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針對(duì)目前土地競價(jià)拍賣導(dǎo)致住宅土地成本過高的現(xiàn)象，昨日《新京報(bào)》刊發(fā)評(píng)論《重新審視住宅土地“價(jià)高者得”》，指出住宅土地成本越炒越高，房價(jià)也將因此水漲船高。筆者贊同這一觀點(diǎn)，事實(shí)上，這種方式并不存在法律上的障礙。
根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，出讓國有土地使用權(quán)包括招標(biāo)、拍賣或者掛牌三種方式(俗稱招拍掛)。其中，招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政
府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。而拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
這三種方式有一定的區(qū)別，也有各自的優(yōu)勢(shì)。比如拍賣的成交標(biāo)準(zhǔn)是“最高應(yīng)價(jià)者為競得人”，因而往往能夠獲得最高競爭價(jià)格；而招標(biāo)的中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)則如前述《規(guī)定》第十四條的規(guī)定，“對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。”也就是不完全以出價(jià)高低為準(zhǔn)，而是考慮各項(xiàng)綜合指標(biāo)。這也符合我國招標(biāo)投標(biāo)法和拍賣法所確定的行為準(zhǔn)則。而在《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(俗稱“831”土地大限)中，同樣明確了經(jīng)營性土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循招標(biāo)、拍賣或掛牌三種方式。
但從目前實(shí)踐中看，政府部門在土地使用權(quán)出讓過程中，似乎更“青睞”于拍賣方式，不僅判斷標(biāo)準(zhǔn)明確、操作程序便捷，而且能夠獲得最大“收益”。但這在一定程度上會(huì)忽視民用住宅土地的特殊性和公益性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的高價(jià)成本最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。基于此，筆者建議，政府部門在原有招拍掛制度的基礎(chǔ)上，不妨進(jìn)一步細(xì)化規(guī)則，比如對(duì)于普通民用住宅土地的使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)盡量采取招標(biāo)方式，即不單純以價(jià)格高低為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而是綜合考慮投標(biāo)人的信譽(yù)、實(shí)力以及方案的可行性等，同時(shí)也可要求投標(biāo)人對(duì)其最終擬實(shí)際銷售價(jià)格等后續(xù)問題作出適當(dāng)預(yù)測(cè)或說明，審查其方案滿足普通公眾需求的合理程度，并將其作為能否中標(biāo)的一項(xiàng)參考因素。
此外，切實(shí)遏制房價(jià)過高現(xiàn)象，還應(yīng)當(dāng)采取必要的激勵(lì)約束手段。如我國城市房地產(chǎn)管理法第二十八條的規(guī)定，國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。另外，對(duì)于所開發(fā)樓盤質(zhì)量及服務(wù)等各方面指標(biāo)均較優(yōu)秀且銷售價(jià)格適中的開發(fā)商，不妨采取從其已交土地使用權(quán)出讓金中適當(dāng)“返利”或補(bǔ)貼的做法，以鼓勵(lì)其降低銷售價(jià)格的積極性，同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)普通民用住宅規(guī)劃比例以及最高售價(jià)方面的規(guī)制和設(shè)計(jì)。否則，單純依靠土地出讓“價(jià)中者所得”的方式，恐怕也難以真正遏制開發(fā)商尋求“低土地成本、高銷售利潤”的牟利本性。
□墨帥(北京律師)
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