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最近幾個星期來，國內各種房地產信息紛至沓來。前日又有《2006年房地產藍皮書》發布，預測全國房價將長期上漲。關于房地產的信息之多、之雜、之亂一般人是無法來斷定的。
從2005年國內房地產市場宏觀調控以來，盡管一些地方的房價上漲有所放緩，即全國平均房價上漲幅度有所下落。如1-2月全國70個大中型城市房價上漲幅度為5.5%.但我們也應
該看到，一些地方的房價過快地上漲也是不爭之事實。特別是進入2006年之后，以北京房地產市場為領頭，全國的房地產輿論好像是漲聲一片。但是要看到，房價的上漲是由市場供求關系變化造成的嗎？是市場的產品短缺而造成的嗎？
從國家統計局與央行的數據來看，一是2005年以來房地產空置率快速上漲；二是房地產個人消費信貸快速下降。比如，從國家統計局了解到，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%.還有，從金融統計數據看，房地產的需求正在減少。央行的數據表明：2004年個人住房消費信貸增長35%以上，達4700億，而2005年個人住房消費信貸增長15.8%，增加2600億，僅為2004年的一半。同時從2006年一季度的情況來看，居民戶消費性中長期貸款增加399億元，同比少增245億元。盡管這里有居民住房消費貸款提前還款與房地產投機減弱的因素，但個人住房需求下降是不爭之事實。如果居民住房需求下降，那么房價的上漲只能是房地產開發商操縱定價的結果。如果房地產市場壟斷性操縱價格加劇，那么對于一般民眾來說，就不得不為“羊群效應”所左右，應該更加理性看待房地產市場。
從以上的分析來看，對于目前國內房地產形勢分析，并不是如一些開發商所說的那樣，國內房地產市場出現了恢復性上漲，也不是有什么“剛性需求”導致不少地方的房價快速上漲，如果個人住房消費需求迅速下降(因為國內個人購房有91%以上是以銀行按揭方式完成的)，只能說這種房價上漲是人為操縱。一些地方房地產出現報復性價格也只能是人為操縱。
那么，為什么國內房地產市場能夠被人為操縱？我想比較大的問題是宏觀調控力度還不夠大。看看這幾年不少國外房地產市場宏觀調控，只要動用利息這一招，就能夠立竿見影。比如英國2003年5次調高利率，房價就下跌了。而美國快速飆升的房價，在連續十五次加息后，美國的房地產市場泡沫也開始消解。作為資金密集性的房地產，特別是作為完全依賴銀行金融杠桿的國內房地產，利率變化就決定房地產市場發展快慢。
可能有不少購買過房子的朋友認為，如果加息，不是會嚴重增加購房者的成本嗎？不是讓已購買的負債者雪上加霜嗎？同時，讓希望進入房地產的中低收入消費者更遠離房地產市場嗎？對于前者，隨著目前銀行住房消費固定利率產品的推出，如果覺得利率會上漲，這些消費者只要把浮動利率轉為固定利率就能夠把住房貸款的利率風險鎖定，從而減少個住房按揭的利率風險。而對希望購買房子的民眾來說，隨著利率上升，房價會隨之下跌，那么購買的本金快速下降，利率上升又有幾何？
總之，一個70%以下的民眾都無法進入的房地產市場，肯定是需求不足、資源配置低效率的市場。對這樣的市場，無論是從市場法則上來看，還是從政府基本愿望來看，價格向下調整必不可免，購房者決不可輕易地進入高價格的房地產市場。因為，一旦進入這個市場，要想脫身出來是不容易的。
□易憲容(北京學者)
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