樓市調控為何失敗

　　作者：秋風 來源：中國經營報

　　不是“招拍掛”政策推動了地價上漲，進而推動房價上漲。比較準確的說法是，購房人的購買意愿推動了房價上漲，進而推動地價上漲。但是，政府仍然難辭其咎，因為政府在過去兩年中發出了錯誤的信號，誘導消費者作出了不合理的消費決策。

　　房價飛漲之后，政府和開發商雙雙成為眾矢之的：開發商都成了黑心的奸商，政府則被指監管不力。

　　被公眾指責的政府與房地產商則互相指責。政府說開發商采取囤積、惜售等手段，操縱價格。開發商則指責政府收緊土地供應，造成土地供應縮減。開發商還指責政府實行土地“招拍掛”制度，抬高了地價。比如，任志強最近就發表一篇竟然還有方程式和模型的文章，其結論是，絕大多數的“招拍掛”都會讓土地的成本大大提高，政府從土地的“招拍掛”中獲取大量的差價，而房價卻被推動上升。

　　這種推論過程是錯誤的。盡管在現實中，開發商是先買地，后賣房子，但從經濟學的邏輯看，開發商其實是先賣房子，后買地。無利不起早，開發商必得預期房子能以帶來利潤的價格賣出去，才會進入市場，去買建造這房子的土地。因而，土地成本，即地價，是由房屋的預期價格決定的。

　　地價不是靠該區位土地的內在價值決定的——從來就沒有內在價值這種東西——而是由該處房屋的預期價格決定的。而房屋的預期價格，則是開發商與潛在的消費者心理交戰的結果。雙方互相猜測對方的預期，開發商基于對潛在消費者所能接受的房屋價格的猜測而報出某個價格，且被消費者接受，開發商就實現其預期利潤。否則，消費者不接受，他就賠錢。因而，成功企業家的成功之處就在于，他具有一種特殊的企業家能力，可以讓自己報出的價格被消費者接受，從而證明當初的成本支出是明智的。

　　因此，不是“招拍掛”政策推動了地價上漲，進而推動

　　消費者是否接受開發商的報價，取決于他所掌握的知識及他的判斷能力，包括他對于自己看中的房屋之未來價值的預期。這種預期又取決于他對整體及局部房屋市場供求關系的預期，這又涉及到土地供需的預期。政府在所有這些環節上都發出了誤導性信號。

　　近兩年來政府對房地產市場的宏觀調控是天下最奇怪的調控：面對房屋價格上漲的局面，政府尤其是國土資源部門卻不斷宣布收緊土地供應。地方國土部門更是火上澆油，比如北京市就明確規定，城里不再供應

　　從這些信息中，公眾可以得出的唯一結論就是：土地供應越來越少了，好地塊越來越稀缺了，因此，房價肯定要上漲了，現在不買，以后多高的價格也買不到了。基于這樣的判斷，消費者蜂擁進入市場。看到這種情形，開發商大喜過望，不斷抬高報價。于是，開發商就可以承受較高的土地成本；于是，“招拍掛”的土地交易價格大幅度上漲；于是，在宏觀調控中，地方政府從

　　某些跟房地產有利益關系的機構，也不斷地釋放土地供應緊張的信號。比如，某專家在發布《2006年房地產藍皮書》的場合，對房市得出兩點結論：目前雖有個別城市房價升幅較大，但是總體上全國尚處于一個可以接受的區間。這里的暗示就是，目前的房價上漲趨勢應當繼續維持下去。關于未來房地產市場走勢，該專家說，今后幾年，中國房價總體走勢確定無疑是上升的，因為影響我國房價的因素具有持久性和不可逆性。這里傳遞出來的信息是，現在買房子比將來更合適。

　　地方政府也愿意釋放那些刺激消費者入市的信號。比如，北京市建委等部門就公布，今年頭兩個月，北京商品住宅預售交易平均價格漲幅為17.3%，比國家統計局的數據整整高出10個百分點。可以預料，消費者看到那個數據的唯一反應是：房價漲得這么快，現在不買，就要吃大虧。

　　看樣子，政府現在又要調控房地產業了。但是，政府在進行調控的時候，最好先弄清經濟學的原理，而不要再發出人為制造供應緊張、刺激需求的信號。

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