警惕北京房市虛假繁榮 政府不能聽任畸形發展

　　◎ 高聚輝

　　自2006年2月份起，有關北京房價快速上漲的消息就不斷見諸于各有關媒體。3月起，有關北京房價超過上海的報道更是成為各大媒體的焦點。這些媒體所引導用的是如下數據，“根據北京市統計局發布的數字，2005年北京商品住宅期房均價同比上漲19.2%，達到6725元/平方米，而2005年上海商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米，上漲幅度僅僅為4.9%。3

年來，北京房價首次超過上海。”

　　于是“北京房價首次超過上海、領漲全國樓市”成為各大媒體相互轉載和引用的關鍵詞。一時之間，關于北京房價的話題再次引起了社會各界的廣泛關注，并引發了眾多專家學者的爭論。2005年3月，國家發改委發布了2月份全國70個城市的房屋銷售價格指數，其中，北京市新建房屋銷售價格同比指數為107，這一數據與同期北京市建委、北京市統計局、北京市國土局、北京市發改委的商品住宅期房價格的同比增長速度17.3%有所差別，這更是引起了社會各界的關注，人們感到更加迷惑，到底應該更相信哪個數據，這些數據應該如何正確使用？

　　使用統計數據要注重其自身的統計口徑

　　在我國，有關房價的相關統計數據十分復雜，我們經常看到的有以下幾種：房價、商品房價格、商品住宅價格、房屋銷售價格、商品房預售價格、商品住宅預售價格、二手房交易價格、二手住宅交易價格等等。這些數據名稱之間非常類似，而且也有不少人在使用這些數據時常常以房價來統稱，這就增加了人們了解房價所代表的真實含義的難度。所以在很多時候，我們一不小心就會掉進有關統計數據的陷阱。有人會拿一個城市的商品房價格與其他城市的商品住宅價格對比，也有人會用一個城市的商品住宅期房價格與另一個城市的商品住宅平均價格對比，這些實際上都是不可比的，簡單地把他們放在一起對比并不具有實質上的意義。

　　另外，由于統計口徑和方法不同，即使是對同一經濟社會現象在同一時間內的統計，其數據也可能會有較大的差距。這種差別并不能說明某一種統計方法有誤或者統計數據錯誤，相反它可能從不同側面更加全面地反映了這一事物的本質特征。所以對于北京市第一季度的房價走勢，北京市建委發布的期房交易價格的漲幅與國家統計局公布的70個大中城市的房屋價格漲幅不同不必大驚小怪。相反，我們需要從這種相互差異的數據之中找出北京房價的真實走勢，為有關投資決策提供參考。

　　在使用有關統計數據時，我們必須注重數據的統計口徑及統計方法，學會正確地使用統計數字。統計中有一句術語：“數字不會撒謊，但撒謊者常常使用統計數字”。因此我們在使用有關統計數據時必須要注意數字自身的可信度以及其應用范圍，同時對于媒體報道中所使用的數字我們也要留意其統計口徑，不要盲目跟著走。

　　對于北京市的房價，由于北京市建委采用的是用報告期備案銷售的銷售額和銷售面積相除得到的平均交易價格，因此這一數據能夠反映報告期內新增住宅的價格走勢情況，能夠為我們購房提供一定的參考依據，但由于它容易受到推出樓盤以及銷售樓盤情況的影響，其價格自身之間在不同月份并不具有完全的可比性，這一價格也并不能反映整個城市的真實價格走勢。舉例來說，假如在某個月批準預售的樓盤集中在城市一般地段，當月的銷售價格情況必定較低；而在下個月，預售的樓盤中增加了城市較好地段的樓盤，那么這個月的銷售價格可能就會比上個月有較多的上升，那么這種上升真能夠反映城市的整體價格水平嗎？顯然不能，但這一價格對于我們是否購房還是可以提供一些參考。而國家統計局的統計方法是采用抽樣的方法，它是將不同類型和地段的商品房價格依照一定的權重來計算出一個同質可比的樓盤的價格。相對于市場實際成交價格，這個價格能夠更為真實地反映一個城市的房價水平和增長幅度，對于政府的決策以及市場投資者具有重要的指導意義。

