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喬新生
圍繞著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下，主要城市房屋空置率越來(lái)越高的問(wèn)題，社會(huì)各界提出了一系列解決的辦法。這些辦法中，有的治標(biāo)不治本，有的則會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面作用。決策部門(mén)在制訂決策方案的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真斟酌。
在我看來(lái)，提高貸款利率，增加房屋開(kāi)發(fā)和房屋購(gòu)買(mǎi)的成本，在短期內(nèi)能夠產(chǎn)生一定的效果，但考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了畸形的利益膠合關(guān)系，中央政府出臺(tái)的政策很可能會(huì)被逐步消解，難以發(fā)揮根本性作用。相反地，如果操作不當(dāng)，有可能進(jìn)一步拉升房?jī)r(jià)，增加消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的負(fù)擔(dān)。
正如有人所指出的那樣，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題，既不是源于人口的過(guò)快增長(zhǎng)，城市化步伐的加快，也不是由于城市土地供應(yīng)不足，更不是由于稅收負(fù)擔(dān)的沉重，而是由于城市發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，市政當(dāng)局盲目將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，不顧城市的居住成本和營(yíng)商環(huán)境，盲目追求短期利益所造成的。
一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的快慢，固然能夠在一定程度上反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞。但是，如果房地產(chǎn)作為城市居民最基本的消費(fèi)品價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，那么有可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩甚至可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)停滯的現(xiàn)象。住房從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是一種公共產(chǎn)品或者準(zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)城市絕大多數(shù)居民收入不足于購(gòu)買(mǎi)維持其體面生活的住宅，那么，市政當(dāng)局就應(yīng)當(dāng)檢討自己的做法，通過(guò)修改城市規(guī)劃和建立集體談判的機(jī)制，最大限度地滿足城市居民住房需要。
即使在一些發(fā)達(dá)的國(guó)家，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面并不總是完全依賴市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為了防止弱勢(shì)群體露宿街頭，或者成為房地產(chǎn)按揭貸款的奴隸，政府會(huì)通過(guò)修改城市規(guī)劃或者增加住房補(bǔ)貼的方式，滿足居民最基本的住房需要。比如，在國(guó)際組織眾多的比利時(shí)首都布魯塞爾，為了防止外國(guó)政要大量在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)高檔住宅，從而在整體上拉升城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，布魯塞爾當(dāng)局通過(guò)必要的城市規(guī)劃，在保留具有歷史意義的古老建筑的基礎(chǔ)上，由政府出資建造商品房，并且以合理的價(jià)格向本國(guó)居民出售這些房屋。
可見(jiàn)，在沒(méi)有制訂科學(xué)的城市規(guī)劃，或者城市規(guī)劃得不到貫徹落實(shí)的情況下，片面依靠財(cái)稅或者金融手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，不可能產(chǎn)生實(shí)際效果。按照現(xiàn)有的法律規(guī)定，通過(guò)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的貸款利率，來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，甚至可能會(huì)產(chǎn)生適得其反的效果，道理非常簡(jiǎn)單，地方政府可以通過(guò)改變城市規(guī)劃，或者改變土地使用權(quán)出讓價(jià)格，將開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，地方政府和城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不可能因?yàn)橹醒胝畬?shí)行信貸或者財(cái)稅調(diào)控政策而受到損失。
可以說(shuō)，城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，也是解決我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問(wèn)題的根本所在。如果不在城市規(guī)劃上做文章，不充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，優(yōu)先滿足城市居民最基本的住房需要，那么，很可能會(huì)出現(xiàn)“需要住房的城市居民無(wú)房可住、而大量的投機(jī)商人占有城市中心商品房”的不合理現(xiàn)象。(作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授）
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