北京房價持續上漲：供給不足還是調控力度不夠

　　◎ 本刊記者 張 妮

　　“三年前星河城的房子剛開盤時我就看好了，那時每平米才4000多塊錢，直到去年這個時候攢了首付想要選房，發現已經漲到6000塊錢了，剛好趕上宏觀調控，大家都在說房價要跌，我就想再等等看，可是今年再去看房時居然又漲了1500塊錢，我攢的錢現在拿來買房肯定是不夠的了。我已經決定先立業再成家了。”幾天前，一個朋友打電話跟記者抱怨。更

可笑的是，他還告訴記者，去年售樓小姐每個周末都要打電話邀請他前去看房，現在的態度則來了一個180度的大轉彎，電話打過去都是愛搭不理，說沒時間，要看自己去看。

　　朋友說的這個樓盤位于北京豐臺區南三環附近，記者上網搜索該樓盤，果不其然，自2003年開盤價格便是一路飆升，尤其是去年年底至今，短短4個月更是上浮千元。再點擊查看其他樓盤的信息，記者發現，這種迅猛上漲勢頭并非單是個別樓盤的特殊情況，而成為北京市商品住宅市場的一種普遍現象。

　　商品住宅價格漲幅增速

　　隨后，一系列統計數據的公布也證實了這一現象。

　　2006年4月20日，國家統計局發布北京一季度經濟形勢數據顯示，商品住宅價格比去年同期上漲7.6%。就在第二天，北京市建委等部門公布的數字則顯示，今年一季度，北京市商品住宅期房預售均價為6885元/平方米，同比上漲14.8%，兩個數據相差近1倍，引起社會各界的關注，對此，專家的解釋是計算平均數的方法不同。但是對于普通消費者而言，商品住宅價格的上漲卻是不折不扣的事實。對于他們來講，價格又大幅上漲了，口袋里的貨幣又縮水了。

　　無論是7.6%還是14.8%的增長速度，都不是北京市商品住宅價格漲幅的歷史最高點。引起人們關注的并不是速度本身，而是對未來的預期。

　　商品住宅價格的高速增長不僅僅在北京，國家發改委、國家統計局2006年4月20日聯合發布數據顯示，一季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。全國的商品住宅價格都在上漲，部分城市住房銷售價格的漲幅在經過宏觀調控短暫回落之后，并沒有遏制繼續上漲的勢頭，2005年末出現翹尾，2006年一季度增長速度繼續加快。

　　與此同時，商品住宅空置面積增幅也在逐步上升。如果說商品住宅價格上漲是供不應求的表現，那么空置率的上升則是房子相對過剩的信號，兩個指標得出的結論恰恰完全相反。“宏觀調控”、“漲勢依舊”、“高空置率”，這一連串相悖的關鍵詞，讓2006年春季的房地產市場像沙塵天氣一樣撲朔迷離，也向中央經濟工作會議上提出的“穩定房價”的工作提出了挑戰。

　　供給不足還是調控力度不夠？

　　“房地產市場的信息很亂，各種批評很多，拿‘藥方’的很少，我們需要的是辦法、是措施。宏觀調控要多用經濟手段，但現在主要用的是行政手段，在這種情況下往往出現調控措施與調控目標背道而馳的情況。”4月25日，中國房地產協會原會長楊慎在《2006年房地產藍皮書》發布會上指出，以2005年房地產市場的宏觀調控為例，調控的手段是緊縮信貸，減少土地供給，需求不變，供給減少必然引起價格上漲。

　　“北京價格的上漲加快是一種累積性反彈，是土地供應縮緊的一個滯后的效果。”中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在接受《中國發展觀察》記者采訪時表示，他認為控制房價上漲的根本途徑是增加供給。

　　可一個值得注意的問題是，北京商品住宅價格恰恰是在2005年12月出現翹尾，而正是在這個月北京市土地供應突然放量，連續推出兩批，共成交23宗，占當年交易數的46%。