　　因此，我們在使用和了解到有關房價的數據時，必須注意其統計口徑，否則就有可能出現數據正確、結果正確但實際上卻是錯誤的情形。

　　正確使用統計數據分析北京房價走勢

　　對于那些能夠提供連續時間序列的數據，我們在分析過程中，不僅要看某一時點的數據，更要注重的是連續一段時期內的有關數據，綜合各相關數據才能夠得出一個正確的結論。下面我們就從自2005年7月份以來國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格的有關數據和北京市建委公布的月度房地產市場交易數據來對北京市的價格走勢進行一個全面分析。

　　從國家統計局發布的70個大中城市的房屋銷售價格來看，自2005年7月份起，房屋銷售同比價格指數呈先升后跌的趨勢，環比價格指數則基本上比較平穩。從物業類型來看，二手房價格漲幅遠超過新建商品住房的漲幅。在二手房同比價格指數上，除2005年10月低于新建商品住房價格指數外，其余月份均遠遠超過了后者。而從二手房環比價格指數上看，二手房價格上漲幅度連續9個月高于新建商品住房的上漲幅度。

　　從北京市建委聯合北京市統計局、市國土局、市發改委四部門共同發布的商品住宅期房銷售價格上看，自2005年2月份起，北京商品住宅期房交易價格總體呈現上漲的趨勢。2005年2月，北京市商品住宅期房交易價格為5779元/平方米，而到了2005年12月，這一價格上漲到了6725元/平方米，整體上漲了946元，其中，截至2005年6月，上漲了776元。從價格同比增長速度上看，同比價格指數呈先漲后跌趨勢，而環比價格指數基本比較平穩，整體呈下降的趨勢。特別是在2005年11月、12月以及2006年1月，商品住宅期房銷售價格呈絕對下降的趨勢。

　　進一步，我們將2005年北京市的月度累積期房銷售面積和累積銷售額轉化為當月實際數據，并進而推出當月的實際銷售價格，我們可以發現，當月實際成交價格的波動要大于月度累積數據得出的成交價格，而且自2005年11月份起，北京市期房銷售的當月實際成交價格出現較大的下跌幅度，這表明北京市房地產市場已經開始出現調整的跡象。

　　綜合前面的分析，我們可以看出，2005年北京房價整體上仍保持著上漲的趨勢，但漲幅已開始減緩，但效果仍需要鞏固。由國家統計局的統計數據看，2006年3月北京市新建商品住房的同比價格指數為107，已經比2005年11月的最高值108.2有所下降，但增幅仍然較高，有關部門必須繼續采取措施鞏固已取得的效果。而由北京市建委發布的統計數據看，其同比增長速度已經由2005年10月份的21.4%下降到2006年3月的14.8%，漲幅已經有較大的下調，但依然處在高增長的軌道。

　　警惕北京房市虛假繁榮

　　有關數據表明，北京市房地產市場在2005年基本上仍算比較平穩，漲幅在逐步回落，特別是2005年下半年月度環比價格指數一直保持在較低的水平，部分月份期房交易價格甚至出現了絕對下降。但北京市的市民的感受卻與這些分析結果截然相反，幾乎所有的北京居民都感覺北京房價在過去一年是“漲瘋”了，不管是一手房還是二手房其上漲速度都令人驚訝，而且在今年會有加速上漲的趨勢。為何數據分析的結果與人們的感覺之間有如此大的反差，其原因可能有以下幾點：

　　第一，從國家統計局發布的月度價格指數上看，2005年下半年，北京市二手房的銷售價格增長速度遠遠超過了新建商品住房的增長幅度。二手房的平均交易價格也較樓盤當初銷售時有較大的上漲，但這種上漲是有兩方面的原因：一是二手房一般都進行過裝修，而且大部分屬于是精裝修；二是隨著市政配套的完善，房屋增值也要體現出來。但很多人卻只是以某一樓盤的二手房交易價格與其當初的銷售價格對比，不考慮裝修及市政配套完善的因素，這種漲幅本身就放大了許多。

