經濟適用房：從指定到招標的地震式變革

　　從2006年3月底起，已有10年歷史的經濟適用房建設有了新變化：鄭州的開發商想拿到經濟適用房開發項目，就必須參加政府組織的招標。

　　鄭州市政府不再指定房產開發企業建設經濟適用房，而將采取招投標的辦法，公開選擇合適的開發商，使老百姓住上質量更好、更放心的經濟適用房。

　　今年的招標投標計劃正在醞釀中，近日將舉辦改革后的第一次招標活動。

　　○新辦法

　　引發大變革

　　近日，河南某置業有限公司負責人心情很不“爽”：已承建過數次經濟適用房的他們，在今年3月份鄭州市房管局組織的招標中落標了，落標的原因是“有不良記錄”。

　　3月27日，鄭州市政府出臺了《鄭州市經濟適用住房建設項目法人招標投標實施辦法》，具體規范鄭州市經濟適用住房建設項目法人招標投標行為。“我們也有機會了。”河南姿華房地產開發公司負責人說。新辦法的出臺，讓更多的房地產開發公司感到高興。

　　從此，鄭州市經濟適用房實行一種新的建設管理模式，即政府下達經濟適用房開發計劃，拿出土地，實行市場化運作，開發企業參與投標，招投標全過程由監察部門監督。

　　“新辦法規定，參與項目法人投標的企業應具備三級以上房地產開發資質；具有符合招標文件所規定的由金融機構出具的資金證明；開發業績在10萬平方米以上而且沒有不良行為記錄。項目法人的投標文件不但要給出項目投標總價和每平方米單價，還要求詳細說明經濟適用房銷售價格由哪些部分 組成。”鄭州市經濟適用住房建設管理中心拍賣辦負責人吳廷杰介紹。

　　以前的政策是房地產公司自己有土地的話，可以向政府提交申請，獲得批準就可以建設經濟適用房。由此就產生了一系列問題，房地產公司有很大的決策權，開發的經濟適用房想賣給誰就賣給誰，導致局面混亂，出現開轎車的富人買經濟適用房的怪現象。

　　據介紹，在經濟適用房10年的發展中，規劃不合理、土地劃撥不落實、建設不規范、房價難控制、誰找地誰要計劃誰就可以建房等問題，造成房源短缺，滿足不了中低收入家庭的住房需求。

　　“新辦法采取市場化的運作方法，實行項目招標，政府提供經濟適用房土地，并提出建設標準，然后由開發商公平競爭，規范經濟適用房建設市場。從報建到規劃設計再到各種手續的辦理，完全按照經濟適用房的建設規范和要求完成。這樣做將有利于防止壟斷，降低成本，保證工期。”吳廷杰說。

　　○經濟適用房

　　有望降價

　　由于辦法規定了今后經濟適用房采取行政劃撥供應土地，并從儲備土地里拿地，大大降低了開發成本，意味著政府基本按照收購的地價給經濟適用房的開發商，也意味著地價成本比過去開發商開發的經濟適用房要低。

　　“辦法實施后經濟適用房有望降價。”專家表示，這次規定經濟適用住房建設年度計劃應當控制在當年住宅建設總量的20%以內，原因是經濟適用房的價格較低，如果超過一定范圍會沖擊整個房地產市場。但如果經濟適用房價格有所下降，對廣大市民是個利好消息。

　　“以前，開發商對經濟適用房建設不太感興趣，因此政府下達當年經濟適用房建設計劃后，直接委托某開發企業承建，這幾年，經濟適用房不愁銷，成了開發商爭搶的‘香餑餑’，不少開發企業對政府以前的指定很有意見，進行經濟適用房開發招投標可以選擇最好的開發企業建設經濟適用房，也是市場發展的必然。”鄭州市經濟適用住房建設管理中心主任夏衛英說。

　　○利潤攤薄

　　也不會導致流標

　　“每年的建設計劃都能完成，但遠遠滿足不了需求量。現在經濟適用房大致是每平方米1600元，政府給予房地產公司每平方米300多元的補償。”夏衛英說。

　　據悉，現在鄭州市房管局是兩條腿走路：與市土地儲備中心合作，先選好土地，然后再招投標；以前已經申請并且手中有土地的房地產公司也可以建設經濟適用房。

　　在2005年鄭州市房管局舉辦的首屆“經濟適用房建設管理辦法研討會”上，100余名房地產開發商代表參加了會議，會上政府表示將把經濟適用房的開發利潤控制在3%以內，并取消補差房。

　　經濟適用房利潤低，是否會出現流標的情況？鄭州市經濟適用房建設管理中心有關人員表示，不會出現這種情況，因為由于開發經濟適用房資金回籠快、政府又給予優惠，總有人愿意接手。

　　“我認為政府在房地產方面只要管好三件事就行了：規劃、質量、經濟適用房。在管得了、管得好的方面多管，別的方面不要管那么細。”河南省住宅產業商會副會長趙進京表示，特別是經濟適用房，涉及廣大中低收入階層的住房問題，政府更應下大力氣去管。

　　“開發商的整體利潤雖然薄了，但政府在經濟適用房建設上有優惠政策，有一定的利潤空間，開發商還是愿意做的。”趙進京說。

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