提高貸款利率房產業(yè)做何反應

　　4月27日晚，央行發(fā)布了調高貸款基準利率的消息：金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應調整。筆者認為，此次貨幣政策調控對于房地產市場的影響是最大的，因為它意味著今后銀行不但要提高個人住房按揭的門檻，還要提高房地產商業(yè)貸款的利率。具體而言，此舉可能對房地產行業(yè)產生以下三方面影響。

　　首先，貸款利率升高將直接抑止消費者的購房需求。此次央行只針對貸款做了調整，這對部分利用貸款融資購買房地產的消費者而言，利率上升導致融資成本增加，在同等價格水平下需求就會下降。

　　然而，在不同的地區(qū)、不同的市場條件下，房地產的供給和需求彈性呈現(xiàn)出不同的特征，即利率變動對于各房地產市場的影響不盡相同。在較為發(fā)達的地區(qū)，人民生活較為富裕、各類市場比較完善的情況下，新增商品房相對而言，不再是生活必需品，而是作為一種提高

　　特別是對于北京的房地產市場，這是這輪調控過程中，最受“矚目”的典型城市。近期，有數(shù)據(jù)顯示，北京一些樓盤中，購房者作為投資的占到30%-40%。可以想象，貸款利率提高以后，投資的需求顯然會收到一定的打壓，以至投資投機者對房價走勢心理預期的改變，進而市場會形成一種觀望的格局。

　　其次，此舉將提高行業(yè)進入門檻。從商品房供給方面看，加息造成的資金成本提高對房地產行業(yè)的影響最為關鍵。目前房地產開發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資，因此利率的變動導致企業(yè)的財務成本增大，對企業(yè)資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉的困難，在招牌掛市場化出讓經營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)企業(yè)加快項目開發(fā)周轉期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設、增加土地儲備的風險。

　　一般來講，宏觀政策的調整如利率的上調，在不同的階段將產生不同的影響。在一期中，利率上調將引起房地產產量的小幅減少，價格下降；在二期中，利率上調，價格不發(fā)生改變；在三期中，利率上調反而會引起價格的上漲。近年來我國的房地產市場正處于第三階段，如果僅僅采用提高利率的手段將會引起價格的上漲，且在較為不發(fā)達的市場上價格上漲的幅度將會大于發(fā)達的房地產市場。

　　因此，管理機構在進行宏觀經濟調控時，還要考慮配套的措施，如控制土地供應量、調節(jié)成本的方式。這樣就可以縮短市場經歷第三期的時間，向第一期的狀態(tài)轉變，一旦房地產市場上供給價格彈性小于需求彈性時，采取降低利率的政策在穩(wěn)定市場的同時將帶來價格的下降。

　　最后，此舉將促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰。有數(shù)據(jù)顯示，對于中、大型的房地產企業(yè)，貸款利率水平提高27個基點帶來公司營運成本的增加為0.2%；利率水平提高27個基點，帶來20年期按揭貸款按等額還款法計算的月還款額增加僅為2.27%，按遞減還款法計算的月還款額增加僅為1.8%.就長遠來說，央行加息對于一些實力不強的小公司，或者是投機性投資的項目公司，如果其資金過于依賴銀行貸款，項目運作就會受到重創(chuàng)，甚至被迫停工。

　　因此可以預測，貸款利率提高的另一結果，將會使那些以投機為目的，經營不善的房地產企業(yè)感受到更大的經營壓力，促成行業(yè)新一輪的結構優(yōu)化和調整，使行業(yè)集中度進一步提高。

　　□蘇晶(咨詢機構分析師)

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