　　第二，即使是同一樓盤，開發商在樓盤銷售上通常會采取分批銷售，并采用由差到好、價格由低到高的次序，這樣人們就會感覺這個樓盤在不斷上漲，而且由于越接近后期，購房者的風險越小，其價格也就越高。但消費者卻經常是以某一樓盤的開盤時價格與當前的價格對比，沒有考慮到不同批樓盤位置、戶型及配套上的差別，單純以價格來衡量市場漲跌幅度，這種感覺也會放大房價上漲的幅度。

　　第三，外地購房者的進入彌補了北京居民需求的不足，支撐了北京房價的上漲。據北京市統計局新聞發言人于秀琴介紹，北京市房地產市場有1/3的房子被外地人和外國人購買，而且這些人所購買的住宅多數屬于高檔住宅，這必將帶動北京整體房價水平的上揚。

　　第四，開發商之間形成價格同盟并保持高價位是市場博弈的最佳選擇。在房地產市場博弈中，相對于分散的消費者而言，開發商始終處于強者地位。對于企業來說，利潤最大化是最基本的一個目標，而提高價格是增加利潤最簡單和直接的辦法，而在這個信息不透明和市場供給相對壟斷的市場，提高價格切實可行，而且十分有效。

　　第五，自2005年下半年起，北京市在經濟適用房政策上調整為定向供應，這導致一大批原來想通過購買經濟適用房的人群進入普通商品住宅市場，加大了需求的增長速度。

　　但需要注意的是，北京房價的上漲已經促使購房成為了一種投資，這種價格的上漲只是一種虛假的繁榮。如果由于房價明天有可能會上漲今天就去買房，那么你很有可能就是價格泡沫中接到最后一棒的人。對于那些購房是為了投資的人來說，他們最關注的是房子未來(特別是近期)的升值潛力；而對于自住的人來說，我們最關注的應該是自己的收入水平能否承擔得起昂貴的月供，以及住房未來工作生活的便利程度，而房子明天的價格只是要考慮的第三因素。

　　從北京市房地產市場的現狀來看，本地居民購房意愿處于歷史低位，而外地購買者進入暫時彌補了需求的不足，但從長期來看，以投資為主的房地產市場必定要向居住回歸。屆時，北京房價必然出現理性回歸。

　　政府不能聽任市場畸形發展

　　從北京市的經濟發展、市政建設以及2008奧運效應的影響上看，如果政府聽任市場自由發展，北京房價在幾年內繼續保持上漲并不困難。但是，如果我們冷靜地來思考北京的房地產市場，我們會發現北京市的房地產市場在很大程度上是由投資者、外地人及外國人來影響的，他們能夠在短期內推高一個城市的房價，他們也能夠迅速令這種價格泡沫在一夜之間破滅，東南亞金融危機就是一個典型的例子。

　　從一個城市的可持續發展來看，本地居民才是城市發展的根本。盡管隨著城市的發展、產業的升級，城市的房價在長期會出現上漲的趨勢，但如果這個正常需要幾百年完成的任務在幾十年甚至幾年內完成了，那么，城市必須要及時 調整自身的產業經濟結構，否則城市的發展會得到抑制。

　　從北京市的收入水平來看，其房價收入比已經超過了本地居民的承受水平，但其房價能夠長期保持較高上漲速度與外部購買力的進入是分不開的。面對這些購買力，獲益的是開發商及地方政府，而最大的受害者則是本地的居民及城市的未來發展。

　　“羅馬不是一天建成的。”同樣，中國的房價也不能在極短的時間內趕上西方發達國家。而且，高房價并不是國際化城市的主要特征，更為重要的是經濟中心、人才中心、完善的生活配套，所以地方政府必須全面認識房價對城市的影響，既要防止房地產價格的暴跌，但也不能聽任房價長期畸高，切實將穩定住房價格作為房地產市場調控的第一要務，保持城市整體的可持續發展。

　　(作者單位：國家信息中心信息資源開發部房地產信息處)

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