　　按照上述觀點，土地供應放量的效果應該是價格漲幅的減緩或者是價格下降，現實情況卻是大相徑庭。

　　自從今年一季度全國商品住宅價格漲幅出現反彈便引起了各方面的關注，任何一條新聞冠以“房價”的標題點擊率便急速上升，主流意見一致認同是市場供求失衡導致價格快速上漲，是供給遠遠小于需求的結果。楊慎指出，我國目前城市化加速，國民收入快速增長，加上住房所依托的土地要素是不可再生資源，所以總體上來講需求要大于供給。

　　中國社會科學院金融所副所長王國剛在接受《中國發展觀察》記者采訪時也表示，價格上漲的根本原因是供給遠遠小于需求，解決的方案是增加供給。以北京為例，2005年以來，商品住宅期房銷售超過90%，一個樓盤開盤，供應和等待購買的比例達到1：8，8個人等著購買一套住房，買房者已經到了幾乎沒有選擇余地的程度。短缺就會引起炒作，推動價格的上漲。

　　對于為何供給小于需求，還會有空置面積在不斷增加的矛盾時，王國剛和牛鳳瑞都對現有商品住宅空置面積統計數據表示了質疑。王國剛表示，我國現在計算空置率在分子方面是以每年的12月31日為標準，這之前沒有售出的房子均算為空置房，假如12月開盤的樓房便幾乎全部被算入空置房的范疇。國外的概念則是指樓房開盤后經過一年的銷售沒有賣出便記入空置房；在分母方面，我國用的是當年竣工的商品房來計算，國外則是使用全部住宅存量進行計算，這兩者的相差很大。按照我國的方法計算空置率超過20%，而按照國外的方法計算，我國的空置率不足1%。牛鳳瑞告訴記者，空置面積是全國有1.2億平方米，并且多為商業用房。對于商品住宅來說，他的意思還是供給不足。

　　針對供給小于需求的說法，國家發改委經濟研究室主任王小廣則表明了不同的意見。他認為，商品住宅價格調而不降的問題，并不能簡單歸結為供給小于需求的問題，實際上是因為調控不夠充分，房地產行業過熱被嚴重地低估了。北京商品住宅價格快速上漲的原因還在于投機需求的推動，這其中可能有原來投資上海的資金在受到宏觀調控打壓之后轉向北京，再這樣發展下去可能會步上海的后塵。同時，他很擔憂房地產市場的若干年后可能會出現過剩，從而給中國經濟的長期穩定發展帶來隱患。

　　王小廣在接受《中國發展觀察》記者的采訪時表示，第一季度銀行對于房地產開發商的貸款有增長，這在一定程度上也導致了商品住宅價格的增長。此前，4月22日，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠在中國金融改革論壇上談及北京一季度商品住宅價格上漲時也表示，一季度房產開發信貸有所松動增強了開發商資金的流動性，不再急于靠賣房來回籠資金。

　　王小廣還告訴記者，“地荒”、“房荒”是一個錯誤的觀念，實際上，從去年年底開始，政策開始松動，今年第一季度土地開發面積增長33.2%。國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長鄒曉云也明確指出，“地荒”實際上是不存在的，政府供應的土地有增值潛力大的，也有增值潛力小的，而開發商關注投資增值潛力大的那一小部分土地，在這個意義上，他們拋出“地荒”的概念。作為政府來說要把握住市場需求的脈絡，做一些引導和調整。

　　王小廣認為，住房政策的目標并不在于刺激經濟增長，目前控制價格的上漲的途徑還是要加大宏觀調控的力度，并保持政策的持續性，至少持續3年，將房地產投資增長速度從30%降到20%還不夠，應該降到15%或者更低。調控過程中主要是抑制炒房和投機炒作，他提出可以通過稅收的手段來調節，比如，通過增加消費稅和所得稅來抑制房地產投機，也包括發展

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