億元買(mǎi)了110套住房，最后成為銀行不良資產(chǎn)的事件，更是證明這種擔(dān)心不是沒(méi)有道理。而在整個(gè)

　　另外，房地產(chǎn)業(yè)還有外資熱錢(qián)的問(wèn)題。在

　　將以上諸多方面歸納起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)更成為了一個(gè)政治問(wèn)題，它事關(guān)政府的信譽(yù)、老百姓的期望，經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。反映了政府與企業(yè)的利益關(guān)系，中央政府與地方政府的利益格局，經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的沖突，政府的社會(huì)責(zé)任與市場(chǎng)機(jī)制的矛盾，

　　而在這場(chǎng)博弈中，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種數(shù)據(jù)的混亂更導(dǎo)致信息失真。從空置率到城鎮(zhèn)居民的住房自有率，居民的負(fù)債率、商品房的成本結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)的實(shí)際情況、銀行貸款中開(kāi)發(fā)和住房貸款的不良資產(chǎn)率、住房需求中，真實(shí)需求與投資需求、投機(jī)需求各占多少成分？面對(duì)種種疑問(wèn)，人們莫衷一是，因此任何政策的出臺(tái)也都很難形成廣泛共識(shí)。太多的人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)抱有太多的期望，提出了太多的要求。所以，擺正房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和在社會(huì)格局的關(guān)系成為必須正視的問(wèn)題。如果還是沿用禁上別墅項(xiàng)目，禁售期房，不許囤房等見(jiàn)招拆招的方法，只能使本來(lái)就很復(fù)雜的問(wèn)題更加復(fù)雜化。

　　所以，有關(guān)方面應(yīng)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況提出住房改善目標(biāo)，根據(jù)人們的不同收入情況合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求，用更加合理的手段進(jìn)行宏觀調(diào)控，將政府的主要精力用在制定完善的法律制度和建立社會(huì)保障體系上，建立更加合理的財(cái)政收支體系，努力讓政府目標(biāo)更長(zhǎng)期化、綜合化。

　　廓清外圍才能使塵埃落定，還原房地產(chǎn)業(yè)的本來(lái)面目。如果一味地將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成一場(chǎng)博弈游戲進(jìn)行下去，無(wú)論房?jī)r(jià)漲還是落都不是最好的結(jié)局。

　　作者為《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》副總編輯

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