如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫 中外專家為房市出謀劃策

　　記者 袁蓉君

　　2000年初，房地產(chǎn)投資增速過快引發(fā)了人們對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫尤其是如何界定房地產(chǎn)泡沫的爭論。最近北京房價(jià)的快速上漲使這一話題再次成為各界關(guān)注和爭論的焦點(diǎn)，尤其是在今年第一季度數(shù)據(jù)顯示銀行貸款增長過快之后。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫影響銀行體系和金融穩(wěn)定，4月27日，在人民銀行主辦的“住

房金融體系國際研討會(huì)”上，美國賓州大學(xué)沃頓商學(xué)院教授迪克·海瑞和中國銀監(jiān)會(huì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安建議，中國應(yīng)未雨綢繆，盡早摸清情況，了解房地產(chǎn)泡沫是否出現(xiàn)，并采取相應(yīng)的措施。

　　有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的說法很多。一般來講，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)背離長期均衡價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)泡沫。海瑞在會(huì)上表示，當(dāng)人們今天愿意以不現(xiàn)實(shí)的高價(jià)買房子主要是出于能在將來以更高的價(jià)格賣出去的時(shí)候，泡沫就出現(xiàn)了。不過，在現(xiàn)實(shí)中要確定是否出現(xiàn)了泡沫卻非常困難，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有不能搬動(dòng)、流動(dòng)性不夠、市場(chǎng)定價(jià)工具不足、沒有多種市場(chǎng)指標(biāo)體系、信息不對(duì)稱等一系列特性，其價(jià)值的判斷比較困難。“即使在美國這樣的成熟經(jīng)濟(jì)體中，做出判斷也很難，相比之下，中國就更困難了”，他說。作為一個(gè)正處于轉(zhuǎn)軌過程中的經(jīng)濟(jì)體，影響房價(jià)的各種因素在中國的波動(dòng)性更大。

　　另外，李伏安認(rèn)為，房地產(chǎn)投資不像股票有對(duì)沖產(chǎn)品，缺乏看空的產(chǎn)品，這種情況導(dǎo)致投資代理下的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制非常厲害，容易引起信貸擴(kuò)張，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。價(jià)格操縱和政治鼓吹也是導(dǎo)致泡沫形成的典型原因。

　　“我們最擔(dān)心的是泡沫破滅，或形成泡沫”，李伏安強(qiáng)調(diào)說。房地產(chǎn)泡沫在什么條件下會(huì)破滅呢？他認(rèn)為主要有3個(gè)條件，即銀行超額貸款、社會(huì)流動(dòng)資金來源枯竭和人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生變化，上海并未同時(shí)具備這3個(gè)條件。因此他認(rèn)為，去年以來上海房地產(chǎn)價(jià)格的下跌不能算是泡沫破滅。同時(shí)，此次調(diào)整也很少導(dǎo)致房屋持有人出現(xiàn)了真正的資產(chǎn)損失，下跌過程中交易量明顯下降，很多人沒有恐慌拋售，只是損失了賬面價(jià)值。“只有到了市場(chǎng)承受不起、大家都虧本賣了的時(shí)候，恐慌心理占上風(fēng)，那時(shí)才真正到了泡沫破滅的時(shí)候了”，他如是說。

　　根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，海瑞告訴記者，房市即將出現(xiàn)泡沫破滅的跡象包括，首次購房者已無法承擔(dān)買房負(fù)擔(dān)，房屋出租收益下降到真實(shí)成本以下，未出售房屋存量增加等。

　　在談到如何未雨綢繆、防止泡沫發(fā)生時(shí)，海瑞認(rèn)為，中國應(yīng)該借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立一個(gè)健全的住房金融體系和良好、有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，更好地預(yù)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行一些研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有很強(qiáng)的周期性，是可重復(fù)的，可以通過周期性分析提前發(fā)現(xiàn)問題。在每一個(gè)周期開始的過程當(dāng)中，還應(yīng)分析紛繁復(fù)雜的各種信息。各商業(yè)銀行則應(yīng)加強(qiáng)治理結(jié)構(gòu)，增加透明度，并進(jìn)行壓力測(cè)試。李伏安則認(rèn)為，控制泡沫至關(guān)重要的首先在于前期融資、供需雙方調(diào)節(jié)和整體市場(chǎng)的平穩(wěn)方面。從供應(yīng)方來講，無論從土地供應(yīng)、資金供應(yīng)、開發(fā)商資質(zhì)管理，以及對(duì)二手房市場(chǎng)交易的房屋主體的限制政策，都應(yīng)增加一定彈性，保證他們有一個(gè)長期穩(wěn)定的預(yù)期。同時(shí)，中國城市化、進(jìn)入小康社會(huì)的目標(biāo)，一定要通過房產(chǎn)資源的建立、分配和轉(zhuǎn)讓這一前提來實(shí)現(xiàn)。因此，要盡量降低交易成本，建立明確、透明、穩(wěn)定的市場(chǎng)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)效率最大化。其次，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐也很重要。他說，從金融角度講，目前最需要調(diào)整的是把銀行對(duì)房地產(chǎn)的直接支持分散到其他渠道，建立一個(gè)更加平衡的、多元化的房地產(chǎn)金融渠道和平臺(tái)，以抵御風(fēng)險(xiǎn)。

　　一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題，銀行監(jiān)管當(dāng)局、銀行、稅收當(dāng)局都有可能產(chǎn)生過激反映，這可能會(huì)加強(qiáng)或放大泡沫效應(yīng)，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)此，李伏安認(rèn)為，政府、銀行和監(jiān)管部門應(yīng)設(shè)計(jì)一種機(jī)制，適當(dāng)債務(wù)赦免、債務(wù)展期和掛賬。避免出現(xiàn)“個(gè)人爭相賣房的時(shí)候，銀行搶著收款、稅務(wù)局搶著收費(fèi)“的局面，這只會(huì)使問題更加嚴(yán)重。

　　在貨幣政策方面，李伏安表示，對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是利率。“中國老百姓對(duì)貸款利率不是那么敏感。實(shí)際上，去年以來，貸款利率的提高對(duì)提前還貸的影響超過我們的預(yù)期，還進(jìn)一步影響到

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