居民收入近二成用于買(mǎi)房 投資性需求需重招抑制

　　新華網(wǎng)上海5月6日電 (記者 蔡國(guó)兆 彭勇) 在普通消費(fèi)者日益覺(jué)得商品房?jī)r(jià)格難以接受的同時(shí)，中國(guó)將近二成的居民可支配收入被用于購(gòu)房，個(gè)人住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)之比達(dá)到1：5。通過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家日前就中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)過(guò)熱、消費(fèi)扭曲的狀況再次提出警告。

　　比例——1.42萬(wàn)億元／8.32萬(wàn)億元

　　盡管在國(guó)家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的態(tài)勢(shì)下，部分地區(qū)出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望現(xiàn)象，但2005年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱。建設(shè)部專(zhuān)家謝家瑾日前透露，我國(guó)居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，2005年僅個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房消費(fèi)就達(dá)1.42萬(wàn)億元。

　　與此同時(shí)，不久前發(fā)布的2005年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)顯示，全國(guó)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為6.72萬(wàn)億元。在該年份，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，人口56212萬(wàn)人，農(nóng)村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬(wàn)人，由此得出的全國(guó)居民可支配收入總額為8.32萬(wàn)億元。

　　將居民住房消費(fèi)與社會(huì)總消費(fèi)進(jìn)行比較，比例達(dá)到1：5；與全國(guó)居民可支配收入總額比較，比例達(dá)到17.07%�！斑@個(gè)比例在意料之中但也是驚人的�！庇浾卟稍L的不少專(zhuān)家表示。

　　就在房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)高漲的同時(shí)，

　　“購(gòu)買(mǎi)力與現(xiàn)實(shí)消費(fèi)之間的悖論表明，中國(guó)目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費(fèi)，房?jī)r(jià)的持續(xù)、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力的恐慌性跟風(fēng)，這是典型的‘羊群效應(yīng)’。這將給個(gè)人和銀行帶來(lái)巨大的隱患�！鄙虾７康禺a(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人顧海波說(shuō)。

　　扭曲——三大需求支撐熱潮

　　70%城市居民沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)新房能力，房地產(chǎn)消費(fèi)為何依舊高漲？有關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，支撐當(dāng)前住房消費(fèi)的主力主要來(lái)自投資性需求、被動(dòng)性需求和“被驅(qū)使的改善性需求”。

　　“社會(huì)財(cái)富投資渠道相對(duì)匱乏是造成國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)高漲的一個(gè)重要原因。”申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所高級(jí)分析師陳昱新說(shuō)。房地產(chǎn)不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動(dòng)力等要素。在近幾年股市、債市投資回報(bào)率難以讓人滿(mǎn)意的情勢(shì)下，作為代表一籃子要素的組合投資品，房地產(chǎn)必然會(huì)成為社會(huì)投資關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“中國(guó)人口的基數(shù)很大，雖然貧富有異，但少數(shù)人買(mǎi)房就能構(gòu)成需求�！薄�復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也認(rèn)同投資性需求對(duì)中國(guó)住房消費(fèi)的影響。目前，中國(guó)部分地區(qū)住房銷(xiāo)售額已經(jīng)接近甚至超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用癞?dāng)年可支配收入總量。統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當(dāng)年上海的商品房銷(xiāo)售額則達(dá)到了2163.3億元。

　　在投資性需求之外，城市化加速引發(fā)的大規(guī)模被動(dòng)性需求增量是導(dǎo)致住房消費(fèi)居高不下的另外一個(gè)因素。申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了1999年低潮后，我國(guó)城市建設(shè)從2001年開(kāi)始重新提速。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的年增速在2005年達(dá)到27%�！芭c城市化進(jìn)程的迅速展開(kāi)相適應(yīng)，中國(guó)每年的拆遷量非常驚人。2006年，上海世博會(huì)建設(shè)動(dòng)遷1.8萬(wàn)戶(hù)居民，軌道交通前期建設(shè)動(dòng)遷1.3萬(wàn)戶(hù)居民，3月份該地樓市的‘回暖’就與此有關(guān)。”顧海波說(shuō)。而日前發(fā)布的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，“一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城市、盲目大拆大建”對(duì)住房消費(fèi)有著重要影響。

　　此外，改善性需求也對(duì)住房消費(fèi)形成了巨大推動(dòng)�！爸袊�(guó)人歷來(lái)強(qiáng)調(diào)有恒產(chǎn)才有恒心，希望自己擁有住房的觀念根深蒂固。中低收入人群通過(guò)按揭貸款等形式購(gòu)買(mǎi)‘高價(jià)房’，透支了家庭消費(fèi)，嚴(yán)重影響了生活質(zhì)量。”尹伯成說(shuō)。他認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)普漲的形勢(shì)下，中國(guó)居民的改善性需求被房市追漲風(fēng)氣所“驅(qū)使”，在一定程度上也是扭曲的。

　　泡沫——投資性需求急需重招抑制

　　過(guò)熱的消費(fèi)造成了房?jī)r(jià)的迅速飆升。《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》稱(chēng)，2000年——2005年全國(guó)商品房均價(jià)平均增長(zhǎng)5.9%。雖然房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因還涉及各類(lèi)要素價(jià)格普漲、人民幣升值等，但無(wú)疑，投資性需求、被動(dòng)性需求以及改善性需求的高位運(yùn)行是造成房?jī)r(jià)難以平抑、部分城市房產(chǎn)泡沫難以擠除的重要原因。

　　2006年第一季度，我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.5%，部分城市的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)在積累。

　　如何擠除房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫？記者采訪的專(zhuān)家不約而同地強(qiáng)調(diào)：改變住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房供應(yīng)比重，滿(mǎn)足被動(dòng)性、改善性需求，與此同時(shí)，要加大力度抑制投資性購(gòu)房。

　　尹伯成認(rèn)為，應(yīng)對(duì)投資性購(gòu)房出臺(tái)貸款限制政策，分類(lèi)開(kāi)征物業(yè)稅，同時(shí)控制海外投機(jī)資金流入。南京審計(jì)學(xué)院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎(chǔ)上增加供給，必須抑制需求。國(guó)家應(yīng)在第一套住房免稅的基礎(chǔ)上，對(duì)第二套、第三套住房實(shí)行累進(jìn)征收房產(chǎn)稅。

　　顧海波提出，由于缺乏實(shí)施細(xì)則，國(guó)家去年以來(lái)實(shí)施的一系列樓市調(diào)控政策在地方和相關(guān)方面沒(méi)有得到很好落實(shí)�！安糠值胤秸�府、銀行、

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